江蘇省首單租賃住房REIT上市首日漲停 市場人士呼吁理性看待三大投資風險

　　中證報中證網訊（記者 林倩）5月21日，由華泰證券資管作為基金管理人和資產支持證券管理人、華泰聯合證券有限責任公司作為財務顧問的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金在上交所掛牌上市。

　　上市首日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。而就在不久之前的認購階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網下認購倍數為216.91倍，公眾認購倍數為829.78倍，其中網下認購倍數創(chuàng)造歷史新高。

　　開年以來，公募REITs產品受到眾多資金熱捧。Wind數據顯示，截至2025年5月21日，2025年以來，公募REITs市場表現火爆，全市場公募REITs平均漲幅為17.76%，中證REITs全收益指數年內漲幅為12.94%。此前，年內上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，多只產品首日漲停，平均漲幅達到25.29%。

　　與此同時，多只REITs產品在首日漲停后發(fā)布了停復牌及交易風險提示公告。

　　華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經理指出，隨著交易價格的大幅上漲，公募REITs產品可能存在三大風險，呼吁投資者理性看待，合理決策。

　　其一是價格波動風險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產凈值，形成溢價或折價。此外，作為新興的投資品種，REITs產品在市場中的流動性較其他成熟品種尚且偏弱，風格趨同的機構投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價格震蕩。

　　其二是高額溢價風險。REITs二級價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現金流分派率，侵蝕投資收益。以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，基于該基礎設施資產發(fā)售規(guī)模13.67億元，根據招募說明書測算，該基礎設施項目2025年度和2026年度凈現金流分派率分別為4.00%和4.07%。二級價格在基金份額認購價格2.734元/份基礎上每上漲1%，根據招募說明書測算的凈現金流分派率對應下降約1%。

　　其三是基礎設施運營風險。以租賃住房類資產為例，具有保障性質的租賃住房行業(yè)易受行業(yè)政策、經濟環(huán)境和市場環(huán)境等綜合影響。

　　公告顯示，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT融資規(guī)模為13.67億元，是江蘇省首單獲批上市租賃住房REITs項目，底層資產為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的人才優(yōu)租房社區(qū)“菁英公寓”項目，該項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)規(guī)劃范圍內，具有獨特的人才客群與配套設施優(yōu)勢。募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場建設發(fā)展，進一步支持實體經濟發(fā)展。

　　市場人士指出，REITs投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規(guī)避受市場情緒影響，忽略溢價風險，應當謹慎評估，避免盲目追高。REITs產品普遍擁有較高的稀缺性、現金分派率與抗周期性。面對支持政策不斷出臺、供給稀缺的市場環(huán)境，多重利好下的REITs市場吸引了大量追求穩(wěn)定回報投資者的青睞。面對當前環(huán)境，上述市場人士認為，中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發(fā)展前景巨大，但同時相較傳統(tǒng)市場而言規(guī)模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。

　　“REITs的投資價值更應當取決于底層資產的運營情況，投資者也可以關注該方面的狀況，作出理性的投資判斷?！鄙鲜鍪袌鋈耸恐赋觥?/p>