機(jī)構(gòu)：2021年超七成上市房企市值不足百億

　　近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值研究報(bào)告。報(bào)告指出，在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的市值負(fù)增長(zhǎng)之后，2021年有相當(dāng)比例的上市房企市值降幅較大。

　　上市房企市值規(guī)模進(jìn)入歷史低位

　　易居的研報(bào)指出，截至2021年底，受監(jiān)測(cè)的336家中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值總量為人民幣3.99萬(wàn)億元。其中開發(fā)類公司市值共3.16億元，占79.2%；物業(yè)管理類公司市值為0.50萬(wàn)億元，占12.5%；其他類公司市值為0.33萬(wàn)億元，占8.3%。

　　截至2021年底，納入報(bào)告樣本的房地產(chǎn)上市公司中，市值規(guī)模不足100億元的房地產(chǎn)公司為248家，占73.8%。從市值規(guī)模來(lái)看，2021年延續(xù)2020年的態(tài)勢(shì)，上市房企市值持續(xù)低迷。近五年中，2017年上市房企平均市值最高，平均為185億元，此后不斷下降。2021年底，上市房企平均市值僅為119億元，其中在A股上市的房地產(chǎn)公司平均市值為151億元，略低于2020年同期的154億元。

　　報(bào)告顯示，2021年，市值縮水一半及以上的公司達(dá)到52家，其中有企業(yè)市值下降了94.0%。

　　上市房企普遍調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

　　債務(wù)問題是2021年行業(yè)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。報(bào)告指出，企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施主要有資產(chǎn)出售、戰(zhàn)略收縮、降價(jià)促銷、債務(wù)重組、尋求并購(gòu)等。

　　值得注意的是，一些優(yōu)秀的企業(yè)依然表現(xiàn)良好，溢價(jià)協(xié)同能力有所增強(qiáng)。報(bào)告認(rèn)為，2021年，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，部分企業(yè)改變了已有的規(guī)模型擴(kuò)張戰(zhàn)略，以瘦身、轉(zhuǎn)型、分拆等戰(zhàn)略為主導(dǎo)。其中，降低管理成本，提高運(yùn)營(yíng)效率，成為企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施的重點(diǎn)。

　　報(bào)告指出，充分利用資本市場(chǎng)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行適時(shí)融資，是上市公司實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略、保持市值穩(wěn)健發(fā)展的主要措施，其中最常用的兩個(gè)手段是股票回購(gòu)與增發(fā)。2021年共有51家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行股票回購(gòu)，其中10家公司股票回購(gòu)次數(shù)達(dá)10次以上。此外，通過(guò)分紅派息、股權(quán)激勵(lì)等向市場(chǎng)傳遞企業(yè)重視投資人回報(bào)、重視企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的積極信號(hào)，也是增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)上市公司信心的重點(diǎn)工作內(nèi)容。2021年有207家公司進(jìn)行分紅派息，占房地產(chǎn)上市公司總數(shù)的62%。在分紅派息的公司中，有36家公司分紅兩次及以上。不僅如此，探索新的發(fā)展模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新主題，輕重資產(chǎn)合理化配置是新發(fā)展模式的重要特征。

　　報(bào)告分析稱，保持杠桿合理化是新發(fā)展模式的首要內(nèi)容。過(guò)去部分企業(yè)過(guò)度依賴金融杠桿，成為大而不強(qiáng)的“千億房企”，及時(shí)轉(zhuǎn)變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)作模式，是當(dāng)前行業(yè)有效防范流動(dòng)性危機(jī)蔓延、探索新發(fā)展模式的首要內(nèi)容。報(bào)告建議，上市公司需要充分利用資本市場(chǎng)融資渠道，增加直接融資比例，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，報(bào)告還認(rèn)為，重視存量資源開發(fā)是新發(fā)展模式的增長(zhǎng)點(diǎn)。積極參與盤活存量資源，有序推進(jìn)城市更新，要改變粗放式的開發(fā)模式，加強(qiáng)土地資源集約化利用，樹立智慧城市和低碳城市理念，盤活低效存量用地，處理好閑置商辦、老舊廠區(qū)的改造工程。更重要的是，要轉(zhuǎn)變思路推進(jìn)城市更新，比如通過(guò)市場(chǎng)化手段融資，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)的思維進(jìn)行城市更新規(guī)劃。