多地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管

　　山西省

　　重點(diǎn)監(jiān)管資金額度可根據(jù)項(xiàng)目單體工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整

　　吉林市

　　降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例，商品房預(yù)售資金最高監(jiān)管留存比例不超過應(yīng)監(jiān)管額度的5%

　　近期，長春、常州、吉林、山西等地紛紛出臺新政，優(yōu)化本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有利于穩(wěn)定房企經(jīng)營性現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)未來會有更多的城市跟進(jìn)。

　　多地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管

　　5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、中國銀保監(jiān)會山西監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《監(jiān)管辦法》）。

　　根據(jù)《監(jiān)管辦法》規(guī)定，監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行�？顚Ｓ�，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)和償還本項(xiàng)目貸款等。

　　《監(jiān)管辦法》明確，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度可根據(jù)項(xiàng)目單體工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點(diǎn)留存重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點(diǎn)降低或提高的比例不得超過5%。

　　吉林、常州、長春等地也就優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管出臺了相關(guān)政策或征求意見稿。以吉林為例，吉林市人民政府辦公室于5月9日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)疫情期間促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展若干政策措施的通知》指出，降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例，商品房預(yù)售資金最高監(jiān)管留存比例不超過應(yīng)監(jiān)管額度的5%。企業(yè)可采取商業(yè)銀行保函的形式替代商品房預(yù)售監(jiān)管留存資金。提前釋放預(yù)售監(jiān)管資金，開發(fā)企業(yè)可提前申請撥付留存的5%以外的預(yù)售監(jiān)管資金，用于人工費(fèi)、材料費(fèi)等建設(shè)費(fèi)用。商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門可依據(jù)企業(yè)申請，實(shí)行主動預(yù)約辦理監(jiān)管資金使用手續(xù)。

　　預(yù)售資金監(jiān)管有望邊際放松

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管有多重要？有頭部房企高管給記者舉了一個例子：部分城市對于房企的監(jiān)管資金是按照工程總造價的1.1-1.3倍執(zhí)行。假設(shè)一個項(xiàng)目樓盤的總造價是10億元，房企的預(yù)售資金監(jiān)管額度至少就是11億元，這部分資金是不允許房企劃扣調(diào)用的，必須按照工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)分批進(jìn)行提取。由于工程款支付進(jìn)度（一般每月一次）和監(jiān)管資金的提�。ㄍǔＫ膫�節(jié)點(diǎn)）在時間上是不相匹配的，就會導(dǎo)致房企需要自己先掏錢墊付工程款，從而對房企的現(xiàn)金流造成不小的影響。

　　該高管表示，商品房預(yù)售資金監(jiān)管是一項(xiàng)非常好的制度，可以有效保護(hù)購房者的利益不受侵害。只是在具體實(shí)施的過程中，還有合理化提升的空間。

　　今年2月，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺。新規(guī)明確，預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價、施工合同金額及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

　　4月29日，中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“過去部分地方政府出于保證轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目按期交付的考慮，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面趨于謹(jǐn)慎，各地執(zhí)行層面步調(diào)也不一致。4月29日的中央政治局會議定調(diào)之后，地方政府在這方面的顧慮應(yīng)該可以打消�！蹦撤科髢�(nèi)部人士告訴記者，實(shí)際上以銀行保函提取預(yù)售監(jiān)管資金的政策在過去一個月已經(jīng)有城市在推進(jìn)了。公司預(yù)判，5月份會有更多的城市跟進(jìn)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管并落地相關(guān)政策。