港府推出六項(xiàng)樓市新政“降溫” 多宗過億豪宅成交
導(dǎo)讀
“政府此次推出的辣招放錯(cuò)焦點(diǎn)，空置稅及修改預(yù)售樓花同意書規(guī)定的兩項(xiàng)招數(shù)，對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響最大，中小型住宅項(xiàng)目一向采取求量的銷售策略，對(duì)普通置業(yè)人士也幫助不大。新稅項(xiàng)只會(huì)令樓價(jià)升幅減慢，不會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)下跌�！�
近年來，香港樓市創(chuàng)造了史上最長(zhǎng)的上漲周期。
6月29日，香港特首林鄭月娥在上任一周年前夕，推出了六項(xiàng)新的房屋政策，包括將政府資助房屋（俗稱“居屋”）的定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格脫鉤，并以申請(qǐng)人實(shí)際承擔(dān)能力定價(jià)，變相將居屋的定價(jià)由目前評(píng)估市值的70%降低至52%。同時(shí)，政府宣布將改撥九幅私營(yíng)房屋用地發(fā)展公營(yíng)房屋，總共可提供大約10600個(gè)住宅單位。
近年來，已落成但仍未售出的一手私人住宅單位數(shù)目持續(xù)上升，由2013年3月底約4000個(gè)增加至2018年3月底約9000個(gè)。為了鼓勵(lì)開發(fā)商加快推盤速度，政府決定將過去12個(gè)月內(nèi)，超過6個(gè)月并未作居住或出租的單位視為空置物業(yè)，并每年征收相當(dāng)于樓價(jià)5%的額外差餉。
林鄭月娥強(qiáng)調(diào)，遏抑樓價(jià)并非推出這些新措施的目的所在，“在自由經(jīng)濟(jì)下要遏抑商品售價(jià)極端困難，私樓價(jià)格因香港高度國際化等因素難以下跌，只能靠公營(yíng)房屋。”
“這些新措施并非針對(duì)樓市加強(qiáng)調(diào)控，而是把資助房屋及私樓市場(chǎng)進(jìn)行清晰的雙軌發(fā)展，主要針對(duì)一手發(fā)展商的囤貨征收空置稅，所以目前市場(chǎng)并無太多負(fù)面情緒。相信等市場(chǎng)正式消化這些消息后，二手市場(chǎng)的交投有望恢復(fù)常態(tài)�！毕愀勰车禺a(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
上述經(jīng)紀(jì)坦言，目前買賣雙方呈現(xiàn)一定的拉鋸狀態(tài)，“買家會(huì)主動(dòng)砍價(jià)，而一些中低價(jià)位住宅的賣家在報(bào)價(jià)方面也有所下調(diào)。”
同時(shí)，香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新樓價(jià)指數(shù)顯示，截至5月私人住宅樓價(jià)指數(shù)為382.6點(diǎn)，連續(xù)第26個(gè)月上升，并連續(xù)19個(gè)月創(chuàng)新高，今年首5個(gè)月累計(jì)升幅近8.5%。
華僑銀行經(jīng)濟(jì)師謝棟銘指出：“新措施有助于改善公營(yíng)房屋計(jì)劃，并加快新房供應(yīng)，分割私營(yíng)和公營(yíng)房屋市場(chǎng)，從而防止公屋價(jià)格隨著私樓價(jià)格持續(xù)快速地上漲。但是想要改善供求失衡的問題，以及促使樓價(jià)顯著回落，則可能需要較長(zhǎng)一段時(shí)間�！�
香港豪宅市場(chǎng)持續(xù)熾熱
事實(shí)上，在新政策推出后數(shù)日以來，對(duì)香港豪宅市場(chǎng)的降溫效果仍有待觀察。
香港龍頭地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)近日連續(xù)以招標(biāo)形式售出三座洋房。最吸引眼球的是位于太平山山頂?shù)某?jí)洋房項(xiàng)目加列山道12號(hào)TWELVE PEAKS，其中8號(hào)屋以7.3億港元天價(jià)售出，每平方呎的單價(jià)高達(dá)15.2592萬港元，刷新亞洲同類洋房的紀(jì)錄。新鴻基在南區(qū)SHOUSON PEAK及馬鞍山云端各賣出一座洋房，累計(jì)套現(xiàn)近12億港元。
近年來香港豪宅市場(chǎng)升幅一度落后，但根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年山頂及南區(qū)共錄得約89宗豪宅買賣，其中第二季成交55宗，環(huán)比增加61.8%；成交總金額達(dá)到197億港元，第二季度成交金額為130.4億港元，環(huán)比激增約96%。
據(jù)悉，七一回歸三天小長(zhǎng)假期間，香港一手樓市場(chǎng)共錄得約125宗成交，相比此前一個(gè)周末170宗減少近30%。然而，市場(chǎng)人士指出，目前開發(fā)商以銷售尾盤單位為主，尚未有較大規(guī)模的項(xiàng)目入市，因此一手市場(chǎng)成交有所減少。
“政府此次推出的辣招放錯(cuò)焦點(diǎn)，空置稅及修改預(yù)售樓花同意書規(guī)定的兩項(xiàng)招數(shù)，對(duì)豪宅市場(chǎng)的影響最大，中小型住宅項(xiàng)目一向采取求量的銷售策略，就算發(fā)展商加推豪宅供應(yīng)，對(duì)普通置業(yè)人士也幫助不大。新稅項(xiàng)只會(huì)令樓價(jià)升幅減慢，不會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)下跌�！敝倭柯�(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平表示。
在經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁劉圓圓看來，市場(chǎng)對(duì)空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”已討論多時(shí)，早被市場(chǎng)消化，“目前樓市興旺，香港住宅空置率只有約3.7%，發(fā)展商所推出的一手盤去貨速度亦高，空置稅落實(shí)對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太明顯。”
內(nèi)地資金積極尋找標(biāo)的
由于樓市氣氛持續(xù)暢旺，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)屢創(chuàng)新高，吸引了眾多的中資企業(yè)。
“今年上半年商業(yè)地產(chǎn)投資成交總額達(dá)到890億港元，超過去年同期的560億港元，內(nèi)地投資者繼續(xù)活躍于香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，今年迄今為止已錄得15宗有內(nèi)地投資者參與的交易，涉及金額達(dá)到310億港元�！笔腊钗豪硎讼愀圪Y本市場(chǎng)部資深董事吳松基表示。
“目前內(nèi)地投資者在香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，包括內(nèi)地開發(fā)商，以及一些個(gè)人投資者，他們最關(guān)注的是寫字樓，或者一些有潛力改造成為寫字樓的工業(yè)大廈，因?yàn)榻陙韺懽謽亲饨鸪掷m(xù)攀升，而且空置率維持低位。他們也愿意以參股的形式與本地投資者進(jìn)行合作�！彼诮邮�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。
以黃金地段中環(huán)為例，今年上半年的租金漲幅達(dá)到4.4%至135港元／平方呎，已經(jīng)連續(xù)三年蟬聯(lián)全球最貴的寫字樓市場(chǎng)，并有望刷新歷史紀(jì)錄。
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