調(diào)控加碼下的土地市場：二線城市交易旺盛 整體溢價率走低

　　在各地樓市調(diào)控政策不斷加碼之時，土地市場仍處于相對旺盛的狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至5月9日，今年全國50個熱點城市土地出讓金達12340.6億元，同比上漲50.3%。其中，杭州、蘇州、武漢、鄭州等熱點二線城市土地交易旺盛，成為市場的重要特征。受去年市場向好刺激，部分三線城市同樣交易旺盛，溢價率甚至超過二線城市。

　　不過受土地出讓規(guī)則調(diào)整、房企資金壓力偏大的影響，大部分熱點城市溢價率明顯收窄。

　　分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房企仍處在補庫存過程中，加之部分城市推地規(guī)模較大，土地交易仍處于旺盛狀態(tài)。但隨著樓市調(diào)控政策的逐漸加碼，土地交易會進一步趨于平穩(wěn)。

　　仍處補庫存進程

　　按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至5月9日，今年杭州市出讓的土地規(guī)劃建筑面積為1005萬平方米，同比增長75%。土地出讓金規(guī)模達1127億元，同比上漲了279%，是今年首個土地出讓金破千億的城市。其間杭州土地平均溢價率為38.73%，同比收窄了29個百分點。

　　同期，蘇州、北京的土地出讓金規(guī)模均為606億元，重慶達到516億元。武漢、鄭州、濟南、廣州、佛山等城市均實現(xiàn)400億以上的土地出讓金額。

　　同杭州類似，大部分熱點城市出讓土地的規(guī)劃建筑面積同比有所上升。如濟南的增幅就達到210%，寧波則增長了145%。多數(shù)熱點城市的土地溢價率出現(xiàn)下降，中原地產(chǎn)指出，熱點城市溢價率普遍在10%左右，明顯低于2015-2017年30%左右的平均溢價率。

　　“房企仍處于補庫存的節(jié)奏中�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，2014年至2016年，房企購置土地面積連續(xù)三年負(fù)增長，雖然2017年轉(zhuǎn)為正增長，但仍然難以彌補企業(yè)的庫存缺口。

　　他表示，溢價率下降，主要是由于土地出讓規(guī)則的變化，如很多城市設(shè)置了最高限價，并增加了配建規(guī)模。

　　此外，由于資金狀況趨于緊張，部分房企收緊了拿地預(yù)算。加之熱點城市頻繁出臺樓市調(diào)控政策，企業(yè)的拿地心態(tài)也受到影響。這都會影響到房企在土地市場的表現(xiàn)。

　　多家機構(gòu)統(tǒng)計顯示，盡管今年以來土地交易規(guī)模增加，但流標(biāo)、流拍的現(xiàn)象同樣十分明顯，且大多集中在熱點城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，在4月24日門頭溝和房山的土地分別流拍之后，今年北京流拍的土地數(shù)量達到6宗。

　　此外值得注意的是，受去年市場向好刺激，今年部分三四線城市土地交易也十分旺盛。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至5月9日，包括南通、常州、嘉興、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽等在內(nèi)的20個三四線城市，土地出讓金額超過了100億。

　　該機構(gòu)指出，由于市場體量較小，這些城市的土地出讓金規(guī)模不及一二線城市，但增幅普遍高過后者。如上饒市土地出讓規(guī)劃建筑面積達1100萬平方米，同比上升137%；土地出讓金166億元，同比增長393%。

　　房企的矛盾心態(tài)

　　土地市場往往與住宅市場表現(xiàn)出同樣的變化趨勢，但通常滯后于住宅市場。今年以來土地交易旺盛，也被視為住宅市場表現(xiàn)的一種傳導(dǎo)。

　　根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年第一季度，全國商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%；商品房銷售額25597億元，增長10.4%。盡管增幅收窄，但仍然呈現(xiàn)出正增長。

　　但隨著樓市調(diào)控進一步深化，熱點城市住宅交易可持續(xù)性存疑，并有可能影響到土地市場。

　　“從長遠看，成都樓市有上漲空間，現(xiàn)在這種萬人搖號買房的情況就是證明�！背啥寄撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，盡管如此，企業(yè)仍然不敢貿(mào)然拿地，因為限價政策十分嚴(yán)厲，“項目在短期內(nèi)根本掙不到錢”。

　　這種矛盾心態(tài)在開發(fā)商群體中普遍存在。西安某房企人士也表示，中小企業(yè)已甚少涉足土地招拍掛市場，只有資金實力雄厚、抗風(fēng)險能力強的大型房企才會參與競爭。

　　近日來，住建部陸續(xù)約談12個城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。這12城均為近期的熱點區(qū)域，且大部分分析人士認(rèn)為，被約談后，這些城市樓市調(diào)控加碼的預(yù)期十分強烈。

　　國土部下屬土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的報告也指出，“隨著市場調(diào)控預(yù)期趨向穩(wěn)定，地方治理水平不斷提高、精準(zhǔn)調(diào)控下沉區(qū)縣、住房租賃體系逐步構(gòu)建，未來一段時間內(nèi)，土地市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)，住宅地價進一步收窄的預(yù)期持續(xù)。”

　　根據(jù)該報告的數(shù)據(jù)，今年第一季度，106個監(jiān)測城市的住宅地價水平為6666元/平方米，環(huán)比增長2.21%，增速連續(xù)三個季度回落。其中，三線城市的住宅地價增速超過一二線城市。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，房企拿地的動力仍在，無論一二線城市還是部分三線城市，今年土地交易量仍將維持在高位。但隨著政策影響的逐漸顯現(xiàn)，土地交易會進一步平穩(wěn)，土地溢價率收窄，高價地出現(xiàn)的幾率將大大下降。