越秀房產基金董事長林德良：打造第二增長曲線，實現(xiàn)資產增值最大化
每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤
“國內REITs自從公開發(fā)行后，各方面反饋還是不錯的。下一步可能需要克服的是，REITs之后是否包括商業(yè)地產，以及交易架構、稅收、利率等相關問題�！比涨�，越秀房地產投資信托基金（以下簡稱越秀房產基金）董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示。
2005年12月，越秀房產基金在香港聯(lián)交所上市，這是全球首只投資于中國內地物業(yè)的上市房地產投資信托基金。
在此之前，房企要想將商用物業(yè)套現(xiàn)，只有通過整體轉讓或拆散出售的方式進行，如果想利用商用物業(yè)進行融資，也只能將其作為抵押物向銀行等渠道尋求資金支持。
打造第二增長曲線
疫情之后，商業(yè)是受影響最大的產業(yè)之一，包括商場、酒店等業(yè)態(tài)。
林德良坦言，這兩年商業(yè)地產的確不好做，疫情之后整體的消費、內需都受到一定影響，不過零售商業(yè)已在慢慢復蘇。
“后疫情時代，我們可能需要從非常態(tài)轉為常態(tài)化去面對。以后消費的內循環(huán)會更多，大消費也許會成為一個新增長點，比如汽車、科技類產品等等。”
林德良表示，在各商業(yè)業(yè)態(tài)恢復的過程中，可以看到新經濟給予的機會，比如一些示范引領消費趨勢的變化、數(shù)字化的驅動，以及平臺經濟、共享經濟帶來消費方式的變革。
零售商場以前的第一曲線就是日常運營、價值挖掘、會員管理、經營幫扶。林德良判斷，2021年寫字樓、零售商場會恢復到2019年的水平，但是酒店、公寓只能恢復到85%左右。
在這一背景下，就不能完全嚴守第一曲線的增長思路，還需要打造每個業(yè)態(tài)的第二曲線�！耙郧白鰧懽謽蔷褪沁M行物理空間的出租，比如做一些續(xù)租、微改造。但現(xiàn)在不再是簡簡單單出租一個物理空間，第二曲線更強調創(chuàng)新的賦能、區(qū)域的變化、生態(tài)圈的打造�！�
越秀房產基金目前針對旗下寫字樓的租戶，總提供有約35類服務，也就形成了35類收入來源。在零售商場方面，第二曲線更多的就是去賦能商場，打造專屬購物節(jié)，主動管理租戶的客戶，通過對流量的數(shù)據(jù)管理為商戶導流，在原來的存量消費上做增量。
截至2021年6月30日，越秀房產基金旗下物業(yè)組合共有物業(yè)組合8項。其中成熟型物業(yè)整體出租率為94.0%，成長型物業(yè)整體出租率為91.5%，物業(yè)合計重估市值約為人民幣344.88億元。
“酒店公寓方面，以前的做法就是穩(wěn)客房、搶餐飲、促宴會，現(xiàn)在第二曲線做的是資源整合，做產品升級�！绷值铝冀忉�，在專業(yè)市場方面，第一曲線也已經是過去時，現(xiàn)在批發(fā)市場更多是做產業(yè)鏈的整合、資源的整合。
實現(xiàn)資產增值最大化
作為基金管理人，管理經營商場、寫字樓等與一般物業(yè)方不同的是，必須具有資產管理思維。在林德良看來，資產管理思維歸根到底是回到開發(fā)運營過程中怎么做到資產價值最大化，或者是投、融、管、退，整個環(huán)節(jié)怎么做到資產價值最大化。
在資產增值策略上，越秀房產基金的思路是，通過定期檢視基金旗下物業(yè)組合，以發(fā)掘資產增值機會，從而維持項目市場競爭優(yōu)勢及提升回報。同時管理人針對客戶接觸點，為提升客戶滿意度和使用體驗開展資產優(yōu)化，實現(xiàn)越秀房產基金物業(yè)租值的持續(xù)提升。
商業(yè)地產是否只有持有運營這一條路？
林德良認為，開發(fā)商會從以住宅內房股為主的上市平臺，逐步分拆出足夠的業(yè)務板塊上市，比如物業(yè)、商業(yè)地產、長租公寓、養(yǎng)老等等，甚至數(shù)字中心。把房地產公司里面的各個業(yè)態(tài)通過資本市場實現(xiàn)價值最大化，將資金需求從不同渠道募集回來。
林德良說，資產管理首先是估值做到最大化，一個物業(yè)的估值分為合同期內的、合同期外的。合同期內的估值，是根據(jù)租金水平、遞增率再加上未來市場給到的。一般思維這樣的租約可能是簽長期的好，但在資產管理思維上，疫情期間很難有高租金，短租期在疫情期間可能是更好的選擇。
在商業(yè)物業(yè)投資上，估值是一個算法，融資成本也是一個重要的考慮�！拔覀儽M量把綜合融資成本做低，做得越低，你的杠桿就越高�！�
2021年上半年，越秀房產基金管理人主動管理到期債務，把握美債收益率70年來低位，完成新一期4億美元債券發(fā)行，用于置換今年到期4億美元債券。
林德良指出，在這樣的低息環(huán)境下，去做收購是有利的，“因為這樣的正杠桿就會體現(xiàn)得更加充分，從這個角度看是收購的好時機�，F(xiàn)在無論是越秀體系內還是體系外的，我們都有去留意一些優(yōu)質資產，特別是一些成長性的資產�！�
除此之外，在投資策略上，林德良依然關注的是區(qū)域成長性、租金成長性，以及產業(yè)動能是否充足。
