2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖勢(shì)頭。有跡象顯示，2019年下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策及融資環(huán)境將有較明顯改善，區(qū)域市場(chǎng)將呈現(xiàn)需求、供給、政策等各個(gè)層面的分化，銷(xiāo)售及投資下行壓力加大。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)；美聯(lián)儲(chǔ)若降息，將引發(fā)資金面進(jìn)一步寬松的市場(chǎng)聯(lián)想。目前房地產(chǎn)板塊估值處于低位，在行業(yè)集中度持續(xù)提升的背景下，龍頭房企銷(xiāo)售高增長(zhǎng)將鎖定業(yè)績(jī)，其投資韌性猶在。
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布了2019年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落；三線城市新建商品住宅漲幅略升，二手住宅漲幅與上月相同；另外，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅均與上月相同或回落。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，5月份，各地繼續(xù)落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2019年1-5月份，全國(guó)住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%；住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為73.3%；商品房銷(xiāo)售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(zhǎng)7.6%。5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.85，比4月份回落0.07點(diǎn)。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋表示，5月份行業(yè)基本面景氣度回落。繼“金三銀四”的高增速之后，5月整體銷(xiāo)售增速下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)或?qū)②呌谄椒�(wěn)。預(yù)計(jì)后續(xù)一二線與三四線城市將繼續(xù)分化，受政策預(yù)期邊際收緊的影響，一二線市場(chǎng)中期將回歸平穩(wěn)；三四線城市受前期需求透支影響，中期下行壓力仍在。
聚焦龍頭房企表現(xiàn)
今年以來(lái)，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不溫不火。房地產(chǎn)（申萬(wàn)）指數(shù)上漲18%，在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)排名中游�；浱┕煞荨⑿鲁强毓�、大名城、光明地產(chǎn)、榮豐控股在板塊中漲幅居前。
近日，市場(chǎng)關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)將降息維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期不斷升溫。另外，年初以來(lái)已有數(shù)家海外央行宣布降息，新一輪寬松周期呼之欲出。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)放緩和全球貨幣政策轉(zhuǎn)松，適當(dāng)下調(diào)政策利率，配合穩(wěn)杠桿政策可以更好地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。
摩根士丹利近日在報(bào)告中指出，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)壓力，決策者可能會(huì)采取更寬松的舉措，轉(zhuǎn)向更加支持房地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)股可能會(huì)隨基本面而波動(dòng)，但仍將強(qiáng)于很多其他行業(yè)。
從估值來(lái)看，銀河證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，房地產(chǎn)行業(yè)市盈率(TTM)為10.3倍，地產(chǎn)行業(yè)估值相對(duì)全部A股折價(jià)30.66%，較歷史均值折價(jià)57.39%，處于歷史低位，未來(lái)仍有較大的估值修復(fù)空間。私募機(jī)構(gòu)少數(shù)派投資管理有限公司表示，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于悲觀，而低估值正是提醒入場(chǎng)的信號(hào)。
中銀國(guó)際認(rèn)為，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，龍頭房企的市占率將進(jìn)一步提升。東北證券也表示，在今年行業(yè)整體下行周期下，頭部房企依然能保持較快的銷(xiāo)售增速，建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)效率改善、資金獲取能力較強(qiáng)的房企；而二線房企中，推薦仍能在行業(yè)下行周期保持銷(xiāo)售增長(zhǎng)的標(biāo)的。
民生證券強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)板塊投資的主線邏輯有三方面：一是從政策博弈逐漸轉(zhuǎn)向業(yè)績(jī)?yōu)橥�；二是從�?guī)模導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向；三是行業(yè)集中度提升的邏輯仍將延續(xù)，但速度將明顯降低；近期地產(chǎn)融資收緊但板塊并未大幅波動(dòng)，顯示板塊估值已經(jīng)見(jiàn)底，融資收緊背景下龍頭房企優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。
