土拍規(guī)則嚴中有松 第三批集中供地陸續(xù)掛牌

　　據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，截至11月23日，10月以來已有18個重點城市發(fā)布第三批地塊掛牌公告。整體而言，“禁馬甲”、限參拍資質、限資金來源的要求不變，但參拍資金門檻和出讓條件有一定程度放松。

　　業(yè)內人士認為，目前銷售端尚未恢復，房企將對第三批集中土拍持謹慎態(tài)度。

　　多地供地密集掛牌

　　11月23日，鄭州市第三批集中供地信息公布，共計推出25宗地塊，總起始價約為157億元。11月22日，長沙市發(fā)布第三批集中供地信息，26宗地塊總起拍金額約為154億元。

　　11月19日，重慶市公布的信息顯示，第三批集中供地出讓28宗地塊，建筑總規(guī)模542萬平方米。同日，北京披露第三批集中供地信息，共計12宗地塊，總建筑規(guī)模約113萬平方米，起始價總額336億元。11月18日，武漢發(fā)布第三批集中供地信息，共計出讓土地49宗，建筑總規(guī)模約871萬平方米，起始價總額約588億元。

　　中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，就目前公示的信息來看，供地結構方面，廣州、成都等城市核心地區(qū)建筑面積占比較第二批集中供地有所回升。最有“看點”的城市當屬北京，根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會披露，第三批出讓地塊中，朝陽區(qū)勁松街道0408-646地塊在起始階段要求未來全部商品住宅建筑規(guī)模實行現(xiàn)房銷售。

　　北京市規(guī)劃和自然資源委員會表示，相較預售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯。一方面未來購房人可親身考察項目情況，通過看得見、摸得著的真實房源提升購房人安全感，減少購房糾紛，維護住房消費者的合法權益；另一方面也在一定程度上減輕購房者資金壓力，避免因項目爛尾帶來的資金風險，維護社會穩(wěn)定。對于上述地塊，已充分考慮房企開發(fā)成本，預留合理利潤空間，保證未來企業(yè)可打造一定品質的住宅。

　　出讓條件調整

　　據(jù)中指研究院報告，目前已掛牌城市的第三批次地塊出讓條件保持嚴中有松，對房企購地自有資金來源審查和“禁馬甲”等要求不變，但對房企開發(fā)資質、地塊保證金比例、配建和品質要求、土地款繳納時間等方面有所放松，降低房企參拍資質和資金門檻，提高部分回爐地塊的利潤空間。

　　比如，南京市第三批次地塊對房企開發(fā)資質要求有所下調。其中，第二批部分地塊要求二級及以上開發(fā)資質，而三批全部地塊均下調為三級及以上開發(fā)資質。

　　廣州、深圳等部分城市“限房價、定品質”等試點規(guī)則也有所優(yōu)化，項目利潤空間改善。其中，廣州南沙和黃浦區(qū)取消“限房價”試點，南沙區(qū)進一步取消“未來銷售50%房源傾斜無房家庭”要求。南京市對“定品質”要求做出調整，江北新區(qū)全部地塊取消“綠色建筑二星標準”要求，建鄴區(qū)河西板塊地塊增加外立墻高品質材料要求。

　　此外，為緩解房企流動資金壓力，部分城市下調了保證金比例，取消聯(lián)合拿地和保證金捆綁限制，房企參拍資金門檻降低。同時，部分城市還放松了土地出讓金支付限制條件。比如，無錫市允許50%首付款的支付時間較第二批次延后20天。廣州、蘇州等城市對土地尾款支付限制也有所放寬。其中，廣州市部分第三批次地塊取消一個月內一次性付清總價款的要求，允許最長六個月內付清。杭州第三批集中供地掛牌35宗宅地，較預公告掛牌數(shù)量減少，且多個地塊限價有所提高。

　　房地產合理貸款需求得到滿足

　　房企融資環(huán)境總體平穩(wěn)。11月22日晚，保利發(fā)展披露，擬發(fā)行公司債券規(guī)模不超98億元，募集資金擬用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

　　11月19日，建業(yè)集團和中原銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，中原銀行意向為建業(yè)集團提供總額不超過100億元綜合融資服務。同日，上海清算所披露，綠城房地產集團有限公司發(fā)布2021年度第二期中期票據(jù)募集說明書，擬募資上限為20億元。

　　據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，11月以來，已有逾10家房企在銀行間債券市場融資。

　　此外，11月19日，銀保監(jiān)會表示，房地產合理貸款需求得到滿足，10月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款同比增長8.2%，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。

　　11月19日，央行發(fā)布的《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》提到下一階段主要政策思路時表示，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

　　房企料謹慎拿地

　　“從融資成功的房企來看，財務健康的房企更容易獲得市場認可�！币患曳科筘攧詹控撠熑烁嬖V中國證券報記者。

　　一家TOP30房企投資總監(jiān)向中國證券報記者表示，“目前，部分前期拿地的房企正尋求出售或合作。對于第三批土拍，我們持謹慎態(tài)度，畢竟銷售端沒有起來，房企還是比較缺錢的�！�

　　東方證券認為，由于銷售仍處于下滑階段，疊加市場預期，所以對未來一兩個季度房企現(xiàn)金流改善狀況不能預期過高。

　　此外，相比前兩次集中土拍，部分重點城市進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，適度放松了拿地門檻，進一步降低房企參拍資金門檻和資金占用成本，有機構預計第三輪供地中企業(yè)拿地積極性會有所提升。