“三道紅線”約束下房企降檔成主旋律 但表外負債仍需警惕
報告指出，2020年，在100家樣本房企中，零踩線房企數(shù)量達到29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔（降1檔與降2檔）房企占比達40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財務(wù)表現(xiàn)中降檔、“變綠”成為主旋律。
而在被歸類為紅檔的房企，有不少實質(zhì)上已經(jīng)經(jīng)營困難，也出現(xiàn)債券違約、商票違約等惡性事件。在這個檔位中，共有泰禾、天房、恒大、富力和華夏幸福等房企。其中，泰禾、天房和華夏幸福等房企無論是經(jīng)營數(shù)據(jù)或者債務(wù)狀況都不容樂觀，實現(xiàn)轉(zhuǎn)檔也存在難度，而恒大、富力則目前資金鏈都處于較為緊繃的狀態(tài)，也需要市場警惕。
但這不代表著非紅檔房企就絕對安全。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，在實際經(jīng)營的過程中，每一個項目的運轉(zhuǎn)時常是以項目公司為主體來實現(xiàn)。這一方面能夠為項目的融資與合作提供便利，但是從另一方面來看，因為項目公司出表、入表的可操作性強，也為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)騰挪留下了較大的空間。
根據(jù)報告援引國金證券統(tǒng)計，2020年TOP50上市房企少數(shù)股東權(quán)益占比繼續(xù)提升2.3個百分點至38.67%，且占比區(qū)間普遍上移。中交、華發(fā)和奧園等15家房企的少數(shù)股東權(quán)益占比在50%以上，42家房企表外負債增加，祥生、弘陽和中南等5家房企少數(shù)股東權(quán)益占比提升超15個百分點，存在負債出表降杠桿的可能性。
此外，將少數(shù)股東權(quán)益占比與其實際盈利占比（少數(shù)股東損益/凈利潤）進行比較也有助于判斷房企是否含有隱性負債，佳兆業(yè)、藍光、奧園、新力和陽光城等14家房企兩者差額超過30個百分點，存在明股實債的風險較高。
而這其中，藍光已經(jīng)實質(zhì)上構(gòu)成債務(wù)違約。盡管如果以“三道紅線”衡量，藍光僅是“黃檔”房企，僅踩中一條紅線，但其債務(wù)問題卻已經(jīng)顯露。
在“三道紅線”的背景下，報告中也建議，房企應該維持適度杠桿、拓寬融資渠道、細化投資思路以及強化內(nèi)控能力。
“組織架構(gòu)的調(diào)整，是行業(yè)競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)提出的普遍要求。在“三道紅線”背景下，房企的融資規(guī)模受到限制，通過管理對成本實施管控，成為一種更加重要的能力�！皟杉小惫┑馗菍φ{(diào)動內(nèi)部資源的能力提出了更高的要求。在此基礎(chǔ)上，強化內(nèi)控能力勢必成為房企的重要戰(zhàn)略之一。近年來，房企普遍實施組織架構(gòu)調(diào)整，并推出扁平化管理、預算管控等策略，這有可能成為常態(tài)�！眻蟾嬷赋�。
