二手房成交量創(chuàng)4年新高 上海樓市怎么了？一線城市全線反彈 什么信號(hào)？

　　原標(biāo)題：創(chuàng)4年新高！二手房成交量大增80%，上海樓市怎么了？一線城市全線反彈，什么信號(hào)？

　　上海樓市成交熱度備受關(guān)注。

　　研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，11月，上海二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)超1成，同比增長(zhǎng)超8成，成交量創(chuàng)4年新高。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，主要有兩方面因素，一是今年置換需求比較強(qiáng)，二是今年的舊改力量比較強(qiáng)，加速了二手房市場(chǎng)交易。

　　值得注意的是，不只上海，深圳、北京、廣州等三個(gè)一線城市11月二手房成交也有反彈。

　　二手房成交創(chuàng)4年來新高

　　今年4月以來上海二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告顯示，11月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)13.5%，同比增長(zhǎng)81.4%，成交量創(chuàng)4年來新高，表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。

　　回顧今年以來上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院助理研究員王寧表示，1-3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始，二手房市場(chǎng)狀態(tài)火熱，5-7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬(wàn)套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬(wàn)套、3.1萬(wàn)套，10月由于國(guó)慶假期的影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng)，因此成交量回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃�平�?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年上海前11個(gè)月二手房市場(chǎng)成交量同比增長(zhǎng)20.7%。從成交房源結(jié)構(gòu)來看，11月份成交房源中平均面積為83.28平米，較上月微升。成交主要集中在浦東、寶山、閔行等地區(qū)，成交量排名前三位的板塊分別為周康、三林、南橋新城。

　　從價(jià)格來看，統(tǒng)計(jì)局公布的10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，上海二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲5.2%。根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，11月二手房住宅套均總價(jià)為347萬(wàn)元，成交均價(jià)為41731元/平米。成交總額排名前三位的板塊分別為聯(lián)洋、金楊、陸家嘴。上海各區(qū)二手房成交價(jià)格均有不同程度的上漲。以浦東新區(qū)、黃浦區(qū)和閔行區(qū)最為明顯，分別環(huán)比上漲1.0%、0.9%、0.8%，同比上漲6.8%、6.8%、6.0%。

　　兩個(gè)主要因素加速二手房交易

　　對(duì)于上海二手房成交創(chuàng)4年新高的原因，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)認(rèn)為，主要有兩方面因素，一方面是今年置換需求比較強(qiáng)，因?yàn)橐咔�，全世界貨幣政策寬松，大家都有資產(chǎn)保值的心態(tài)，選擇賣掉二手房去買新房。畢竟新房量的選擇余地多，而且由于限價(jià)，相對(duì)來說新房?jī)r(jià)格還能符合大家預(yù)期，這種情況下，大家把二手房拋掉去買新房，也就加速了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，推動(dòng)了市場(chǎng)交易。

　　另一方面是今年的舊改力量還是比較強(qiáng)的，今年上海舊改目標(biāo)是2.8萬(wàn)戶，盡管到年底了，但是黃浦區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)等舊改征收地塊很多，一旦征收的話，對(duì)二手房市場(chǎng)是直接的推動(dòng)。因?yàn)橛幸徊糠秩耸煜み@個(gè)地方了，現(xiàn)在要?jiǎng)舆w弄新房的話基本上都是郊環(huán)以外還要遠(yuǎn)的地方，人家不樂意去，尤其是一些年紀(jì)偏大一點(diǎn)的，已經(jīng)習(xí)慣這個(gè)地方，不愿意去住郊區(qū)，所以區(qū)域內(nèi)的這種小戶型面積的二手房，一旦有動(dòng)遷，還蠻火的。

　　“其實(shí)今年樓市如果不是疫情的關(guān)系，我覺得也是會(huì)慢慢向上走的。經(jīng)過2017年、2018年的調(diào)整，2019年其實(shí)已經(jīng)慢慢緩過來了，如果不是疫情的關(guān)系肯定也會(huì)反彈，但是因?yàn)橐咔橐�發(fā)的貨幣寬松打亂了市場(chǎng)節(jié)奏，原本慢慢復(fù)蘇的狀態(tài)一下子集中釋放了，如果正常節(jié)奏走的話，我估計(jì)這個(gè)爆發(fā)的力度可能沒這么大�！� 盧文曦對(duì)券商中國(guó)記者說。

　　盧文曦還表示，二手房跟新房有點(diǎn)區(qū)別，因?yàn)樾路康墓��?yīng)受發(fā)放預(yù)售證節(jié)奏的影響，而二手房完全是一個(gè)自由市場(chǎng)，只要有愿意賣的，掛牌掛出來了就能交易。而且上海本身就已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代了，賣四套房子，三套二手房，一套新房，所以二手房市場(chǎng)相對(duì)來說還是比較成熟的。

　　“另外，要去買新房的話，人家都要有驗(yàn)資的，沒有達(dá)到首付怎么去買房子？所以要改善就得賣一買一，這種情況還是蠻多的，所以必須先把房子拋掉，所以價(jià)格上也算是比較好談，這種情況下促成了交易。所以今年一二手房關(guān)聯(lián)度還真的是蠻高的�！北R文曦對(duì)券商中國(guó)記者說，今年一些熱盤，包括遠(yuǎn)郊的大品牌開發(fā)商的項(xiàng)目，“打新”的人很多。

　　不過，盧文曦也表示，除了個(gè)別一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重的項(xiàng)目存在過熱的“打新”氛圍，上�？傮w價(jià)格控制的還算比較正常。

　　另外三個(gè)一線城市二手房成交也有反彈

　　不只上海，深圳、廣州、北京等重點(diǎn)城市二手房成交也有反彈。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加6.8%，成交反彈幅度明顯弱于2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累計(jì)成交同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大至9.4%。18城中，有11城成交環(huán)比增加，7城環(huán)比下滑。成交增加尤其是增長(zhǎng)明顯的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游及珠三角區(qū)域，而成交下滑的城市主要集中在環(huán)渤海區(qū)域。

　　值得注意的是，珠三角成交總體反彈幅度居首。其中，廣州11月成交結(jié)束疲軟下行趨勢(shì)，環(huán)比增加18%。深圳二手房成交受“715調(diào)控”影響在9月降至谷底后連續(xù)兩月反彈，11月環(huán)比增12%。

　　深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳市二手房網(wǎng)簽量(含自助網(wǎng)簽)共計(jì)7396套，環(huán)比10月網(wǎng)簽量量(含自助網(wǎng)簽)反彈29%，但同比去年同期11月份10605套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，仍然下滑30.3%�？傮w看，新政以來，平均每月二手房網(wǎng)簽量維持在近7000套左右水平，總體較為平穩(wěn)。

　　深房中協(xié)認(rèn)為，從走勢(shì)上分析，一方面，雖然近期新房“打新熱”持續(xù)，但由于優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目供需矛盾緊張，導(dǎo)致此類新房“中簽”概率較低，部分未“中簽”的需求有回流至二手房市場(chǎng)的可能；另一方面，由于新政的影響已持續(xù)四個(gè)多月，市場(chǎng)對(duì)于新政開始逐步適應(yīng)，需求重新入市的積極性相比前幾個(gè)月有一定的提高。

　　北京二手房成交也有反彈。據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)，11月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽17268套，環(huán)比10月增長(zhǎng)20.5%，同比2019年11月增長(zhǎng)40.44%；1-11月共網(wǎng)簽147895套，同比2019年1-11月增長(zhǎng)13.02%。11月，北京二手住宅市場(chǎng)繼續(xù)維持5月以來的網(wǎng)簽水平，網(wǎng)簽量再破1.7萬(wàn)套，成交均價(jià)保持平穩(wěn)，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)長(zhǎng)期企穩(wěn)狀態(tài)。11月機(jī)構(gòu)簽單水平前11月僅次于5月，年內(nèi)表現(xiàn)相對(duì)較好。

　　不過，我愛我家研究院認(rèn)為，雖然環(huán)比增長(zhǎng)兩成，但11月網(wǎng)簽水平與10月保持一致，與9月的17259套完全持平。受國(guó)慶長(zhǎng)假影響，10月北京二手住宅網(wǎng)簽量只有1.43萬(wàn)套，但剔除節(jié)假日后，10月工作日的平均網(wǎng)簽量為772套，11月則為760套。因此，不考慮國(guó)慶長(zhǎng)假因素，實(shí)際上北京二手住宅網(wǎng)簽量自5月以來已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月保持在1.6萬(wàn)套以上，網(wǎng)簽水平非常平穩(wěn)。

　　對(duì)于12月的市場(chǎng)走勢(shì)，深房中協(xié)認(rèn)為，總體而言，雖然現(xiàn)階段的部分購(gòu)房需求可能存在回流二手房市場(chǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)，市場(chǎng)也逐漸度過了調(diào)控政策適應(yīng)期，需求入市態(tài)度相比前幾個(gè)月有所提高。但一方面，受年末銀行信貸收緊影響，另一方面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末新房市場(chǎng)仍將有將近38個(gè)潛在入市項(xiàng)目正在趕跑途中，新房市場(chǎng)分流二手房市場(chǎng)的需求影響依然存在，因此，綜合分析，年末二手房市場(chǎng)的網(wǎng)簽量，大概率將維持現(xiàn)有總體平穩(wěn)的水平。

　　我愛我家研究院則認(rèn)為，11月機(jī)構(gòu)簽單量增長(zhǎng)，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，年內(nèi)目前僅低于5月遲來的“小陽(yáng)春”，12月繼續(xù)走高的概率相對(duì)較小，預(yù)計(jì)12月機(jī)構(gòu)簽單量或?qū)⒎�(wěn)中有降，網(wǎng)簽量則將穩(wěn)中有升，成交均價(jià)繼續(xù)持平，但市場(chǎng)也存在年底翹尾可能。12月過后房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入春節(jié)前的淡季，市場(chǎng)下行趨勢(shì)將會(huì)加強(qiáng)。

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