住房租賃遭遇過度“金融化”之痛

　　小梅是一名“北漂”。一個月前，為了節(jié)省幾千元的公寓管理費(fèi)，小梅一次性向蛋殼公寓交了一年租金，然而，由于蛋殼公寓未能向房東支付房租，小梅收到了房東的“搬家令”。

　　小梅的遭遇是本次蛋殼公寓事件眾多案例中的一個。自站上長租公寓的風(fēng)口，蛋殼公寓先后獲得多輪巨額融資并在美國上市，一時風(fēng)光無二。中國證券報記者探訪北京蛋殼公寓總部發(fā)現(xiàn)，受影響業(yè)主、租客人數(shù)不少，短期內(nèi)妥善解決的難度較大。

　　復(fù)盤整個事件，多位分析人士對記者表示，蛋殼公寓模式有過度“金融化”之嫌，這是本次蛋殼公寓事件波及范圍較廣的重要原因。他們呼吁，金融監(jiān)管部門應(yīng)積極介入，遏制金融機(jī)構(gòu)在這些領(lǐng)域的擴(kuò)張沖動。

　　業(yè)主和租客陷入僵局

　　近日北京遭遇強(qiáng)降溫，下午4點(diǎn)左右就已經(jīng)非常寒冷，但惡劣的天氣并未能阻擋心焦的業(yè)主和租戶，來自北京多個區(qū)縣的業(yè)主、租客和供應(yīng)商來到位于朝陽首府商業(yè)的蛋殼公寓總部。

　　“今天來了200多人，前幾天一天來了上千人�！币晃慌芰撕脦状蔚臉I(yè)主對記者表示。一位維持現(xiàn)場秩序的蛋殼公寓工作人員表示，自己是從其他部門抽調(diào)過來維持秩序的，對具體的事情不知情。

　　朝陽首府商業(yè)建筑入口已經(jīng)貼了好幾份通知，其中一份通知明確，11月20日起，蛋殼公寓總部只接待東城區(qū)的業(yè)主和租戶�！斑�好今天來了，晚了就不知道哪里找說法了。”一位業(yè)主對記者表示。由于當(dāng)日是工作日，來訪的大多是業(yè)主。

　　蛋殼公寓總部位于該建筑二層，通向二層的扶梯口已經(jīng)設(shè)置了關(guān)口。幾名保安、治安志愿者和蛋殼員工值守，他們讓業(yè)主和租戶在扶梯一側(cè)排隊，登記好之后拿到粉色小紙條才會分批進(jìn)入二樓。記者發(fā)現(xiàn)，受影響的業(yè)主各個區(qū)縣都有，側(cè)面顯示出本次事件的波及程度。

　　多位業(yè)主情緒較激動。劉大爺位于海淀的一套房子委托給了蛋殼，自9月起就再未收到房租，劉大爺數(shù)次催租，蛋殼客服總是以15個工作日內(nèi)到賬回應(yīng)。在等了兩個“15個工作日”之后，劉大爺再也等不了了，通知租客騰房。但租客實際上已經(jīng)付了一整年的房租，因此拒絕搬走。雙方一度報警鬧到派出所。“派出所的同志建議我去告蛋殼公寓�？船F(xiàn)在這情況，告蛋殼有啥用呢？我的利益怎么保障？”劉大爺表示。

　　大多數(shù)業(yè)主的情況與劉大爺類似。蛋殼公寓拖欠房租已經(jīng)有數(shù)月，業(yè)主只能收房，但不少租客其實已經(jīng)預(yù)付了較長時間的房租，拒絕搬離，由此陷入僵局。

　　從記者了解到的情況來看，業(yè)主和租客前來登記并沒有解決實質(zhì)性問題。業(yè)主申先生對記者表示，蛋殼公寓只是安排這些業(yè)主進(jìn)行信息登記，然后讓回家等待退款，但具體什么時候退、能退多少，蛋殼公寓沒有給出明確說法。

　　租戶的壓力更大。多位蛋殼公寓的租戶對記者表示，為了省下數(shù)千元管理費(fèi)，他們大多如同文首的小梅一樣，提前支付了半年或一年租金。不少租戶還使用了租金貸，現(xiàn)在不僅可能錢房兩失，未來若不還貸款，征信還會受到影響。

　　11月17日，與蛋殼公寓有大量資金貸合作的微眾銀行發(fā)表聲明，建議已經(jīng)繳納租金的租客繼續(xù)租住，至少在2021年3月31日前，已辦理租房消費(fèi)貸的客戶征信將不受影響。而微眾銀行在蛋殼公寓租金貸的余額到底有多少？微眾銀行相關(guān)人士表示，以銀行現(xiàn)有披露的信息為準(zhǔn)，沒有更多信息披露。

　　對于2021年3月31日后租戶何去何從，微眾銀行尚未給出進(jìn)一步說明。

　　過度金融化帶來的影響

　　蛋殼公寓何以至此？近年來，采用二房東模式的長租公寓“爆雷”在多地時有發(fā)生，但影響一般局限在當(dāng)?shù)鼗驇讉�重點(diǎn)市場。

　　有地產(chǎn)行業(yè)人士指出，推手就是背后的金融工具，為蛋殼公寓不斷擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渑娴默F(xiàn)金流。沒有金融工具，蛋殼公寓撐不了這么久，也不可能將業(yè)務(wù)拓展到這么多地區(qū)。然而，蛋殼公寓這類二房東模式注定難以持久。

　　地產(chǎn)觀察人士殷蘇峰指出，蛋殼公寓商業(yè)模式的本質(zhì)是“二房東+租金貸”。作為運(yùn)營方，蛋殼通過融資借貸，收儲房源對外出租，實現(xiàn)獲客，而后再引入租金貸，由金融機(jī)構(gòu)向租客發(fā)放租金貸款，再由房屋租賃人向金融機(jī)構(gòu)按月償還租金貸。

　　這個模式中，有兩方面問題至關(guān)重要。首先是長短資金匹配。采用二房東模式的租賃企業(yè)普遍存在“資金池”問題，引入租金貸后，蛋殼公寓一次性就能獲得一年資金，資金池的效率大大提升；其次，租金貸頻次高、基礎(chǔ)量大，市場總量甚大，一旦介入，對于金融機(jī)構(gòu)是很大的業(yè)務(wù)增量，對一些中小型金融機(jī)構(gòu)有很大誘惑力。

　　蛋殼公寓招股書顯示，金融機(jī)構(gòu)的租金預(yù)付款已達(dá)到數(shù)十億元量級。2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億元、2.8億元、7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)獲得的租金預(yù)付款則更高，分別為9.4億元、21.3億元、31.6億元。這顯示，蛋殼公寓的主要現(xiàn)金流即為租金貸形態(tài)存在的預(yù)付款。

　　“蛋殼模式的長租公寓，看似有實體、有資產(chǎn)，卻逐漸陷入金融空轉(zhuǎn)的惡性循環(huán)�！币筇K峰表示。

　　這種模式的不可持續(xù)性已經(jīng)顯現(xiàn)。2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的比例，分別為91.3%、75.8%、67.9%，呈現(xiàn)下降趨勢。值得注意的是，住建部等六部門在2019年12月印發(fā)的指導(dǎo)意見中指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。蛋殼公寓顯然超過這一比例要求。

　　疊加疫情以及北京租房市場降溫等原因，蛋殼公寓走向困難不可避免。有業(yè)主表示，今年2月，蛋殼公寓曾經(jīng)緩付過業(yè)主租金，后來分了12次陸續(xù)補(bǔ)齊�！斑@一次估計是真還不上了�！边@位業(yè)主表示。

　　呼吁加強(qiáng)監(jiān)管

　　記者從多方獲悉，目前部分長租公寓“高進(jìn)低出”造成的“爆雷”問題已經(jīng)引起多地政府高度關(guān)注，不排除未來會有嚴(yán)格的監(jiān)管措施出臺。

　　11月17日，西安和深圳分別下發(fā)《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實施方案的通知》和《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，兩市通知中均明確要嚴(yán)查“租金貸”業(yè)務(wù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租金貸某種程度上是一種偽需求。絕大多數(shù)租客租房的投入不會超過收入的30%，而不少買房的客戶甚至愿意用超過60%的收入支付月供�！叭魯�(shù)千元月租還需要貸款，那么借款人的經(jīng)濟(jì)狀況實在堪憂。租金貸其實和校園貸一樣，從商業(yè)倫理角度看，就不應(yīng)該有�！睆埓髠ブ赋�。

　　有銀行業(yè)人士指出，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該對租金貸一類業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，抑制部分金融機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張的沖動。

　　曾較早預(yù)警長租公寓風(fēng)險的前我愛我家副總裁、現(xiàn)北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長兼CEO胡景暉認(rèn)為，長租公寓目前“二房東”模式不可行。應(yīng)通過加強(qiáng)立法、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管等多種方式來發(fā)展長租公寓行業(yè)。

　　11月19日，北京市住建委表示，已針對蛋殼公寓成立專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會及時公布。