杭州新房連漲12個(gè)月 全年成交量創(chuàng)近5年新高

　　日前，國家統(tǒng)計(jì)局公布2021年12月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，僅15城新房?jī)r(jià)格上漲，其中杭州環(huán)比上漲5%，漲幅全國第一。2021年杭州新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，漲幅在0.1%-0.8%之間，其中3-8月，11-12月的漲幅均在0.5%及以上。

　　2021年6-11月，70城中新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，從55個(gè)降至9個(gè)，12月信貸等政策放松效果漸顯，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量稍有增加。

　　為何杭州新房?jī)r(jià)格連漲12個(gè)月？全年新房市場(chǎng)是否發(fā)生變化？2022年房?jī)r(jià)將怎么走？

　　新房連漲原因何在？

　　“好的新房一直要搶，有的項(xiàng)目需要繳納一百多個(gè)月社保才有資格入圍搖號(hào)�！� 旭晨（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　2021年8月，多次搖號(hào)無果的旭晨終于選到了房。其購買的項(xiàng)目當(dāng)期推出427套房源，共3272組購房家庭入圍搖號(hào)，搖中概率13.1%，其中有房家庭入圍條件是繳納70個(gè)月社保。其后該項(xiàng)目又陸續(xù)開盤兩次，入圍社保年限最高達(dá)165個(gè)月。

　　杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，杭州2021年新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲背后是購房需求持續(xù)旺盛。

　　杭州經(jīng)濟(jì)活躍，互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)，落戶相對(duì)寬松，人才支持政策豐富，人口持續(xù)流入，支撐住房需求增長。七普數(shù)據(jù)顯示，杭州2020年常住人口為1193.6萬人，較2010年增加近323.6萬人，增幅37.2%。其中15-59歲人口836.9萬人，占比70.1%，每10萬人中擁有大學(xué)文化程度的由1.9萬人上升到2.9萬人。

　　上官劍表示，在購房需求之外，2021年全年新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化是推漲新房?jī)r(jià)格的主要因素。2021年杭州市區(qū)單價(jià)5萬元/平方米以上的房源成交面積同比大增167%，拉升整體房?jī)r(jià)。

　　2019年6月，杭州在土地出讓公告中推出限房?jī)r(jià)和精裝修價(jià)格的土地出讓新規(guī)，如當(dāng)時(shí)推出的金沙湖板塊某地塊出讓規(guī)則明確，地塊毛坯銷售均價(jià)不高于3.35萬元/平方米，且毛坯最高單價(jià)不高于3.685萬元/平方米，如裝修，裝修價(jià)格不高于0.4萬元/平方米。

　　某品牌房企長三角區(qū)域投資經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，目前杭州在售的絕大部分新房項(xiàng)目均為限價(jià)項(xiàng)目，少數(shù)未受限價(jià)限制的項(xiàng)目在出售時(shí)也會(huì)受到限價(jià)政策影響。其公司在杭州有一住宅項(xiàng)目在限房?jī)r(jià)新規(guī)推出之前拿地，出售價(jià)格仍受限價(jià)政策規(guī)制。

　　某品牌房企杭州市場(chǎng)研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“房住不炒”不等于完全不漲，限價(jià)并非鐵板一塊，市場(chǎng)為正常房?jī)r(jià)波動(dòng)留有一定空間。

　　上述投資經(jīng)理表示，每年杭州會(huì)有少部分地塊有一定的價(jià)格上調(diào)空間，但這種房?jī)r(jià)上漲是小范圍和小比例的，整體可控。

　　上官劍指出，整體來看目前杭州各區(qū)域房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，未來也只是少數(shù)板塊零星式的微漲。在“房住不炒”，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者合理住房需求的大背景下，杭州政策進(jìn)一步收緊的可能性較低。

　　近4月成交縮水

　　在價(jià)格之外，市場(chǎng)成交情況也是觀察杭州新房市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州每月房地產(chǎn)成交面積約為182萬平方米，9-12月成交面積均低于平均值，其中11、12月分別成交110萬平方米和118萬平方米，遠(yuǎn)低于均值。近4個(gè)月杭州新房成交面積下降特征明顯。

　　上官劍表示，杭州新房市場(chǎng)有所降溫是多因素綜合影響的結(jié)果，包括多重金融政策疊加，杠桿降幅過快，強(qiáng)化“房住不炒”定位，調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)等。

　　2021年8月5日，杭州發(fā)布新政進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購。如針對(duì)原有落戶未滿5年的購房家庭，在原有限購1套的基礎(chǔ)上，規(guī)定在購房之日前2年起已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納社保滿24個(gè)月方可限購1套。新政的推出使得很多購房家庭失去購房資格，影響直接傳遞至新房市場(chǎng)。

　　旭晨加緊搖號(hào)購房，除了擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，“紅盤”數(shù)量減少之外，也有政策再次變化的顧慮。“杭州購房門檻在不斷提高，說不定政策什么時(shí)候再調(diào)整我們就失去購房資格了。”

　　上官劍指出，限購升級(jí)后杭州新房市場(chǎng)特別是遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的銷售受到明顯影響。就目前而言，杭州新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為分化，主城區(qū)降溫并不明顯，但2021年下半年以來低溫的區(qū)域，基于政策糾偏帶來邊際改善，市場(chǎng)有所回升，但這種回升溫和又脆弱。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州新房（住宅）成交面積為2181萬平方米，創(chuàng)5年新高。我愛我家統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年杭州市區(qū)新房（包括住宅和商業(yè)）共成交20.8萬套，同比上漲36%，創(chuàng)近5年新高。我愛我家認(rèn)為2020年下半年有大量實(shí)際成交但并未網(wǎng)簽的新房房源積壓，并在2021年陸續(xù)網(wǎng)簽，大幅抬升2021年新房網(wǎng)簽成交量。

　　實(shí)際上，2021年下半年亦有實(shí)際成交但并未網(wǎng)簽房源在新年網(wǎng)簽。旭晨2021年8月底正式選房，辦理完銀行預(yù)審并繳納首付后，2022年1月15日才完成網(wǎng)簽。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分2021年4月和7月?lián)u號(hào)選房的購房家庭經(jīng)過1-2個(gè)月即可網(wǎng)簽。

　　有杭州的購房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，2021年下半年杭州新房市場(chǎng)經(jīng)歷“紅盤潮”后新房供應(yīng)量明顯下降，隨著信貸政策收緊，房貸利率上升，政策管控也更加嚴(yán)格。下半年后期情況有所好轉(zhuǎn)，供應(yīng)逐步恢復(fù)，利率有所下降。

　　在土地市場(chǎng)，杭州2021年第二批次集中供地遇冷，12月進(jìn)行的第三批次集中供地調(diào)整了土地出讓規(guī)則，適度調(diào)低部分地塊地價(jià)上限和房?jī)r(jià)上限，增加開發(fā)商項(xiàng)目利潤，提高拿地積極性。

　　上官劍表示，杭州第三批次集中供地對(duì)13個(gè)板塊的限價(jià)進(jìn)行微調(diào)，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)上市，“會(huì)對(duì)新房?jī)r(jià)格產(chǎn)生一點(diǎn)點(diǎn)壓力”。但在較為嚴(yán)格的限價(jià)之下，杭州房?jī)r(jià)仍將以“穩(wěn)”字為先。

　　整體而言，上官劍認(rèn)為杭州新房市場(chǎng)一直保有一定熱度，加上價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，一些高性價(jià)比板塊去化速度依然很快。隨著信貸邊際改善，放款周期加快，各項(xiàng)有利因素傳導(dǎo)，市場(chǎng)預(yù)期將逐步恢復(fù)平穩(wěn)。展望2022年，新房潛在供應(yīng)較2021年將有所偏緊，還需密切關(guān)注杭州2022年第一批次集中供地情況。