重慶首次集中土拍攬金635億元

　　品牌房企成為此次重慶集中土拍的大贏家，融創(chuàng)、龍湖競(jìng)得多宗地塊，中交、保利、佳兆業(yè)等房企均奪得兩宗及以上地塊，中鐵建、佳源、綠地、旭輝、花樣年等房企也各有斬獲。

　　開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備日益緊張，去化周期較短，拿地意愿較為強(qiáng)烈。尤其是今年22城第一批集中供地，部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏較快的企業(yè)年前便可推售。

　　4月28日-29日，重慶迎來(lái)了今年首次集中供地出讓?zhuān)�共推�?6宗主城區(qū)地塊，總起拍價(jià)超444億元。經(jīng)過(guò)兩天六場(chǎng)競(jìng)拍，最終46宗地塊全部成交，總成交金額達(dá)635.04億元。

　　從本次集供地的區(qū)域分布來(lái)看，北區(qū)依然是“供應(yīng)大戶”，共計(jì)出讓24宗，占比52%。其中，渝北區(qū)共計(jì)14塊土地，計(jì)容建筑面積92.54萬(wàn)平方米；兩江新區(qū)7宗，計(jì)容建筑面積163.14萬(wàn)平方米；北碚區(qū)蔡家組團(tuán)3宗，計(jì)容建筑面積80.02萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，品牌房企成為此次重慶集中土拍的大贏家。其中融創(chuàng)及其聯(lián)合體斥99.09億元共競(jìng)得重慶市8宗地塊；龍湖則以96.64億元奪得5宗地塊。此外，中交、保利、佳兆業(yè)等房企均奪得兩宗及以上地塊，中鐵建、佳源、綠地、旭輝、花樣年等房企也各有斬獲。

　　“搶”地盛宴：六成地塊溢價(jià)率超40%

　　重慶本次集中供應(yīng)的46宗地總成交額達(dá)635.04億元，比起拍總額444億元高出190.96億元。除茶園板塊3宗地塊、中央公園板塊、蔡家板塊、回興板塊各1宗地塊以底價(jià)成交外，其余地塊均溢價(jià)成交，占比達(dá)87%。

　　特別是在土拍首日（4月28日），招商蛇口以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)21026地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%，樓面價(jià)10459元/平方米，這也成為了本次競(jìng)拍中溢價(jià)率最高的地塊。

　　記者注意到，2020年重慶土拍中溢價(jià)最高的也出現(xiàn)在沙坪壩西永組團(tuán)地塊，溢價(jià)率為49.06%，由佳兆業(yè)競(jìng)得。

　　公開(kāi)資料顯示，此次沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)21026地塊在競(jìng)拍時(shí)，共有16家房企展開(kāi)激烈的爭(zhēng)奪。經(jīng)過(guò)多輪舉牌后最終被招商蛇口拿下。之所以吸引眾多房企競(jìng)拍，主要還是由于其地理位置的優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，沙坪壩是“重慶向西”戰(zhàn)略的重要門(mén)戶，該地塊緊鄰西部物流園，附近的土主隧道和井口隧道可以連接重慶北區(qū)。此外，地塊附近規(guī)劃有軌道交通、學(xué)校等配套設(shè)施。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次重慶土拍中有30宗地溢價(jià)率均超過(guò)40%，占比超過(guò)60%。除招商蛇口沙坪壩地塊溢價(jià)率達(dá)到129.98%外，保利在中央公園板塊、海成在中央公園板塊東側(cè)、金科+大唐在港城工業(yè)園板塊、佳兆業(yè)在大學(xué)城板塊、美的聯(lián)合金科在西永板塊、華宇+金科+新希望在大渡口茄子溪板塊等所獲地塊溢價(jià)均超過(guò)70%。而在2020年全年重慶土拍中排名前十的地塊，僅有三宗溢價(jià)率超過(guò)40%。

　　值得一提的是，本次拍賣(mài)樓面價(jià)屢屢創(chuàng)出新高。4月29日上午第一場(chǎng)土拍中，融創(chuàng)以14470元/平方米創(chuàng)新高的樓面價(jià)拿下中央公園板塊82.24畝地。不到20分鐘后，海成便以6.2億元拿下中央公園板塊42.51畝地，最高樓面價(jià)再次刷新至14583元/平方米；此后該樓面價(jià)一再被刷新，直至當(dāng)天第二場(chǎng)土拍中，保利以25億元拿下中央公園168畝地，樓面價(jià)再次被刷新至15711元/平方米。

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在兩天的土拍中，共有25宗地樓面價(jià)突破萬(wàn)元，最高樓面價(jià)定格在了15711元/平方米。

　　中指研究院分析認(rèn)為，此次重慶土拍市場(chǎng)關(guān)注度較高，主要受兩個(gè)方面影響，一方面此次推出地塊多為優(yōu)質(zhì)地塊，中央公園、西永、大學(xué)城等板塊熱度本就較高。另外大楊石組團(tuán)和觀音橋組團(tuán)地塊位于核心成熟區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。隨著此批次高價(jià)地的逐漸入市，未來(lái)將對(duì)重慶房?jī)r(jià)帶來(lái)一定影響。但各項(xiàng)目集中入市后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，對(duì)房企的產(chǎn)品力提出更高的要求。在“房住不炒”的基調(diào)下，重慶今年第二三批次的土地推出政策及策略或?qū)⒄{(diào)整。

　　實(shí)力比拼：龍湖融創(chuàng)均斥近百億奪地

　　土地高溢價(jià)成交的背后，是房企在重慶面臨土儲(chǔ)不足的現(xiàn)實(shí)。銘騰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年底，重慶銷(xiāo)售排名前十房企幾乎均土儲(chǔ)告急，住宅去化普遍在2年左右。恒大在重慶的住宅土地儲(chǔ)備最多，達(dá)到243.93萬(wàn)平方米，但近12個(gè)月住宅成交量達(dá)到128.44萬(wàn)平方米。照此計(jì)算，恒大的土地儲(chǔ)備只能支撐其兩年的銷(xiāo)售。

　　金科、萬(wàn)科在重慶的住宅土地儲(chǔ)備分別為168.03萬(wàn)平方米和158.16萬(wàn)平方米，近12個(gè)月住宅成交量分別為149.16萬(wàn)平方米和144.22萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備只能支撐一年的銷(xiāo)售。

　　而融創(chuàng)、龍湖近12個(gè)月住宅成交量都超過(guò)了土地儲(chǔ)備量，其手中的土地幾乎撐不過(guò)一年。

　　在龍湖披露的年報(bào)數(shù)據(jù)中，截至2020年末，其在重慶已完工仍未出售的項(xiàng)目有嘉天下、春江天境、千山新嶼、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、長(zhǎng)灘原麓、兩江新宸等9個(gè)，建筑面積合計(jì)79.8萬(wàn)平方米。

　　與之對(duì)比的是，龍湖2020年在重慶的銷(xiāo)售額為264.11億元，簽約面積209萬(wàn)平方米；2019年銷(xiāo)售額亦有287.19億元，簽約面積219萬(wàn)平方米。

　　而在今年3月，龍湖集團(tuán)召開(kāi)的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，2021年全年龍湖的銷(xiāo)售目標(biāo)為3100億元，增幅15%，預(yù)計(jì)全年推盤(pán)項(xiàng)目271個(gè)，全新項(xiàng)目65個(gè)。為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)，公司準(zhǔn)備了4700億元的可售貨源。其中94%的貨源集中在一二線城市；從地區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)三角和西部占比分別為22%和20%。

　　金科股份總裁楊程鈞在4月7日舉行的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，公司及所投資公司2021年計(jì)劃全年銷(xiāo)售目標(biāo)不低于2500億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積約2900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米。

　　從這兩家重慶本地房企年度目標(biāo)來(lái)看，在本次土拍上全力以赴是意料之中。

　　具體來(lái)看，在本次拍賣(mài)中，龍湖以96.64億元奪得九龍半島、大渡口茄子溪板塊、中央公園板塊、蔡家板塊等5宗地塊，合計(jì)面積995.54畝；金科及其聯(lián)合體則拿下三宗地，合計(jì)面積為304畝，總金額為36億元。

　　中指研究院分析指出，開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備日益緊張，去化周期較短，拿地意愿本就較為強(qiáng)烈。尤其是第一批集中供地，部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏較快的企業(yè)年前便可推售。另外，此次集中拍地，重點(diǎn)22城推地時(shí)間不一，部分房企資金較為充裕，競(jìng)拍積極性高。

　　抱團(tuán)取暖：多家房企聯(lián)合拿地成趨勢(shì)

　　多家房企聯(lián)合拿地在本次重慶集中土拍中成為一種趨勢(shì)。

　　本次重慶成交的46宗地塊中有9宗為聯(lián)合拿地，其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯(lián)合拿地；而融創(chuàng)則有5宗地位聯(lián)合拿地，合作對(duì)象包括大發(fā)、中梁、弘陽(yáng)和海倫堡；金科所拿的3宗地均為聯(lián)合聯(lián)合形式，合作對(duì)象包括大唐、美的、華宇和新希望。

　　需要注意的是，此前重慶出臺(tái)了土拍新規(guī)，將開(kāi)發(fā)商付款方式和溢價(jià)率掛鉤，即土地競(jìng)拍的溢價(jià)率未達(dá)到50%，開(kāi)發(fā)商需要在三個(gè)月內(nèi)付清全部土地款；土地競(jìng)拍的溢價(jià)率超過(guò)50%，開(kāi)發(fā)商需在一個(gè)半月內(nèi)付清全部土地款。

　　這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力無(wú)疑是不小的考驗(yàn)。尤其在“三道紅線”融資新規(guī)疊加今年超萬(wàn)億元到期債的背景下，22城集中供地對(duì)房企的拿地策略將產(chǎn)生巨大影響。

　　值得一提的是，在大型民營(yíng)房企或者有央企背景的房企在土拍中“分食爭(zhēng)搶”時(shí)，中小房企拿地的概率也越來(lái)越小，或者只能拿一些總價(jià)偏低的地塊。

　　如海成5.28億元競(jìng)得的渝北區(qū)兩路組團(tuán)21040地塊，樓面價(jià)10870元/平方米，溢價(jià)率29.72%；重慶越嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1.3億元摘得渝北區(qū)兩路組團(tuán)21052號(hào)地塊，樓面價(jià)4785.3元/平方米。