別樣成人禮：萬(wàn)物云的夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)物云能否顛覆行業(yè)已經(jīng)不重要了。這個(gè)受到房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)影響深遠(yuǎn)的板塊，投資者們與資本市場(chǎng)關(guān)注的不再僅僅是增長(zhǎng)和盈利，而是穩(wěn)健、安全。

　　上市之事醞釀多時(shí)，萬(wàn)物云終于無(wú)限接近資本市場(chǎng)了。

　　2022年4月1日，萬(wàn)物云向港交所遞交招股書。外界終于能夠從這份600多頁(yè)的材料中看到這位“空間科技服務(wù)者”的現(xiàn)實(shí)一面。

　　過(guò)去這幾年，萬(wàn)物云一直高冷地與資本市場(chǎng)刻意保持距離，也意圖向投資者講出一個(gè)別樣的成長(zhǎng)故事。但從招股書呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，如果與當(dāng)前已經(jīng)上市的龍頭物業(yè)企業(yè)相比，萬(wàn)物云在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)乃至營(yíng)收結(jié)構(gòu)上，尚未有突出表現(xiàn)，外界也暫時(shí)很難從中發(fā)現(xiàn)到新鮮而有趣的增長(zhǎng)曲線。

　　為了讓投資者們能夠參透招股書中的深意，在萬(wàn)物云遞交招股書的次日，萬(wàn)物云CEO朱保全還特意發(fā)布了一篇文章詳解萬(wàn)物云的戰(zhàn)略，也回應(yīng)了市場(chǎng)所關(guān)切的與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相關(guān)的若干問(wèn)題。

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)物云能否顛覆行業(yè)已經(jīng)不重要了。這個(gè)受到房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)影響深遠(yuǎn)的板塊，投資者們與資本市場(chǎng)關(guān)注的是穩(wěn)健、安全，而不再僅僅是增長(zhǎng)和盈利。這一方面，萬(wàn)物云的受信任程度顯然遠(yuǎn)高于其他同行。

　　看淡業(yè)績(jī)

　　自2015年萬(wàn)物云前身萬(wàn)科物業(yè)獨(dú)立以來(lái)，它的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)表現(xiàn)開始邁入高速增長(zhǎng)的階段。2021年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入237.04億元，同比增長(zhǎng)30.6%；毛利則為40.2億元，凈利潤(rùn)約為17.14億元。

　　在規(guī)模發(fā)展上，雖然萬(wàn)物云不及碧桂園服務(wù)迅猛，但它也已經(jīng)做到了業(yè)界的頭部位置。招股書顯示，截至2021年12月31日，萬(wàn)物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米，涉及2823個(gè)住宅物業(yè)。

　　與高速擴(kuò)張并行的是，萬(wàn)物云的盈利能力過(guò)去幾年表現(xiàn)有走低的趨勢(shì)。根據(jù)招股書統(tǒng)計(jì)可知，2019年-2021年，萬(wàn)物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%；具體來(lái)看，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)三年毛利率分別為16.1%、18.7%、15.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)分別為20.5%、17.2%、15.9%。

　　橫向?qū)Ρ�，萬(wàn)物云的盈利能力并不優(yōu)于同行。例如，碧桂園服務(wù)2021年的毛利率為30.7%，綠城服務(wù)、保利物業(yè)則為18.5%、18.68%，而以住宅服務(wù)為主的物業(yè)企業(yè)平均毛利率則普遍在20%-25%的毛利率之間。

　　和同行相比略有差距，但萬(wàn)物云有自己的判斷。

　　萬(wàn)科董事會(huì)郁亮在萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)萬(wàn)物云上市評(píng)價(jià)稱，孩子長(zhǎng)大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨(dú)立去發(fā)展。如果還放在萬(wàn)科內(nèi)部，獨(dú)立融資的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。父母應(yīng)該鼓勵(lì)孩子長(zhǎng)大成人。而朱保全則稱，還有更重要的是輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個(gè)路徑不只是通過(guò)并購(gòu)買規(guī)模和利潤(rùn)。

　　朱保全還對(duì)毛利水平作出分析稱，物業(yè)服務(wù)行業(yè)毛利率大概分為兩個(gè)陣營(yíng)，一類大概是在15%左右，一類大概是在30%左右，每家公司的歷史背景、股東背景不同，可能存在一些比較大的差異。

　　朱保全還稱，萬(wàn)物梁行與萬(wàn)科物業(yè)這兩項(xiàng)物業(yè)業(yè)務(wù)的定位非常清晰，口碑與服務(wù)品質(zhì)第一，堅(jiān)持有節(jié)制的、依托口碑的市場(chǎng)增長(zhǎng)策略，而客戶信任遠(yuǎn)比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢(shì)必引發(fā)更強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)把毛利拉下來(lái)，真實(shí)確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實(shí)需求，建立穩(wěn)固、黏性的客戶關(guān)系。

　　一位不愿具名的境外投資機(jī)構(gòu)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也稱，物業(yè)企業(yè)的毛利率，或者說(shuō)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的毛利率本就不應(yīng)該是特別高的水平。因?yàn)檫@是個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，是很苦的，如果高毛利會(huì)讓我們懷疑它報(bào)表的質(zhì)量，但如果毛利率在15%-20%之間，反而是個(gè)好事情，證明它報(bào)表質(zhì)量是不錯(cuò)的。

　　平凡很好

　　萬(wàn)物云過(guò)去曾經(jīng)暢想過(guò)無(wú)限美好的未來(lái)，郁亮對(duì)它寄予厚望，對(duì)它的要求是一定要異于其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)才有上市的標(biāo)準(zhǔn)。朱保全以及萬(wàn)物云，在很長(zhǎng)一段時(shí)間也意圖向外界講述一個(gè)野心勃勃的新故事，那時(shí)候萬(wàn)物云的科技底色十足。

　　但從萬(wàn)物云的規(guī)劃以及朱保全的闡釋中，現(xiàn)在以及未來(lái)一段時(shí)間，萬(wàn)物云都不會(huì)是顛覆行業(yè)的存在。

　　朱保全說(shuō)，鑒于對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸的思考，2021年我們提出了萬(wàn)物云的“街道戰(zhàn)略”，也就是基于萬(wàn)物云在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)的能力，我們將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20分鐘服務(wù)圈，打造一個(gè)高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

　　在這個(gè)服務(wù)圈中大概有5萬(wàn)人居住，萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行甚至萬(wàn)物云城都有服務(wù)項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)這張網(wǎng)，我們需要“建設(shè)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)服務(wù)者配套公共設(shè)施以及購(gòu)置機(jī)械設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺(tái)”，這個(gè)服務(wù)圈稱為“蝶城”，3-5年后，每一個(gè)蝶城預(yù)計(jì)會(huì)形成可觀的營(yíng)收。

　　一位不愿具名的物業(yè)服務(wù)行業(yè)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，萬(wàn)物云的故事是在向投資者傳遞一個(gè)信息，就是它不是一個(gè)周期性行業(yè)。但是你要把這個(gè)故事講好，例如大家為什么要更多地使用你的物業(yè)服務(wù)，你能夠?yàn)榇蠹姨峁┦裁�，以此獲取價(jià)值，從而轉(zhuǎn)為盈利�！澳阋�證明，無(wú)論是資產(chǎn)質(zhì)量還是公司體系，你的商業(yè)模式是更值錢的。”

　　但目前來(lái)看，萬(wàn)物云的故事，或許還不夠吸引人。又或者說(shuō)，它還可以更好。

　　郁亮曾經(jīng)在公開場(chǎng)合表態(tài)稱，萬(wàn)科物業(yè)是有機(jī)會(huì)做到達(dá)成市值千億元的。雖然不知道要多長(zhǎng)時(shí)間，但希望萬(wàn)科物業(yè)在具備這個(gè)基礎(chǔ)跟實(shí)力之后再去討論上市的問(wèn)題。

　　在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多名投資機(jī)構(gòu)、券商機(jī)構(gòu)乃至物業(yè)企業(yè)高管看來(lái)，萬(wàn)物云在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上市，千億市值是存在一定難度的。

　　“萬(wàn)物云的PE應(yīng)該跟保利物業(yè)、中海物業(yè)差不多，大概就是20-30倍PE，它不太可能能夠到華潤(rùn)萬(wàn)象生活那么高。因?yàn)槿A潤(rùn)萬(wàn)象生活的商業(yè)模式和資產(chǎn)，都是很被看好很值錢的。”上述境外投資機(jī)構(gòu)人士分析稱。

　　以此計(jì)算，萬(wàn)物云的市值目前估計(jì)在340億元-515億元之間。

　　然而，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已變，這樣的萬(wàn)物云，或許是資本市場(chǎng)青睞的。一位物業(yè)企業(yè)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，資本市場(chǎng)現(xiàn)在的風(fēng)格更謹(jǐn)慎了，以前追求高成長(zhǎng)高收益，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)來(lái)看會(huì)更喜歡穩(wěn)健低風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，那萬(wàn)物云就很符合。

　　上述分析師也指出，“現(xiàn)在關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較重視母公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健程度，如果母公司不能活下去的話，那它很有可能成為房地產(chǎn)公司的一個(gè)融資輸血平臺(tái)，這一點(diǎn)顯然萬(wàn)物云是還不錯(cuò)的�！�

　　穩(wěn)健安全但不新穎，時(shí)機(jī)說(shuō)不好卻也好，一場(chǎng)成人禮之后，萬(wàn)物云未來(lái)還將接受資本市場(chǎng)更多的審視與考驗(yàn)。