溢價率上限下調(diào) 廣深將開啟今年第二輪集中供地
在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的背景下，廣州與深圳對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，土地溢價率上限大幅下調(diào)，并出臺了地價房價聯(lián)動機(jī)制等措施，嚴(yán)格控制樓面地價，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。
住宅用地集中出讓
上半年，廣深兩地房價漲幅位居全國前列。同時，在上半年的首次集中供地中，廣深兩地多個熱點(diǎn)區(qū)域地塊吸引眾多房企激烈爭奪，并以較高的溢價率成交，引發(fā)各界密切關(guān)注。
8月29日，在重新調(diào)整規(guī)則后，深圳市再次發(fā)布今年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及地塊不變，共22宗地，合計用地面積約83.4公頃，總建筑面積約279.92萬平方米，掛牌起始總價約421.98億元，計劃于9月28日集中出讓。
在此之前，廣州已于8月26日集中掛牌第二批共48宗商品住宅用地。合計用地面積305公頃，建筑面積879萬平方米，出讓起始總價1124億元，折合樓面單價12791元/平方米，計劃于9月26日和27日集中網(wǎng)上限時競價。
在“兩集中”供地新政指導(dǎo)下，今年4月，廣州首次集中供地共出讓用地48宗，最終成交42宗，流拍6宗，樓面均價為11338元/平方米，平均溢價率為14.6%，總成交金額906億元。值得注意的是，部分熱門地塊引發(fā)房企激烈爭奪，共有8宗地溢價率超過40%。
相比之下，今年深圳首次集中供地共出讓用地6宗，樓面均價15212元/平方米，平均溢價率為22.5%，部分熱點(diǎn)地塊溢價率近45%，成交總金額138億元。
調(diào)整優(yōu)化規(guī)則
記者梳理發(fā)現(xiàn)，深圳此次通過嚴(yán)格市場準(zhǔn)入、優(yōu)化競價方式、強(qiáng)化“房地聯(lián)動”等措施，對土拍規(guī)則進(jìn)行了大幅調(diào)整與優(yōu)化。
相比首次供地，深圳此次土拍主要采用“三限雙競+搖號”方式。溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。
在限價方面，深圳通過“房地聯(lián)動”方式，進(jìn)一步下調(diào)住房銷售限價。在原限價基礎(chǔ)上，新房銷售限價下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價下調(diào)2.8%-9.1%不等，通過價格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。
深圳則明確要求，聯(lián)合拿地方都應(yīng)該具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，參與拿地的房企最多只能競得3宗地。
與深圳類似，廣州此次全面完善了土拍規(guī)則。與首次集中供地相比，廣州此次供地主要采用“限地價、限房價、競自持、搖號”等方式，其中黃埔、南沙熱點(diǎn)區(qū)域更突出地價房價聯(lián)動，并規(guī)定首套住房購房家庭（或個人）購房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。
溢價率方面，規(guī)定最高溢價率不得超過15%，相比首次供地45%的溢價率明顯下跌。其中，海珠江泰路地塊溢價率僅為9%。
此外，廣州進(jìn)一步健全市場準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格禁止房企穿“馬甲”參拍，同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請（含聯(lián)合申請）。
堅持“房住不炒”
業(yè)內(nèi)人士表示，此次廣深兩地集中供地嚴(yán)格堅持“房住不炒”的定位要求，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，通過嚴(yán)格市場準(zhǔn)入、優(yōu)化競價方式、強(qiáng)化“房地聯(lián)動”等舉措控制樓面地價，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
深圳中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，深圳此次大幅調(diào)整規(guī)則將提高開發(fā)商拍地的積極性，同時有利于降低其拍地成本，同時通過“房地聯(lián)動”穩(wěn)定預(yù)期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次集中供地對于房企土地限購出臺了更為細(xì)致的規(guī)則，同時進(jìn)一步夯實(shí)限價政策，通過價格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，有利于房價進(jìn)一步穩(wěn)定。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州此次集中供地貫徹土地出讓長效機(jī)制，對第一輪土拍發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行糾偏，從源頭上降低地價，同時關(guān)聯(lián)控房價，并給房企留下合理利潤空間，有助于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
