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尹中立專欄丨商品房預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)是大趨勢(shì)

尹中立21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

  尹中立(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任)

  近日,北京、天津、成都等地相繼出臺(tái)商品房預(yù)售資金管理辦法。筆者認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)的主要目的是防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目爛尾,這是維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的有效措施,長(zhǎng)期看有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

  首先,預(yù)售資金先監(jiān)管后網(wǎng)簽,企業(yè)資金騰挪空間縮小。11月4日,北京市住建委、人行營(yíng)管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法(2021年版征求意見稿)》。其中最引發(fā)各界關(guān)注的是,首付款入賬流程的調(diào)整和變化!墩髑笠庖姼濉访鞔_提出,購(gòu)房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后,方可完成擬購(gòu)房屋的認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

  預(yù)售資金由現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬,調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽,即開發(fā)商在網(wǎng)簽之前,將不能支取首付款、定金等款項(xiàng)。此前,因?yàn)槭赘犊钤诒槐O(jiān)管的預(yù)售資金中占比顯著低于來(lái)自按揭貸款的銷售回款,因此受監(jiān)管力度偏弱。因?yàn)榫W(wǎng)簽大都滯后,開發(fā)企業(yè)收取的定金、首付款等會(huì)被歸集到整個(gè)資金的大盤子中使用,從而形成時(shí)間和資金的錯(cuò)配,提升資金效率。預(yù)售資金先入賬后網(wǎng)簽,將進(jìn)一步加大開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)的難度和成本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行,開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目間資金騰挪空間將進(jìn)一步被壓縮。

  二是面對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)隱患,政府將接管預(yù)售資金監(jiān)管。針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,政府就會(huì)直接介入預(yù)售資金的管理,確保樓盤不出現(xiàn)爛尾,維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

  《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法(2021年版征求意見稿)》提出,當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí),區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶,實(shí)施封閉管理保障賬戶資金安全,優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。

  11月3日,成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出,出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目,納入?yún)^(qū)(市)縣重點(diǎn)監(jiān)管,指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶(原則上監(jiān)管銀行不變),確定監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取,對(duì)每筆資金審核用途后,直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

  三是企業(yè)信用水平將成為預(yù)售資金監(jiān)管的重要考量。北京市在《征求意見稿》中,明確提出:一是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函,免除同等額度的監(jiān)管資金。如現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期,項(xiàng)目可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管;二是,項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)項(xiàng)目綜合建設(shè)費(fèi)用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營(yíng)狀況等綜合確定。

  在房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管的背景下,能夠讓金融機(jī)構(gòu)出具足額、足期現(xiàn)金保函的房地產(chǎn)企業(yè),需要有良好的信用,與金融機(jī)構(gòu)良好的合作基礎(chǔ)。目前以頭部房企、央企、國(guó)企為主。

  但對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言,在市場(chǎng)下行期,出具現(xiàn)金保函也具有較大風(fēng)險(xiǎn)。10月1日,天津市發(fā)布的《關(guān)于明確新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作有關(guān)要求的通知》就此提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)!锻ㄖ分赋觯魃虡I(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,審慎向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)保函業(yè)務(wù)。如遇風(fēng)險(xiǎn),監(jiān)管銀行可向出具保函的商業(yè)銀行進(jìn)行追償。

  四是各地采取有效措施提高資金使用效率。今年下半年以來(lái),樓市下行趨勢(shì)明顯,商品住房銷售放緩,開發(fā)商的資金壓力加大,既要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售資金,防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾,又要考慮到目前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)實(shí)情況,為此,有些城市的住房監(jiān)管部門進(jìn)行了積極的探索。

  北京在《征求意見稿》中,提出開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款。此舉可以縮短放款時(shí)限,對(duì)符合資金使用條件的,放款撥付時(shí)限由過(guò)去的5個(gè)工作日內(nèi)優(yōu)化為2個(gè)工作日內(nèi)。同時(shí)給予開發(fā)企業(yè)提出不支付資金異議申請(qǐng)通道。

  成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出,預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取多余部分資金。未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到《監(jiān)管辦法》第十六條規(guī)定支取節(jié)點(diǎn),且賬戶內(nèi)資金已超過(guò)該節(jié)點(diǎn)留存余額要求的,開發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點(diǎn)支取多余部分資金。申請(qǐng)支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

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