樓市調(diào)控行至深水區(qū)：封堵流動性 多城房價將進入下跌通道

　　收緊樓市流動性

　　2018年以來，中央和地方相繼出臺多項政策，堅決抑制投機炒房。多輪調(diào)控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現(xiàn)成果，尤其是二手房市場，出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進發(fā)布樓市新規(guī)，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。業(yè)內(nèi)預測，市場交易流動性在高壓政策下持續(xù)收緊，房價上漲預期顯著減弱。與此同時，房企在三四線城市的拿地熱情正在降低，而產(chǎn)業(yè)結構單一以及人口持續(xù)流出，將成為三四線城市房地產(chǎn)市場的風險因素。另外，受政策影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境趨嚴。目前，各大型房企開始拓展多元化融資渠道，其中ABS融資成為重要渠道之一。（包芳鳴）

　　導讀

　　業(yè)內(nèi)人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，振興產(chǎn)業(yè)，從而對現(xiàn)有的房價體系形成支撐。

　　“堅決遏制房價上漲”，7月31日，中央政治局表態(tài)樓市調(diào)控，本次表述與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比少了"過快"二字，多了“堅決”二字。如此細微的表述差別，成為樓市新一輪調(diào)控的分水嶺。

　　8月7日，住建部召開房地產(chǎn)座談會，落實中央精神，強調(diào)房價調(diào)控不力的城市將被問責。

　　從地方、城市層面來看，7月31日，深圳發(fā)布一線樓市最嚴新政，打響第一槍。8月8日，成都、杭州相繼跟進發(fā)布樓市新規(guī)，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。

　　多輪調(diào)控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現(xiàn)低迷，尤其是二手房市場，出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，振興產(chǎn)業(yè)，從而對現(xiàn)有的房價體系形成支撐。

　　全面封堵樓市投機

　　2018年以來，我國貨幣政策一直處于微調(diào)狀態(tài)，年初以來的三次定向降準，結合MLF實現(xiàn)流動性投放，貨幣寬松預期增強。

　　為防止央行最新釋放的5000億流動性資金流入樓市，以及防范房地產(chǎn)泡沫擴大的風險，中央提出堅決遏制房價上漲。

　　此前，房地產(chǎn)多輪調(diào)控出現(xiàn)邊際遞減效應。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)37個月環(huán)比均上漲，一線城市由于限價政策執(zhí)行力度較嚴，房價漲幅相對較小，最高環(huán)比漲幅0.63%。

　　受2018年以來人才搶奪戰(zhàn)的影響，多個二線城市房價上漲的勢頭凸顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，二線城市近5個月環(huán)比漲幅持續(xù)上揚，2018年6月環(huán)比漲幅高達1.4%。

　　保利地產(chǎn)研究院認為，中央表態(tài)反映出政府對房價調(diào)控態(tài)度堅決，堅決不允許資金放水進入房地產(chǎn)行業(yè)。同時可以疏通貨幣流動性至實體經(jīng)濟，修復信用環(huán)境，對沖經(jīng)濟下行風險。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中央表態(tài)后，樓市調(diào)控進入深水區(qū)，地方政策將不斷加碼趨嚴。

　　7月31日，面對不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業(yè)購房，新購商務公寓5年限售，新購住宅3年限售，離婚再購房人群限貸等新政，狙擊投機投資，封堵樓市流動性。

　　多位業(yè)內(nèi)人士預計，這種狙擊投機投資的行動，將會繼續(xù)向各個城市蔓延，不僅針對個人買房調(diào)控，多個城市也出臺約束企業(yè)購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。

　　暫停企事業(yè)單位買住房有可能繼續(xù)向多個城市蔓延，對于供需結構緊張的城市來說，有助于緩解這一壓力。已經(jīng)在深圳、上海、杭州、長沙、西安實施的限制企業(yè)購房措施，將大概率復制到更多城市。

　　除此之外，住建部也在30城市展開巡查，各種隨機檢查成為7月樓市調(diào)控的最主要特點。

　　8月8日，杭州八部門聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場，重點打擊投機炒房、虛假信息發(fā)布及房企和中介的違法違規(guī)行為；同日，成都市11部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治行動�?/p>

　　張大偉預計，下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。預計樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，市場平穩(wěn)將在政策推動下逐漸出現(xiàn)。