深圳“二次房改”，城中村更新有困局

　　深圳市住房和建設局發(fā)布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》給出了一份“18年住房之約”，被業(yè)內稱為“深圳房改的2.0時代”。城中村作為潛在的租賃和住房供應大戶，也正在各種因素的影響下發(fā)生著巨變，依舊存在的城中村在得到重視的同時，也有了不一樣的想象空間。

　　近日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，確立了八大供應主體，其中就包括支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過城中村綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。

　　從嚴厲調控到房改，深圳出臺被業(yè)內稱為“二次房改”的樓市改革長效機制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。在此背景下，市場在改變，開發(fā)商也改變，城中村作為深圳租賃市場以及潛在的人才住房、商品住房供應大戶，也正在發(fā)生著巨變，當然也出現(xiàn)了一些波折�？梢哉f，城中村并非深圳獨有，但卻是深圳的一道獨特風景。

　　深圳部分城中村舊改項目

　　城中村更新的困局

　　深圳正通過盤活城中村等存量資源來大力增加住房供應，只是，深圳許多城中村的更新之路并不平坦。

　　“供地主體多元化”的提法今年開始被官方多次提及。對于土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應，地從哪兒來？

　　近日，深圳規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設規(guī)劃2018年度實施計劃》和《深圳市2018年度城市建設與土地利用實施計劃》，描繪了這座城市未來的住房變局，也提供了一個可供參考的改革樣本：深圳正通過盤活城中村等存量資源來大力增加住房供應，而這些供應主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場。與此同時，深圳市政府日前出臺《關于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》，提出其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。因此，有別于棚改，城中村的城市更新自然也成為商品房供應的主力之一。

　　如今，城中村所代表的內涵和地位似乎越來越高：城中村背后的財富故事、初來深圳的落腳之地、房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數(shù)房企進軍和立足深圳的重要法寶。如今，水貝、崗廈、大沖、白石洲、羅芳……一個又一個城中村已經(jīng)、正在或將要消失在深圳地圖上。

　　只是，深圳許多城中村的更新之路并不平坦。

　　在深圳坂田核心區(qū)域，中鐵·諾德公館項目在開發(fā)完一期之后，中鐵置業(yè)卻選擇放棄了這個項目的后續(xù)開發(fā)。近日，中鐵置業(yè)集團在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司（以下簡稱中鐵粵豐）80%股權，轉讓底價6.71億元。根據(jù)掛牌信息披露，諾德公館項目一期已售罄，二期已完成主體建設待售，三期、四期待開發(fā)。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達成一致，并且還有幾宗拆遷補償法律糾紛。此外，還有數(shù)額不等的債務。

　　據(jù)悉，項目二期存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序，對項目的開發(fā)產(chǎn)生了一定影響。項目三期，由于拆遷范圍為多棟村宅，權利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統(tǒng)一的拆賠方案，雙方尚未簽署拆遷補償協(xié)議，企業(yè)目前尚未開展拆遷，企業(yè)目前尚未取得該項目的任何批復文件，也尚未對項目作可行性研究報告。證券時報記者調查發(fā)現(xiàn)，項目三期用地即為坂田新圍仔村，與整個坂田項目同期納入城市更新計劃。

　　證券時報記者在新圍仔村發(fā)現(xiàn)，諾德公館項目與新圍仔村僅“一墻之隔”。目前，新圍仔村里正在進行市政設施的翻新，看起來與大規(guī)模推倒重建的城市更新似乎有些距離。有當?shù)卮迕駥τ浾弑硎�，拆遷談判至今無實質性的進展。記者發(fā)現(xiàn)，諾德公館項目一期目前的二手房房價在每平方米5.5萬元左右，該片區(qū)也一直是坂田樓市的熱點區(qū)域，項目周邊也有包括萬科第五園、安居型商品房碧桂園榮匯等眾多住宅小區(qū)。

　　　有市場人士認為，中鐵此次放棄諾德公館項目，也在一定程度上折射出深圳城市更新推進之緩慢。就在近日，市場再度傳出羅湖木頭龍城市更新項目的“釘子戶”談判問題進展順利，但記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，破敗不堪的房屋中仍然有居住痕跡�，F(xiàn)場一名開發(fā)商方面的工作人員表示，如有重大節(jié)點進展，會通過正式渠道對外公布。據(jù)悉，2010年3月由益田集團申報并成功列入第一批城市更新單元計劃的木頭龍小區(qū)，一直被視為深圳更新改造的先行小區(qū)。只是，至今已經(jīng)過去8年的時間。

　　誰在撬動城中村

　　即使改造成本較大，但開發(fā)商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產(chǎn)生收益機會就越多，開發(fā)商也將從開發(fā)模式轉為經(jīng)營模式。

　　其實，深圳城中村早已成為多數(shù)房企進軍和立足深圳的重要法寶。有消息指出，深圳市規(guī)土委已簽發(fā)通知，要求各區(qū)在6月7日前完成城中村更新模式分區(qū)劃定工作，并明確58平方公里城中村居住用地劃入綜合整治，占比55%，意味著能拆除重建的用地不到一半。如這一通知屬實，或許意味著政府主導的棚改將成為深圳城市更新的主流，也意味著城中村城市更新將變得越來越困難，城中村舊改的土地交易將頻現(xiàn)。

　　如新圍仔村，該項目早已被列入城市更新計劃，即使不會再被納入棚改，但或許會變成綜合整治，有意向接盤的房企需要具備非常強的拆遷談判能力和改造經(jīng)驗。

　　合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇認為，對開發(fā)商來說，城中村拆除重建變成土地之后的土地成本，相較于土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。而參與綜合整治的開發(fā)商一般需要3～5年才能回本，收益相對較低，再加之經(jīng)營期時間不可控，更多的時候是運營商在參與綜合整治。對于開發(fā)商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優(yōu)先權。

　　其實，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強調了要加大綜合整治類的比重，不是全部采取大拆大建的方式。如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動。

　　與新圍仔村同屬坂田片區(qū)的崗頭新圍仔村是萬科“萬村復蘇”計劃的一個試點，而崗頭新圍仔村由于臨近華為和富士康，一直備受年輕租客的青睞。證券時報記者在崗頭新圍仔村看到，數(shù)棟農(nóng)民房在進行內外部裝修，外部貼著“萬村復蘇”顯眼的標語：給我一村，還你一城。記者還發(fā)現(xiàn)，周圍多棟農(nóng)民房都貼出告示：本棟樓被萬科征收改造成公寓房，一樓商鋪以及所有住戶需在2018年6月30日前全部搬走。有租客告訴記者，自己正準備搬去附近的馬蹄山村，翻新成長租公寓后租金一定高出不少，現(xiàn)在一些長租公寓品牌的公寓租金更是目前城中村同等面積房源的兩倍。有村民則對記者表示，不會承租給開發(fā)商，還是寧愿自己收租自己管理。

　　公開信息顯示，新圍仔居民小組城中村改造項目的建筑總投資為1.2億元，采用EPC總承包（公司受業(yè)主委托對工程項目進行設計、施工、試運行等全過程或階段承包）管理模式，由萬科承包，計劃工期為2017年8月至2019年8月。除了崗頭新圍仔村，包括玉田村、龍華郭嚇村等城中村，許多農(nóng)民房都被包裝成為精美裝修且拎包入住的長租公寓。深圳萬科執(zhí)行合伙人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經(jīng)理袁軍認為，長租公寓市場是存量市場，不是增量市場。

　　2017年10月，深圳發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，引導城中村通過綜合整治開展規(guī)�；�租賃。同時，深圳計劃推進100萬套城中村存量房屋開展規(guī)�；�租賃業(yè)務。有曾經(jīng)投資長租公寓的業(yè)內人士表示，即使改造成本較大，目前沒有人看到能在租金差以外掙到更多的錢，但開發(fā)商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產(chǎn)生收益機會就越多。

　　而在深圳福田區(qū)，深業(yè)集團旗下的檸盟人才公寓首期共504套，房源來自于福田區(qū)水圍村的29棟統(tǒng)建樓改造，總建筑面積1.5萬平方米。據(jù)悉，該項目采取“政府－國企－村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于當?shù)爻侵写遄夥渴袌鰞r的整租方案，然后由政府引入深業(yè)集團。深業(yè)隨后進行改造再租給福田區(qū)政府，政府以低價的保障房形式推向市場。據(jù)了解，福田區(qū)政府將以每平方米75元的價格向符合條件的企業(yè)人才出租。相比之下，附近的住宅小區(qū)平均租金都在每平方米100元左右。

　　　深圳鏈家此前發(fā)布的調研報告顯示，租住在城中村的租客占比超過50%，商品房在租賃市場的占比并不算高，城中村農(nóng)民房是住房租賃市場最重要的供應來源。今年以來，深圳多個片區(qū)的租金出現(xiàn)明顯上漲，熱門的城中村租金也自然水漲船高。租客心下疑惑：如果租金過快上漲，政府是否也會像調控房地產(chǎn)市場一樣調控租賃市場？

　　城中村應得到重視

　　有人擔心，“二次房改”提出的目標能否順利實現(xiàn)？特別是在原農(nóng)村集體土地入市方面，后續(xù)會不會有一些突破性的做法？依舊存在于城市中的城中村又有了不一樣的想象空間。

　　在深圳房地產(chǎn)行業(yè)的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就占據(jù)了發(fā)展先機。無論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭搶之地。位于南山區(qū)的白石洲是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房，住著近15萬人，因為涉及的土地和人口多，舊改進程一直牽動人心。多年前，綠景就參與白石洲城市更新，記者調查發(fā)現(xiàn)，深業(yè)集團幾乎與綠景同一時間介入白石洲，但他們“盯上”的是白石洲一些小型工業(yè)地塊和住宅區(qū)，開發(fā)難度較小，所以進展較為迅速。有消息稱，華潤置地也悄悄介入了白石洲（南區(qū)）的城市更新。

　　不管是城市更新、棚改還是租賃風潮，還是如今深圳推行的二次“房改”，都在深圳的房地產(chǎn)及其租賃市場刮起了一陣陣旋風。有人擔心，“二次房改”提出的目標能否順利實現(xiàn)？特別是在原農(nóng)村集體土地入市方面，后續(xù)會不會有一些突破性的做法？依舊存在于城市中的城中村又有了不一樣的想象空間，理應得到重視。

　　“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對于這些城中村不能采取大拆大建的方式�！比f科集團創(chuàng)始人、董事會名譽主席王石曾表示，必須找到綜合整治提效的新模式。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，所謂的綜合整治是相對于傳統(tǒng)舊改中的拆除重建而言，未來深圳城中村整治或將與現(xiàn)階段如火如荼的長租公寓改造相結合。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會行業(yè)研究總監(jiān)徐楓建議，針對深圳市住房和建設局發(fā)布的征求意見稿，城中村的小產(chǎn)權房也應納入供給范圍內。目前，深圳住房格局是商品房與保障房占50%，小產(chǎn)權房占50%，要改變深圳商品住宅的市場格局，城中村的小產(chǎn)權房的事情要列入考慮范圍中，因為它供應量很大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，深圳當前房地產(chǎn)市場正進入到存量土地市場開發(fā)的階段，尤其是很多深圳城中村項目，未來會有用作租賃住房改革的導向。當然對于部分城中村物業(yè)來說，可能還是需要謹慎一點，或者說政策方面需要靈活應對。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，由于棚改項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，因此即使開發(fā)商參與其中，其也只能成為一個大房東，經(jīng)營模式發(fā)生了根本性的改變。另一方面，由于深圳正在構建租購并舉的房地產(chǎn)市場體系，開發(fā)商如想繼續(xù)在深圳生存，建設保障性住房是重要的途徑之一，開發(fā)商也將逐漸從開發(fā)模式轉為經(jīng)營模式。深圳的城中村在近一年的變化確實很大，環(huán)境得到明顯的提升，但居住成本也隨之上升。在政府的租賃住房還不能惠及大部分居民的情況下，城中村依然需要承載大部分的租金相對較低的租賃需求，租金水平也需適當控制。未來的城中村，部分會整體改造，部分或將轉化為政府政策性的租賃住房。