萬(wàn)科郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)“陣痛”之后仍有機(jī)會(huì)
10月22日，萬(wàn)科舉行年度業(yè)務(wù)交流會(huì)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的基本看法概括為十六個(gè)字：“尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)�！彼硎�，經(jīng)歷過(guò)政策紅利、金融紅利之后，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)新的常態(tài)化發(fā)展階段。在去杠桿、去金融化的行業(yè)“縮表”過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)難熬的陣痛。但只要企業(yè)做的足夠好，未來(lái)仍有多方面的發(fā)展機(jī)會(huì)。
行業(yè)回歸常態(tài)
郁亮認(rèn)為，在過(guò)去國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，國(guó)內(nèi)的人均居住面積和居住條件都得到了很大的改善。但同時(shí)，房地產(chǎn)的高速發(fā)展也帶來(lái)了很多行業(yè)問(wèn)題，例如房?jī)r(jià)的走高導(dǎo)致很多年輕人買(mǎi)房壓力過(guò)大，進(jìn)而影響城市人才的引入。此外，房地產(chǎn)行業(yè)如果過(guò)多占用金融資源，也會(huì)擠壓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)和小微企業(yè)的發(fā)展。
“這些都是我們行業(yè)大發(fā)展、黃金時(shí)代發(fā)展留下的問(wèn)題，我們不得不正視�！庇袅帘硎�，從近年來(lái)國(guó)家明確“房住不炒”后，行業(yè)開(kāi)始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，就是跟老百姓息息相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去的黃金時(shí)代到如今回歸常態(tài)，是行業(yè)發(fā)展的必然。
郁亮表示，從去年下半年開(kāi)始，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)里的投入占比就開(kāi)始明顯下降，這就要求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要降負(fù)債、控杠桿，以及去金融化。房地產(chǎn)行業(yè)收縮資產(chǎn)負(fù)債表的過(guò)程是很痛苦的，這直接體現(xiàn)為地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開(kāi)工數(shù)據(jù)下降，疊加前期高價(jià)拿地，整個(gè)行業(yè)的短期業(yè)績(jī)正在受到明顯的沖擊。
郁亮稱(chēng)，回首過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，先是土地紅利階段，后又迎來(lái)金融紅利階段。在這兩個(gè)時(shí)期，資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)地產(chǎn)公司的價(jià)值，先是以土地儲(chǔ)備為指標(biāo)來(lái)估值。后又以賺多少錢(qián)，用市盈率（PE）來(lái)估值。經(jīng)過(guò)這兩個(gè)階段后，房地產(chǎn)行業(yè)需要反思，過(guò)去行業(yè)取得的成績(jī)有多少是通過(guò)為客戶(hù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)來(lái)獲得的，又有多少是政策和金融杠桿帶來(lái)的。隨著政策和金融紅利的消退，行業(yè)必然要經(jīng)歷陣痛。
仍有很多機(jī)會(huì)
雖然直言壓力巨大，但郁亮認(rèn)為，行業(yè)陣痛之后仍有機(jī)會(huì)。
郁亮舉例稱(chēng)，2008年前后，家電行業(yè)曾經(jīng)在家電下鄉(xiāng)補(bǔ)貼浪潮中一度大規(guī)模擴(kuò)張，行業(yè)龍頭的收入年增速一度超過(guò)了40%。但在2012年以后，隨著家電下鄉(xiāng)政策的逐步退坡，在這種行業(yè)陣痛下，也造就了美的、格力、海爾等一批優(yōu)秀企業(yè)的脫穎而出，如今這些優(yōu)秀的企業(yè)正通過(guò)數(shù)字化改造、品牌研發(fā)提升迎來(lái)新的快速發(fā)展階段。此外，國(guó)內(nèi)的服飾品牌也曾經(jīng)歷過(guò)門(mén)店倒閉潮，但如今李寧、安踏等企業(yè)正借助“國(guó)潮”以及品牌重塑重回增長(zhǎng)通道。
“從家電和服飾行業(yè)的發(fā)展可以看到，一個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)縮表陣痛后，只要企業(yè)做得夠好，就一定還有發(fā)展機(jī)會(huì)。”郁亮表示，對(duì)國(guó)內(nèi)房企而言，在城市和客戶(hù)需求維度方面仍有很多機(jī)會(huì)。比如，城市更新越來(lái)越成為一種趨勢(shì)，城市發(fā)展以前只管生產(chǎn)，但現(xiàn)在生產(chǎn)、生活跟生態(tài)三方面融合。在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求也更綜合，而不是簡(jiǎn)單聚焦開(kāi)發(fā)某個(gè)單一功能。這種變化體現(xiàn)在新城建設(shè)、都市圈建設(shè)以及軌道物業(yè)綜合體等方方面面。
老百姓生活服務(wù)方面的需求也存在許多機(jī)會(huì)。郁亮舉例稱(chēng)，最近經(jīng)常有客戶(hù)反映物業(yè)管理水平是不是下降了，因?yàn)橐郧翱吹玫奖０�，現(xiàn)在看不到了�！斑@其實(shí)是科技水平發(fā)展提高，自動(dòng)化機(jī)器取代了人。但隨之而來(lái)又出現(xiàn)了新的課題，就是如何讓客戶(hù)感到歸家動(dòng)線(xiàn)是有溫度的，而不是只看到機(jī)器�！庇袅帘硎�，未來(lái)這種服務(wù)會(huì)越來(lái)越精細(xì)，科技、節(jié)能也要跟人的需要相匹配才行，不能光顧著提高效率。這其中，每一個(gè)值得改進(jìn)的地方都是萬(wàn)科業(yè)務(wù)發(fā)展的空間。
