深圳房租跌回四年前？我們的調(diào)查結(jié)論有點(diǎn)不同
近兩年來(lái)，深圳相對(duì)地理位置優(yōu)勢(shì)不明顯、房屋老舊、室內(nèi)布局一般的房源租金議價(jià)空間較大；帶學(xué)位、區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)明顯、房源較新的房源價(jià)格保持堅(jiān)挺。
深圳房屋租賃行情回歸買(mǎi)方市場(chǎng)，租金跌回四年前，這是真的嗎？
近日，深圳中原研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢(shì)，租金平均為72元/平方米/月，同比下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%，與2017年6月的租金水平齊平。（注：中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為全市商品住宅租賃數(shù)據(jù)，小產(chǎn)權(quán)房等非商品住宅未列入統(tǒng)計(jì)范圍。）
從該數(shù)據(jù)看，深圳2021年的平均租金水平已然跌回四年前。自2020年初起，深圳平均月租價(jià)格就已呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢(shì)。
在采訪(fǎng)了多位租客、中介及房東后，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，深圳租房市場(chǎng)行情逐漸差異化，近兩年來(lái)，深圳相對(duì)地理位置優(yōu)勢(shì)不明顯、房屋老舊、室內(nèi)布局一般的房源租金議價(jià)空間較大；帶學(xué)位、區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)明顯、房源較新的房源價(jià)格保持堅(jiān)挺；城中村出現(xiàn)不少裝修完善的公寓，價(jià)格普遍比周邊房源更高，但存在一定議價(jià)空間。
對(duì)于深圳租賃市場(chǎng)，廣東省住房政策研究中心李宇嘉在接受第一財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示，二手房市場(chǎng)不景氣、租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)充足、保障性住房和人才安居房供應(yīng)力度加大、深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等，都是影響租金的重要因素。
商品住宅、城中村租金皆有下跌
深圳市福田區(qū)一位房屋租賃中介告訴第一財(cái)經(jīng)，按照早幾年的租金走向，房屋每換租一次漲幾百塊錢(qián)很常見(jiàn)，但這兩年市場(chǎng)上多數(shù)房源的租金幾乎沒(méi)有變動(dòng)，一些空置期長(zhǎng)些的房源，房東碰到合適的租客，還愿意降一些。不過(guò)，他表示，有些近地鐵口和帶學(xué)位的出租房源，仍然比較搶手，價(jià)格也是一直保持在高水平。
除商品住宅外，城中村是深圳約70%居民的住房選擇。從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，深圳城中村的部分房源租賃價(jià)格也出現(xiàn)小幅下跌。龍華區(qū)某業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，自己名下的一套房源，距離地鐵站約600米，在2019年到2021年7月這段時(shí)間，出租價(jià)格為2100元/月，但此后重新尋找租客時(shí)，空置了近1個(gè)月才出租成功，租金也降至1900元/月。
同時(shí)，近期在深圳龍華某城中村換租成功的陳小姐也告訴第一財(cái)經(jīng)，剛在一家配套成熟的青年公寓租了一間單間，價(jià)格從最開(kāi)始出價(jià)的2400元/月，減至2250元/月，從配套到房間位置，都符合自己的租房預(yù)期。
據(jù)珊瑚最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021下半年深圳城中村租金各區(qū)均有不同程度下跌，福田區(qū)以76.5元/平方米/月領(lǐng)跑，坪山區(qū)繼續(xù)墊底。
租金下行 原因幾何？
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2014年到2018年5年來(lái)，深圳均租價(jià)格每年以5元左右的價(jià)格穩(wěn)步上漲，已從2014年的51元/㎡上漲到2018年的70元/㎡，漲幅達(dá)到37%。前期增長(zhǎng)速度較快。
從深圳中原研究中心租金走勢(shì)圖可以看出，進(jìn)入2018年9月以后，深圳租金水平增速放緩，近兩年有下跌趨勢(shì)。
對(duì)于此次深圳市多區(qū)房租下跌的原因，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁向第一財(cái)經(jīng)分析到，一是從大周期來(lái)講，深圳房租此前若干年一直在漲，已經(jīng)到了高位水平，這幾年疫情突發(fā)，嚴(yán)重限制了外來(lái)人口輸入，房?jī)r(jià)和租金上漲已經(jīng)失去動(dòng)力；
二是今年深圳收緊了落戶(hù)政策，落戶(hù)起點(diǎn)變成了本科，這大大限制了人口的流入，租房市場(chǎng)的需求自然隨之變�。�
三是在疫情等多方面因素的影響下，年輕人在深圳“搞錢(qián)”的難度加大，越來(lái)越多的打工人頂不住高昂的房租，房東們面臨著不降房租就租不出去的巨大壓力。
宋丁認(rèn)為，近幾年深圳在租賃市場(chǎng)的供給卻在不斷加大，各種出租公寓越來(lái)越多，政府對(duì)租賃市場(chǎng)的政策支持力度也在不斷加大。在需求變小、供給加大的雙重?cái)D壓下，深圳整體的租房?jī)r(jià)格下降了。
“十三五”以來(lái)，補(bǔ)齊教育、住房、醫(yī)療等短板的呼聲得到響應(yīng)，深圳各項(xiàng)民生事業(yè)提上日程。深圳“ 十三五” 期間共建設(shè)籌集公租房、安居房、人才房等帶有保障性質(zhì)的房源44.24萬(wàn)套。其中，公共租賃住房約6.9萬(wàn)套，安居型商品房約2萬(wàn)套，人才住房約16萬(wàn)套，其他房源（ 如宿舍等）約19.34萬(wàn)套。深圳計(jì)劃“ 十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬(wàn)套（ 間），占住房建設(shè)籌集總量的45%左右。
在人才落戶(hù)方面，2021年5月25日，深圳司法局官網(wǎng)發(fā)布了深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于《深圳市戶(hù)籍遷入若干規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》，深圳擬修訂戶(hù)籍遷入規(guī)定，核準(zhǔn)類(lèi)學(xué)歷型人才的底線(xiàn)要求調(diào)整為全日制本科，大專(zhuān)學(xué)歷不再直接核準(zhǔn)落戶(hù)。值得注意的是，深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)，一些傳統(tǒng)制造企業(yè)轉(zhuǎn)移，也使得一些制造業(yè)工人隨之離開(kāi)深圳。
深圳官方數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比2019年末，深圳2020年末移動(dòng)電話(huà)用戶(hù)減少了超過(guò)214萬(wàn)戶(hù)、固定電話(huà)用戶(hù)減少了約30萬(wàn)戶(hù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)減少了約34萬(wàn)。
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也表示，深圳房租跌回四年前核心有兩方面原因：一是隨著大量的產(chǎn)業(yè)遷出和優(yōu)質(zhì)人才在人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中回歸二三線(xiàn)城市，深圳的租房人群在不斷的減少。二是增加了租賃房源的供應(yīng)，需求減少，供應(yīng)增加，房租自然下降。
同時(shí)，李宇嘉判斷，從大周期來(lái)看，過(guò)去幾年深圳的租金確實(shí)漲得太快，在如今租房供應(yīng)持續(xù)上升的背景下，未來(lái)深圳的租金還會(huì)繼續(xù)下跌。
