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大洗牌之后 長租公寓市場開始走向理性

吳家明證券時報

  去年,各地長租公寓頻頻“爆雷”,租客和業(yè)主都成為受害者。隨后,長租公寓市場也迎來了最強(qiáng)監(jiān)管。經(jīng)過大洗牌之后,在“房住不炒”和“租購并舉”的背景下,長租公寓市場開始走向理性發(fā)展。

  “我們考察了很久才決定選址在紅嶺!痹诹_湖區(qū)紅嶺地鐵站附近一處新開的長租公寓,負(fù)責(zé)人陳經(jīng)理告訴記者,“附近寫字樓多,交通便利,我們也嚴(yán)格計算了拿房的成本,而且附近的租金情況疫情之后,今年開始已經(jīng)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定!

  克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年三季度TOP20集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模67.74萬間,同比增長15.81%,環(huán)比增長4.28%,開業(yè)規(guī)模增速觸底反彈。不過,此前頻繁“爆雷”的主要都是分散式長租公寓,分散式長租公寓主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來,依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理,類似二房東!凹惺介L租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式,利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運營,如有大型規(guī)模房企背書的長租公寓。記者梳理發(fā)現(xiàn),今年上半年多家長租企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異,其中萬科泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入13.19億元,同比增長25.6%。龍湖冠寓方面提供的數(shù)據(jù)顯示,冠寓已經(jīng)在深圳多個行政區(qū)和東莞擁有10000余套房源,成熟期運營門店出租率超過95%。

  另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示,10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套,但這些存量主要分布在一線及1.5線城市中。此外,投資者現(xiàn)階段的關(guān)注焦點依然是上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。從發(fā)展模式看,投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴(kuò)張模式,尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

  在業(yè)內(nèi)人士看來,過高的杠桿加上較低的盈利能力,是過去幾年長租公寓行業(yè)遇到巨大挑戰(zhàn)的重要原因。長租公寓企業(yè)過去頻頻“爆雷”實際上也是行業(yè)進(jìn)入理性健康期必經(jīng)的階段。

  今年以來,租賃行業(yè)利好消息不斷,多個城市通過市場監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)、獎補(bǔ)等一系列措施,培育和發(fā)展住房租賃市場。與此同時,多個城市也陸續(xù)出臺多項規(guī)范政策,從設(shè)立資金監(jiān)管、規(guī)范租金支付周期、嚴(yán)控租金貸等方面規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。不僅如此,一些城市還從供應(yīng)端加快發(fā)展保障性租賃住房,多渠道供應(yīng)土地。

  仲量聯(lián)行華南區(qū)評估和咨詢服務(wù)部負(fù)責(zé)人宋麗敏表示,隨著中國公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產(chǎn),相信目前深圳市場上的各類城中村改造、存量改造等玩家會更加關(guān)注租賃住房產(chǎn)品的合規(guī)性、市場布局、盈利增長、運營管理能力等。

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