議價(jià)空間有所松動(dòng) 上海二手房市場(chǎng)下半年有望趨穩(wěn)
上海全面有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)商復(fù)市以來(lái)，租房市場(chǎng)率先迎來(lái)回暖，但二手房市場(chǎng)仍波瀾不驚。來(lái)自鏈家的最新數(shù)據(jù)顯示，6月前三周，上海鏈家二手房成交量較去年同期下降約50%。多位房產(chǎn)中介在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)買賣成交仍以處理疫情前的單子為主，新增客戶減少。多種因素疊加導(dǎo)致購(gòu)房者出手謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。
二手房成交清淡
租住在松江區(qū)新橋鎮(zhèn)的河南小伙宋磊（化名）一直夢(mèng)想著在上海擁有一套屬于自己的房子，如今只要再連續(xù)繳納半年社保，他的買房愿望就能實(shí)現(xiàn)。宋磊買房的預(yù)算是250萬(wàn)元，這樣的預(yù)算在松江新橋基本可以買個(gè)兩房。宋磊本來(lái)預(yù)期疫情過(guò)后上海的房?jī)r(jià)會(huì)跌，但實(shí)際情況是，他關(guān)注的總價(jià)在240多萬(wàn)元的房子已被人捷足先登，250多萬(wàn)元的房子也已有人在談。他有些擔(dān)心等到自己有購(gòu)房資格的時(shí)候，同樣戶型的價(jià)格可能會(huì)遠(yuǎn)超自己的預(yù)算。
上海地鐵9號(hào)線九亭站附近的一家房產(chǎn)中介店長(zhǎng)秦天（化名）告訴記者，該店自6月2日恢復(fù)營(yíng)業(yè)以來(lái)，上門(mén)咨詢購(gòu)房的客戶不多�，F(xiàn)在總價(jià)低的房源比較容易成交，房東心態(tài)平穩(wěn)，價(jià)格比較堅(jiān)挺，到價(jià)格就賣，不到價(jià)格就先租出去。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有一定的資金儲(chǔ)備，想要在上海買房還是蠻困難的。
由于教育資源雄厚，徐匯區(qū)是上海全市聞名的教育強(qiáng)區(qū)。徐匯區(qū)南丹路上某房產(chǎn)中介小劉向記者表示，6月以來(lái)其所在門(mén)店還沒(méi)有成交，在談的有兩套房源，但談得都比較費(fèi)勁�！艾F(xiàn)在想要做成一單真心不容易，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)房源，客戶也會(huì)猶豫，很多人都在觀望疫情后的市場(chǎng)究竟會(huì)如何變化”。
“現(xiàn)在議價(jià)空間比之前要大一些，是個(gè)不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)。”浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)附近一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員李佳軍（化名）說(shuō)，最近房東掛牌量較疫情前有增加，但看房客戶寥寥，逢周末自己也就帶看兩三組客戶。
在浦東新區(qū)陸家嘴某濱江樓盤(pán)前，房產(chǎn)中介小陸告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)處于逐步恢復(fù)過(guò)程中，客戶還沒(méi)動(dòng)起來(lái)，因此二手房買賣不活躍，甚至看房都是小區(qū)業(yè)主閉環(huán)看房。
改善型置換客戶居多
記者在調(diào)研中了解到，當(dāng)前上海二手房房?jī)r(jià)與疫情前并沒(méi)有明顯變化，客戶以改善型置換居多。
浦東新區(qū)御橋路地鐵站2號(hào)口附近，多家房產(chǎn)中介門(mén)店并排林立。據(jù)某品牌房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員小沈介紹，近期房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定。6月份以來(lái)，該片區(qū)已成交兩套房源。其中，135平方米的三房成交均價(jià)接近9萬(wàn)元/平方米，94平方米的兩房成交均價(jià)在9.3萬(wàn)元/平方米左右。
“最近成交的都是疫情前已有購(gòu)買意向的客戶，疫情打亂了其購(gòu)房節(jié)奏，現(xiàn)在雙方再溝通一下細(xì)節(jié)就能成交。”小沈表示，現(xiàn)在二手房的議價(jià)空間有所松動(dòng)，一套房子可以談20萬(wàn)元至30萬(wàn)元，關(guān)鍵還是要看付款方式。不過(guò)大部分客戶現(xiàn)在仍在觀望，疫情會(huì)否反復(fù)、政策會(huì)否變化、未來(lái)收入會(huì)否下降是他們主要考慮的問(wèn)題。這次疫情暴露了一些老小區(qū)環(huán)境設(shè)施不佳，居住感受差等痛點(diǎn)，一些住戶希望置換到居住條件更好的住宅。當(dāng)然他們也會(huì)審時(shí)度勢(shì)，瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)再出手。
浦東新區(qū)藍(lán)村路上某房產(chǎn)中介向記者表示，二手房?jī)r(jià)格與疫情之前差不多，近段時(shí)間客戶偶爾會(huì)上門(mén)，周邊掛出來(lái)的房源中有2/3是出于改善型置換需求。很多房東需要把自己的房子先賣掉，然后才有能力買自己的目標(biāo)房源�，F(xiàn)在買房都要深思熟慮，能賣掉的都是價(jià)格合理的房源。
銀行審貸批貸的速度依然很快。小沈告訴記者，現(xiàn)在銀行額度充足，正常情況下只要個(gè)人征信沒(méi)問(wèn)題，購(gòu)房貸款一整套流程走下來(lái)差不多在兩個(gè)月左右。
“此前我們成交了一套總價(jià)3000多萬(wàn)元的翠湖天地的兩房，疫情前簽的合同，疫情后完成過(guò)戶，貸款很快就放下來(lái)了�！毙⒄f(shuō)。
下半年市場(chǎng)有望趨穩(wěn)
6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。就上海來(lái)看，5月二手房銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比增長(zhǎng)3%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，疊加疫情反復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期偏弱。當(dāng)前的主要任務(wù)還是要花大力氣去推動(dòng)和扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)的主體是企業(yè)，只有企業(yè)的運(yùn)行進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期，大家的預(yù)期才會(huì)有所改變，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)購(gòu)房者即使有買房欲望，行動(dòng)起來(lái)也沒(méi)那么快，而且部分小區(qū)對(duì)于中介帶看尚有限制，在一定程度上會(huì)制約市場(chǎng)需求的釋放。當(dāng)前各市場(chǎng)主體仍在適應(yīng)期，預(yù)計(jì)再過(guò)一個(gè)月，市場(chǎng)情緒可能會(huì)恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)。另外，上海的新房市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，相對(duì)而言購(gòu)房者愿意將更多的注意力放在新房市場(chǎng)，新房熱對(duì)二手房市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生影響。總之，預(yù)計(jì)下半年上海的二手房市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)偏穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，上海二手房市場(chǎng)近期也有成交，主要是一些前期積壓的單子以及部分高端項(xiàng)目的少量成交。在丁祖昱看來(lái)，當(dāng)下上海二手房市場(chǎng)成交比較清淡與各方對(duì)政策的觀望有一定的關(guān)系，即疫情后上海會(huì)否出臺(tái)相應(yīng)的政策。預(yù)計(jì)下半年上海整體市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)，并有望在三、四季度恢復(fù)到原來(lái)相對(duì)正常的市場(chǎng)成交狀態(tài)。
