超120城祭出“穩(wěn)樓市”新政 期待信心和需求早日回穩(wěn)
“‘穩(wěn)’樓市新政天天見，如此景象，2016年以來從未再現(xiàn)。”5月26日下午，一位機(jī)構(gòu)分析師向《證券日報(bào)》記者感慨道，希望需求與信心可以早日結(jié)伴而歸。
此時，距離2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，已經(jīng)過去半年，樓市成交仍較為低迷。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年前4個月，50家房企公告合同銷售金額合計(jì)約為1.4萬億元，同比下跌46.49%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，前4個月，百強(qiáng)房企中超過六成未拿地。
如此格局之下，一季度，三、四線城市以提高公積金額度、發(fā)放購房消費(fèi)券、與吸引人才掛鉤等手段放松購房政策的舉措，已難拉動交易量上行。5月份以來“因城施策”開始真正發(fā)力，二線城市以及強(qiáng)二線城市加入“穩(wěn)樓市”陣營。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月26日，2022年以來，超過120個城市發(fā)布寬松性調(diào)整政策“穩(wěn)”樓市。此外，在南京發(fā)布全面放開二手房限購又叫停的同日（5月20日），央行再次非對稱降息，首套房貸利率已低至4.25%。
一番雨點(diǎn)般密集的操作，業(yè)內(nèi)不禁有人在問，有效果嗎？交易可在回穩(wěn)？帶著這些疑問，《證券日報(bào)》記者向10家“千億房企”發(fā)出了調(diào)研問題，并與業(yè)內(nèi)多位分析人士及這10家房企中的部分一線營銷人員交流，試圖探尋市場最前沿現(xiàn)狀，信心可在修復(fù)？需求回來了嗎？
超120城近300次優(yōu)化調(diào)整
如何激活更多人購房需求？
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，超過120個城市發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策近300次，涉及放松限購／限貸／限售、多孩家庭住宅支持、調(diào)整公積金政策、降低交易稅費(fèi)、落戶引進(jìn)人才，以及發(fā)放購房補(bǔ)貼等。
根據(jù)這份監(jiān)測表，《證券日報(bào)》記者將政策涉及的主要內(nèi)容總結(jié)為以下幾類：其一，對限購限貸限售等政策方面組合松綁，其中，超30城放松限購，超30城優(yōu)化限貸政策，約20城放松限售或縮短限售時間；其二，超過80城放寬公積金購房政策，比如提高公積金貸款額度等；其三，超過40城通過多種方式發(fā)放購房補(bǔ)貼激活購房需求，包括個別城市普通市民購買首套房契稅補(bǔ)貼50%等。
至于這一輪調(diào)整性政策的主要特征，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報(bào)》記者總結(jié)了六句話，一是從提高可貸額度與降首付比例兩方面調(diào)整公積金貸款政策的城市覆蓋度較大；二是放松限售/限購政策的活躍度逐步走高；三是省會城市下調(diào)房貸利率舉措的積極性與務(wù)實(shí)性較高；四是購房補(bǔ)貼政策內(nèi)容大致包含給予現(xiàn)金補(bǔ)貼、發(fā)放購房優(yōu)惠券、購房契稅補(bǔ)貼三個方面，并且，購房補(bǔ)貼對高素質(zhì)人才的惠及度較高；五是多個城市出臺針對多孩家庭的購房新政，多集中于允許多購買一套房產(chǎn)；六是放松預(yù)售資金監(jiān)管的舉措相對較少，可見各地在這方面仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度。
可以說，政策的精細(xì)顆粒度是前所未有的，比如在放松限購方面，涉及通過人才認(rèn)定降低落戶門檻，投親養(yǎng)老、多孩家庭可多購一套房等。“放寬多孩家庭購房政策是近期以來松綁性政策的新方向�！标P(guān)榮雪稱。
事實(shí)上，自無錫明確二孩家庭可在限購區(qū)域新增購買一套房，同時還可提高公積金貸款額度后，不到1個月，已有杭州、揚(yáng)州、舟山等十余城跟進(jìn)，將鼓勵生育和樓市激勵形成五花八門的組合。
不過，“從市場反饋來看，重頭戲是‘放松限購+取消認(rèn)房又認(rèn)貸+取消限售或縮短限售時間’，若能疊加降低二套房首付比例，這種政策組合可以釋放更多購房需求�！蹦愁^部房企營銷人士向《證券日報(bào)》記者表示，對改善性需求來說，不少購房者需要先賣掉名下二手房再置換新房，這就需要二手房市場先活躍起來，騰挪出用于換房的房票和資金，才能激發(fā)新房銷售活躍度。
“從當(dāng)下看，放松限購之外，降低首付比例、首付分期及貸款利率方面的政策比較管用�！澳暇┠撤科鬆I銷人士向《證券日報(bào)》記者表示，”我們已經(jīng)放松客戶的首付時間，盡可能解決客戶購房的客觀抗性及阻力。”
一言以蔽之，上述樓市新政是一套組合拳，從力度較弱到逐漸走強(qiáng)，從三、四線城市花式“松綁”的小打小鬧到二線城市及強(qiáng)二線城市適度放松“五限”，可以看出，5月以來，尺度明顯加大。
“政策效力是循序漸進(jìn)的，從年初個別城市出臺的購房優(yōu)惠補(bǔ)貼活動，最后向取消‘五限’相關(guān)政策延伸�！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示，可以說，現(xiàn)如今政策環(huán)境，是2016年以來最為寬松的，且大有向更寬松演進(jìn)的趨勢。
多家房企反饋部分市場活躍度提升
整體交易回暖仍未出現(xiàn)
“售樓處蓄客是否增加、房企拿地?zé)崆槭欠窕貧w、中介帶看量是否上漲，這三大數(shù)據(jù)是能折射出市場變化的晴雨表。”另一位大型房企營銷人員向《證券日報(bào)》記者透露，整體來看，樓市成交量尚未全面復(fù)蘇。
事實(shí)上，2022年以來，市場銷售端持續(xù)低位運(yùn)行。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。另據(jù)易居研究院智庫中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，基于5月1日至5月20日數(shù)據(jù)推算，今年5月份，重點(diǎn)百城新建住宅成交面積預(yù)計(jì)為1963萬平方米，環(huán)比預(yù)計(jì)增長9%，同比預(yù)計(jì)下跌58%。
“在短期銷售端整體未得到明顯改善的情況下，房企業(yè)績回款壓力仍較大�！敝兄秆芯吭褐笖�(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報(bào)》記者表示，但部分熱點(diǎn)城市受政策端改善帶動，市場情緒有所修復(fù)，市場活躍度略有提高。
“南京、蘇州、無錫、長沙熱點(diǎn)板塊等強(qiáng)二線和部分二線城市市場活躍度確實(shí)有所提升。”上述大型房企營銷人員透露，這些局部市場5月份成交數(shù)據(jù)比4月份好，大致提升10%。此外，另有消息人士透露，杭州二手房市場近期出現(xiàn)帶看量上漲的現(xiàn)象，個別小區(qū)已經(jīng)漲價(jià)，從某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)可知，蕭山區(qū)、錢塘區(qū)、上城區(qū)帶看量增幅最為明顯，分別增長150%、142%、116%。
如此看來，這與《證券日報(bào)》記者一一回收的10家房企調(diào)研問題結(jié)果較為一致，一是整體市場回暖并未出現(xiàn)；二是一線、強(qiáng)二線以及部分基本面好、潛在需求強(qiáng)的城市樓市交易活躍度提升；三是三、四樓市已進(jìn)入橫盤階段，即便再降價(jià)也難以提升成交量；四是剛需和改善性需求成交周期與以往相比并未出現(xiàn)太大差異；五是絕大多數(shù)樓盤并未提價(jià)，但某房企旗下一個東莞項(xiàng)目、一個廣州項(xiàng)目略微提價(jià)，但這是源于該房企的戰(zhàn)略安排，并不具備代表性。
“近期多地樓市反饋的情況，帶來了一些積極信號。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，大方向是，總體會朝著復(fù)蘇的通道前進(jìn)。
“本輪樓市調(diào)整性政策是在行業(yè)下行周期下吹暖風(fēng)，要實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)本身就很難。此外，政策本身從發(fā)布到見效有時間效應(yīng)，通常需要3個-6個月時間。鑒于此，短期內(nèi)，房企想快速回籠資金的難度和阻力會比較大，但房地產(chǎn)市場未來復(fù)蘇預(yù)期是確定的�！毙ぴ葡橄颉蹲C券日報(bào)》記者表示，更重要的是，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)依賴高杠桿高負(fù)債追求規(guī)模的時代已經(jīng)過去了，市場基本告別被投資需求擾亂的階段，行業(yè)已回歸理性。但預(yù)計(jì)未來5年-10年內(nèi)，每年10萬億元的銷售規(guī)模仍在，需求并未消失，只待政策發(fā)力修復(fù)行業(yè)信心。
正如某“千億房企”營銷人士向《證券日報(bào)》記者直言，“終于熱鬧了點(diǎn)�！被蛟S，市場已經(jīng)悄然生變。
