土拍市場(chǎng)熱點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)地塊成香餑餑

　　10月25日，隨著閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊被招商蛇口港中旅（中國(guó)）投資有限公司聯(lián)合體收入囊中，今年上海第三批次土拍正式收官。業(yè)內(nèi)人士分析，本次土拍最大亮點(diǎn)在于土地出讓強(qiáng)化住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向，優(yōu)質(zhì)地塊成為房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的“香餑餑”，而房企對(duì)于遠(yuǎn)郊地塊的拿地意愿較弱。

　　不僅是上海，全國(guó)多地土拍市場(chǎng)均呈現(xiàn)出局部火熱、整體低溫的態(tài)勢(shì)，土拍市場(chǎng)分化愈加明顯。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，今年全國(guó)300城住宅用地累計(jì)推出3.4億平方米，同比下降36.0%；成交2.4億平方米，同比下降35.6%，供求兩端縮量較明顯。

　　上海土拍優(yōu)質(zhì)地塊熱度高

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海第三批次第二輪土拍共出讓10幅涉宅地塊，最終4幅觸頂搖號(hào)，2幅溢價(jià)成交，4幅底價(jià)成交，成交總金額約478.8億元。

　　據(jù)記者觀察，央企國(guó)企依然是拿地的主力，對(duì)于目標(biāo)地塊的選擇也更加精細(xì)、審慎、嚴(yán)苛。如此次有24個(gè)競(jìng)買(mǎi)人參拍青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊，22輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)快速觸及最高限價(jià)，經(jīng)過(guò)競(jìng)報(bào)高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)和搖號(hào)環(huán)節(jié)，華發(fā)股份幸運(yùn)拿下該幅地塊。相比較而言，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊的競(jìng)價(jià)僅吸引了3個(gè)競(jìng)買(mǎi)人參拍。而嘉定區(qū)嘉定新城地塊共有6個(gè)競(jìng)買(mǎi)人參拍，其中2個(gè)競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)報(bào)高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)先后退出競(jìng)爭(zhēng)，象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在搖號(hào)環(huán)節(jié)笑到了最后。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，近期部分城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高，一方面政策效果漸顯，一定程度上修復(fù)了房企拿地預(yù)期；另一方面房企精準(zhǔn)投資策略并未改變，重點(diǎn)一二線城市及核心板塊仍是主要布局區(qū)域。此外，部分房企在核心地區(qū)新房庫(kù)存顯不足，這部分企業(yè)及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)或適時(shí)進(jìn)駐也在一定程度上帶動(dòng)土拍情緒。

　　克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春表示，房企對(duì)于上海土拍市場(chǎng)關(guān)注度較高，市場(chǎng)熱度一直保持比較不錯(cuò)的態(tài)勢(shì)。今年上海土拍市場(chǎng)主要有兩大特點(diǎn)：一是拿地以央企國(guó)企為主，銷(xiāo)售排名前十的房企今年基本都在上海參拍過(guò)；二是觸頂搖號(hào)的地塊占比較高�！芭c新房市場(chǎng)類似，上海的土拍市場(chǎng)也呈現(xiàn)冷熱分化的局面，尤其是一些遠(yuǎn)郊地塊的熱度相對(duì)較低�！敝x楊春表示。

　　銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)左右土拍情緒

　　長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)也有起伏。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年杭州累計(jì)出讓土地91幅，其中累計(jì)出讓宅地66幅，平均溢價(jià)率9.3%，因溢價(jià)率封頂而觸發(fā)搖號(hào)的地塊共41幅，封頂成交率達(dá)62%。不過(guò)一些遠(yuǎn)郊地塊哪怕有一定的盈利空間，仍以底價(jià)成交居多。9月底，南京第六批次供地中，17幅涉宅地塊僅1幅地塊觸頂搖號(hào)成交，其余16幅地塊均為底價(jià)成交。蘇州最近的一次土拍11幅地塊中，1幅觸頂搖號(hào)成交，2幅溢價(jià)成交，8幅底價(jià)成交。

　　“以北京、上海為代表的一線城市土地市場(chǎng)熱度都還不錯(cuò)，二線城市土地市場(chǎng)有所分化，杭州、成都土地市場(chǎng)比較熱，南京土地市場(chǎng)低溫。三四線城市土地市場(chǎng)則偏冷，三四線城市成交溢價(jià)率超過(guò)10%的地塊中，大約有六成的地塊成交總價(jià)低于1億元�！敝x楊春表示。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，目前開(kāi)發(fā)商只看重核心城市的核心地塊，即使核心城市也要每批次拿出幾幅優(yōu)質(zhì)土地來(lái)提振信心。

　　“住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)仍是影響土拍情緒的關(guān)鍵，核心城市市場(chǎng)保持活躍，土拍情緒有望好轉(zhuǎn)，優(yōu)質(zhì)地塊將維持較高熱度。從全國(guó)來(lái)看，在銷(xiāo)售尚未持續(xù)、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，預(yù)計(jì)全國(guó)土地市場(chǎng)整體仍將低溫運(yùn)行�！标愇撵o說(shuō)。