房企調整投資策略 扎堆瞄向核心城市
拿地投資布局是房企最核心的競爭力，曾經投資過于激進是多家房企出險的原因之一。在今年的房企業(yè)績發(fā)布會上，房企投資策略仍是備受關注的熱點問題。
證券時報記者梳理多家房企業(yè)績發(fā)布會內容來看，在去年市場下行期，已經有多家房企調整投資策略，有的退出部分三四線城市，新增貨值以一二線城市為主。而對今年的投資策略，多家房企表示，將向核心一二線城市聚焦。雖然近期核心城市土拍競爭激烈，但是有房企高管認為，現(xiàn)在房企已經比較理性，土地價格不會出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。
多家房企已調整投資策略
在去年市場深度調整期，多家房企調整了投資策略，優(yōu)化土地儲備結構。
美的置業(yè)首席財務官林戈介紹，2022年公司對土儲進行了改善，新增土儲對存量土儲進行了換倉，量級高的土儲增加了股權比例的收購，對于量級差一點的土儲則以合作方退出。存量土儲汰劣存優(yōu)，2022年收購9個項目，新增權益貨值以二線城市為主，退出部分弱三線和四線城市，調整之后，截至2022年，新增權益貨值二線及以上城市占比為94%，長三角和大灣區(qū)占比合計50%。
行業(yè)下行期投資策略的調整也給房企帶來了現(xiàn)金流的增加。
“2021年下半年，我們感知到行業(yè)下行，去年一整年我們把投資策略聚焦到北京、上海、杭州等中心城市，正是因為這種聚焦，讓去年的新增貨值轉化率達到約50%，這也是公司在行業(yè)下行期能保持現(xiàn)金流充裕的原因之一�！本G城中國行政總裁郭佳峰說。
此前偏重三四線城市布局的碧桂園，去年也開始系統(tǒng)調整土儲結構。
碧桂園常務副總裁程光煜說，三四線城市市場波動性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線城市，所以從去年開始對土儲做了相應調整，雖然增加不多，但實際七成在一二線城市，三成在三四線城市，已經進行了系統(tǒng)調節(jié)。
紛紛聚焦核心城市
談到今年的投資策略，碧桂園、中海、龍湖、保利、綠城等多家房企一致表示，將向核心城市聚焦。
程光煜表示，碧桂園今年的投資方向會聚焦在確定性的市場里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，未來像西安、上海、寧波等高確定性市場會積極參與。
碧桂園新任董事會主席楊惠妍更表示，未來的土儲布局將從過去偏多在三四線城市變成一二線城市和三四線城市各占50%。
土儲充裕的龍湖、保利、中海今年則繼續(xù)堅持聚焦核心一二線城市戰(zhàn)略。
中海地產行政總裁張智超表示，2022年中海投資拿地中，一二線城市的貨值占87%；今年的可售貨量中，73%在一線和強二線城市。未來投資還將進一步聚焦一二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角的一些重點城市尋找機會，以確保投資的廣度。
龍湖集團高級副總裁張旭忠也表示，今年拿地策略依然會堅持兩個方向，一是以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配，主動把握好投資節(jié)奏；二是仍會嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。
對于2023年的拿地計劃，保利發(fā)展總經理周東利也表示，公司始終堅持核心城市聚焦戰(zhàn)略，聚焦珠三角、長三角等重點城市群進行布局。
美的置業(yè)董事會主席郝恒樂還表示，今年對土地的研判會更加理性、更加慎重、更加聚焦，絕對不會多點開花。
盡管公司今年的投資策略以一二線城市為主，但郭佳峰也表示，三四線城市、一二線城市邊緣地區(qū)（非核心地塊）的吸引力也很大�！巴瑯訑殿~的錢去買貴的地，貨值就�。蝗ベI便宜的地，貨值就大，如果每個貨值的利潤一樣的話，肯定是買地價低的利潤更多，買核心區(qū)的地主要是保去化、保安全。如果市場形勢差，我們會集中在核心區(qū)；市場形勢稍好一點，我們會下沉，爭取更多利潤。今年會根據經濟形勢、房地產行業(yè)形勢、銷售去化速度，適時調整這個比例�！彼f。
核心城市地塊競爭激烈
隨著熱點城市成交回暖，土地市場也有所升溫，在房企投資聚焦戰(zhàn)略下，今年以來核心城市的核心地塊競爭開始激烈起來。
“三四線城市的去化比較困難，核心城市核心地段還是比較好，這種背景下大家一擁而上來到核心城市，如杭州一宗地60多家企業(yè)搖號，這種情況下，我們在核心城市拿地就比較困難�！惫逊逄寡�。
去年開始調整投資策略的碧桂園，今年也參與到核心城市的土拍市場中。
程光煜說，過往這段時間，我們在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市都有積極參與，但是因為這類地塊中簽率比較低，大家一起抽簽，目前來看并沒有獲取相應的土地。
而在去年逆勢拿地擴張的中海，今年在土地市場競爭中仍表現(xiàn)得積極進取。
“今年以來市場企穩(wěn)復蘇，重點一二線城市復蘇情況更好，土地市場又開始熱起來了。公開招拍掛市場受春節(jié)因素的影響，今年一季度供地相對偏少，我們也積極參與，公司在南京、杭州各中標一個項目，地價款合計40多億元。”張智超說，在現(xiàn)金回款比較好的情況下，今年的投資仍將相對進取，會結合銷售、現(xiàn)金收入及公司財務狀況來實時調整和安排，不會為了增加土地規(guī)模盲目擴張，包括收并購，核心還是看項目質量、資產質量。
談到今年的土地市場，郝恒樂表示，今年市場信心有所恢復，不利因素減少，有利因素逐步增加，在2、3月份整個房地產銷售市場得到了充分體現(xiàn)�！拔覀冋J為，今年土地的供應會比較充足，機會也會很多，現(xiàn)在能夠安全健康發(fā)展的房企都是比較理性的，土地價格不會出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。”
