議價空間有所松動 上海二手房市場下半年有望趨穩(wěn)
上海全面有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)商復(fù)市以來，租房市場率先迎來回暖，但二手房市場仍波瀾不驚。來自鏈家的最新數(shù)據(jù)顯示，6月前三周，上海鏈家二手房成交量較去年同期下降約50%。多位房產(chǎn)中介在接受上海證券報記者采訪時表示，當(dāng)前上海二手房市場買賣成交仍以處理疫情前的單子為主，新增客戶減少。多種因素疊加導(dǎo)致購房者出手謹(jǐn)慎，市場觀望氣氛濃厚。
二手房成交清淡
租住在松江區(qū)新橋鎮(zhèn)的河南小伙宋磊（化名）一直夢想著在上海擁有一套屬于自己的房子，如今只要再連續(xù)繳納半年社保，他的買房愿望就能實現(xiàn)。宋磊買房的預(yù)算是250萬元，這樣的預(yù)算在松江新橋基本可以買個兩房。宋磊本來預(yù)期疫情過后上海的房價會跌，但實際情況是，他關(guān)注的總價在240多萬元的房子已被人捷足先登，250多萬元的房子也已有人在談。他有些擔(dān)心等到自己有購房資格的時候，同樣戶型的價格可能會遠(yuǎn)超自己的預(yù)算。
上海地鐵9號線九亭站附近的一家房產(chǎn)中介店長秦天（化名）告訴記者，該店自6月2日恢復(fù)營業(yè)以來，上門咨詢購房的客戶不多�，F(xiàn)在總價低的房源比較容易成交，房東心態(tài)平穩(wěn)，價格比較堅挺，到價格就賣，不到價格就先租出去。對于購房者來說，如果沒有一定的資金儲備，想要在上海買房還是蠻困難的。
由于教育資源雄厚，徐匯區(qū)是上海全市聞名的教育強區(qū)。徐匯區(qū)南丹路上某房產(chǎn)中介小劉向記者表示，6月以來其所在門店還沒有成交，在談的有兩套房源，但談得都比較費勁。“現(xiàn)在想要做成一單真心不容易，對于一些優(yōu)質(zhì)房源，客戶也會猶豫，很多人都在觀望疫情后的市場究竟會如何變化”。
“現(xiàn)在議價空間比之前要大一些，是個不錯的買房時機�！逼謻|新區(qū)張江高科技園區(qū)附近一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員李佳軍（化名）說，最近房東掛牌量較疫情前有增加，但看房客戶寥寥，逢周末自己也就帶看兩三組客戶。
在浦東新區(qū)陸家嘴某濱江樓盤前，房產(chǎn)中介小陸告訴記者，現(xiàn)在市場處于逐步恢復(fù)過程中，客戶還沒動起來，因此二手房買賣不活躍，甚至看房都是小區(qū)業(yè)主閉環(huán)看房。
改善型置換客戶居多
記者在調(diào)研中了解到，當(dāng)前上海二手房房價與疫情前并沒有明顯變化，客戶以改善型置換居多。
浦東新區(qū)御橋路地鐵站2號口附近，多家房產(chǎn)中介門店并排林立。據(jù)某品牌房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員小沈介紹，近期房價比較穩(wěn)定。6月份以來，該片區(qū)已成交兩套房源。其中，135平方米的三房成交均價接近9萬元/平方米，94平方米的兩房成交均價在9.3萬元/平方米左右。
“最近成交的都是疫情前已有購買意向的客戶，疫情打亂了其購房節(jié)奏，現(xiàn)在雙方再溝通一下細(xì)節(jié)就能成交�！毙∩虮硎荆F(xiàn)在二手房的議價空間有所松動，一套房子可以談20萬元至30萬元，關(guān)鍵還是要看付款方式。不過大部分客戶現(xiàn)在仍在觀望，疫情會否反復(fù)、政策會否變化、未來收入會否下降是他們主要考慮的問題。這次疫情暴露了一些老小區(qū)環(huán)境設(shè)施不佳，居住感受差等痛點，一些住戶希望置換到居住條件更好的住宅。當(dāng)然他們也會審時度勢，瞅準(zhǔn)時機再出手。
浦東新區(qū)藍(lán)村路上某房產(chǎn)中介向記者表示，二手房價格與疫情之前差不多，近段時間客戶偶爾會上門，周邊掛出來的房源中有2/3是出于改善型置換需求。很多房東需要把自己的房子先賣掉，然后才有能力買自己的目標(biāo)房源�，F(xiàn)在買房都要深思熟慮，能賣掉的都是價格合理的房源。
銀行審貸批貸的速度依然很快。小沈告訴記者，現(xiàn)在銀行額度充足，正常情況下只要個人征信沒問題，購房貸款一整套流程走下來差不多在兩個月左右。
“此前我們成交了一套總價3000多萬元的翠湖天地的兩房，疫情前簽的合同，疫情后完成過戶，貸款很快就放下來了�！毙⒄f。
下半年市場有望趨穩(wěn)
6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。就上海來看，5月二手房銷售價格環(huán)比持平、同比增長3%。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場下行，疊加疫情反復(fù)，市場預(yù)期偏弱。當(dāng)前的主要任務(wù)還是要花大力氣去推動和扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。市場的主體是企業(yè)，只有企業(yè)的運行進(jìn)入相對平穩(wěn)期，大家的預(yù)期才會有所改變，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前時點購房者即使有買房欲望，行動起來也沒那么快，而且部分小區(qū)對于中介帶看尚有限制，在一定程度上會制約市場需求的釋放。當(dāng)前各市場主體仍在適應(yīng)期，預(yù)計再過一個月，市場情緒可能會恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)。另外，上海的新房市場表現(xiàn)不錯，相對而言購房者愿意將更多的注意力放在新房市場，新房熱對二手房市場也會產(chǎn)生影響�？傊A(yù)計下半年上海的二手房市場會是一個偏穩(wěn)的態(tài)勢。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，上海二手房市場近期也有成交，主要是一些前期積壓的單子以及部分高端項目的少量成交。在丁祖昱看來，當(dāng)下上海二手房市場成交比較清淡與各方對政策的觀望有一定的關(guān)系，即疫情后上海會否出臺相應(yīng)的政策。預(yù)計下半年上海整體市場會比較平穩(wěn)，并有望在三、四季度恢復(fù)到原來相對正常的市場成交狀態(tài)。
