房企調(diào)整投資策略 扎堆瞄向核心城市
拿地投資布局是房企最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，曾經(jīng)投資過于激進(jìn)是多家房企出險(xiǎn)的原因之一。在今年的房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，房企投資策略仍是備受關(guān)注的熱點(diǎn)問題。
證券時(shí)報(bào)記者梳理多家房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)內(nèi)容來看，在去年市場(chǎng)下行期，已經(jīng)有多家房企調(diào)整投資策略，有的退出部分三四線城市，新增貨值以一二線城市為主。而對(duì)今年的投資策略，多家房企表示，將向核心一二線城市聚焦。雖然近期核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是有房企高管認(rèn)為，現(xiàn)在房企已經(jīng)比較理性，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。
多家房企已調(diào)整投資策略
在去年市場(chǎng)深度調(diào)整期，多家房企調(diào)整了投資策略，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。
美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈介紹，2022年公司對(duì)土儲(chǔ)進(jìn)行了改善，新增土儲(chǔ)對(duì)存量土儲(chǔ)進(jìn)行了換倉，量級(jí)高的土儲(chǔ)增加了股權(quán)比例的收購，對(duì)于量級(jí)差一點(diǎn)的土儲(chǔ)則以合作方退出。存量土儲(chǔ)汰劣存優(yōu)，2022年收購9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值以二線城市為主，退出部分弱三線和四線城市，調(diào)整之后，截至2022年，新增權(quán)益貨值二線及以上城市占比為94%，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)占比合計(jì)50%。
行業(yè)下行期投資策略的調(diào)整也給房企帶來了現(xiàn)金流的增加。
“2021年下半年，我們感知到行業(yè)下行，去年一整年我們把投資策略聚焦到北京、上海、杭州等中心城市，正是因?yàn)檫@種聚焦，讓去年的新增貨值轉(zhuǎn)化率達(dá)到約50%，這也是公司在行業(yè)下行期能保持現(xiàn)金流充裕的原因之一�！本G城中國(guó)行政總裁郭佳峰說。
此前偏重三四線城市布局的碧桂園，去年也開始系統(tǒng)調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜說，三四線城市市場(chǎng)波動(dòng)性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線城市，所以從去年開始對(duì)土儲(chǔ)做了相應(yīng)調(diào)整，雖然增加不多，但實(shí)際七成在一二線城市，三成在三四線城市，已經(jīng)進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)節(jié)。
紛紛聚焦核心城市
談到今年的投資策略，碧桂園、中海、龍湖、保利、綠城等多家房企一致表示，將向核心城市聚焦。
程光煜表示，碧桂園今年的投資方向會(huì)聚焦在確定性的市場(chǎng)里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，未來像西安、上海、寧波等高確定性市場(chǎng)會(huì)積極參與。
碧桂園新任董事會(huì)主席楊惠妍更表示，未來的土儲(chǔ)布局將從過去偏多在三四線城市變成一二線城市和三四線城市各占50%。
土儲(chǔ)充裕的龍湖、保利、中海今年則繼續(xù)堅(jiān)持聚焦核心一二線城市戰(zhàn)略。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，2022年中海投資拿地中，一二線城市的貨值占87%；今年的可售貨量中，73%在一線和強(qiáng)二線城市。未來投資還將進(jìn)一步聚焦一二線重點(diǎn)城市，同時(shí)，也會(huì)在長(zhǎng)三角、珠三角的一些重點(diǎn)城市尋找機(jī)會(huì)，以確保投資的廣度。
龍湖集團(tuán)高級(jí)副總裁張旭忠也表示，今年拿地策略依然會(huì)堅(jiān)持兩個(gè)方向，一是以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動(dòng)態(tài)匹配，主動(dòng)把握好投資節(jié)奏；二是仍會(huì)嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。
對(duì)于2023年的拿地計(jì)劃，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利也表示，公司始終堅(jiān)持核心城市聚焦戰(zhàn)略，聚焦珠三角、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)城市群進(jìn)行布局。
美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂還表示，今年對(duì)土地的研判會(huì)更加理性、更加慎重、更加聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開花。
盡管公司今年的投資策略以一二線城市為主，但郭佳峰也表示，三四線城市、一二線城市邊緣地區(qū)（非核心地塊）的吸引力也很大�！巴瑯訑�(shù)額的錢去買貴的地，貨值就��；去買便宜的地，貨值就大，如果每個(gè)貨值的利潤(rùn)一樣的話，肯定是買地價(jià)低的利潤(rùn)更多，買核心區(qū)的地主要是保去化、保安全。如果市場(chǎng)形勢(shì)差，我們會(huì)集中在核心區(qū)；市場(chǎng)形勢(shì)稍好一點(diǎn)，我們會(huì)下沉，爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。今年會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)、銷售去化速度，適時(shí)調(diào)整這個(gè)比例�！彼f。
核心城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈
隨著熱點(diǎn)城市成交回暖，土地市場(chǎng)也有所升溫，在房企投資聚焦戰(zhàn)略下，今年以來核心城市的核心地塊競(jìng)爭(zhēng)開始激烈起來。
“三四線城市的去化比較困難，核心城市核心地段還是比較好，這種背景下大家一擁而上來到核心城市，如杭州一宗地60多家企業(yè)搖號(hào)，這種情況下，我們?cè)诤诵某鞘心玫鼐捅容^困難�！惫逊逄寡�。
去年開始調(diào)整投資策略的碧桂園，今年也參與到核心城市的土拍市場(chǎng)中。
程光煜說，過往這段時(shí)間，我們?cè)诒本�、南京、成都、杭州、合肥等城市都有積極參與，但是因?yàn)檫@類地塊中簽率比較低，大家一起抽簽，目前來看并沒有獲取相應(yīng)的土地。
而在去年逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)張的中海，今年在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍表現(xiàn)得積極進(jìn)取。
“今年以來市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，重點(diǎn)一二線城市復(fù)蘇情況更好，土地市場(chǎng)又開始熱起來了。公開招拍掛市場(chǎng)受春節(jié)因素的影響，今年一季度供地相對(duì)偏少，我們也積極參與，公司在南京、杭州各中標(biāo)一個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)款合計(jì)40多億元。”張智超說，在現(xiàn)金回款比較好的情況下，今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，會(huì)結(jié)合銷售、現(xiàn)金收入及公司財(cái)務(wù)狀況來實(shí)時(shí)調(diào)整和安排，不會(huì)為了增加土地規(guī)模盲目擴(kuò)張，包括收并購，核心還是看項(xiàng)目質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量。
談到今年的土地市場(chǎng)，郝恒樂表示，今年市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，不利因素減少，有利因素逐步增加，在2、3月份整個(gè)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)得到了充分體現(xiàn)�！拔覀冋J(rèn)為，今年土地的供應(yīng)會(huì)比較充足，機(jī)會(huì)也會(huì)很多，現(xiàn)在能夠安全健康發(fā)展的房企都是比較理性的，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象�！�
