蔡穎
[摘要] 2018年第一個(gè)月，萬科賣出652.3億元，實(shí)現(xiàn)了開年紅。而在郁亮和祝九勝的帶領(lǐng)下，萬科能否重返王座？
萬科不缺故事。
距萬科董事會(huì)改選僅有半年時(shí)間，萬寶之爭(zhēng)的陰霾未完全散去，萬科獨(dú)立董事劉姝威又于前日發(fā)表了一封針對(duì)寶能資管計(jì)劃到期的公開信。信中稱鉅盛華持有萬科股份的資產(chǎn)管理計(jì)劃中有7個(gè)已到期，為“保護(hù)中小股東利益”應(yīng)該清盤而不得續(xù)期。而當(dāng)大眾的目光還未從劉姝威公開信上移開時(shí)，萬科卻突然換了總裁。
1月31日晚，萬科發(fā)布公告稱，董事會(huì)主席郁亮不再兼任萬科總裁、首席執(zhí)行官，繼任者是祝九勝。將過去兩年都游離在熱門總裁人選名單之外的“老將”重新加冕，并且得到董事會(huì)的一致通過，出乎外界意料。
但經(jīng)過外界多日的議論，祝九勝上位又似乎在情理之中。郁亮當(dāng)日的回應(yīng)是，萬科經(jīng)過了半年多的時(shí)間討論，綜合評(píng)估、審慎判斷后遴選出。而金融出身的祝九勝登上總裁一職后，會(huì)不會(huì)在處理高杠桿、董事會(huì)持股以及同寶能的關(guān)系上更具專業(yè)性和更加強(qiáng)硬？
從王石到郁亮，從郁亮到祝九勝，萬科核心高層交替，進(jìn)退之間，其風(fēng)格也在更迭。祝九勝則向外界表示，萬科的人才、團(tuán)隊(duì)、體系都是相對(duì)完整的，絕對(duì)不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)重要崗位人員的變化而改變公司的風(fēng)格，改變公司既定的戰(zhàn)略。
“逆水行舟，不進(jìn)則退”，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度不斷加快，行業(yè)集中度大幅提升，特別是龍頭房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更是進(jìn)入到了白熱化的階段，而一直保持著迅猛發(fā)展姿態(tài)的萬科卻已經(jīng)連續(xù)兩年失去了龍頭老大的寶座。
萬科如何重回王座？
“郁�！睍r(shí)代來臨
2月1日上午10點(diǎn)半，在發(fā)出公告的15小時(shí)內(nèi)，郁亮便攜祝九勝在深國投廣場(chǎng)萬科移動(dòng)辦公區(qū)舉行媒體見面會(huì)。
在此之前，備受外界關(guān)注的萬科高管里面，祝九勝不在其列，當(dāng)日見面會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)代周報(bào)記者見到了首次以總裁身份出現(xiàn)在媒體面前的祝九勝，他顯得有點(diǎn)不太習(xí)慣聚光燈，應(yīng)對(duì)媒體也不太老練。
外界也并不知道郁亮和祝九勝這對(duì)新搭檔，兩人的關(guān)系究竟如何，但郁亮在言語之間對(duì)祝九勝流露出了贊許和欣賞。
媒體追問著一個(gè)問題，為何是他？郁亮的話看似無心卻是有意，“祝九勝對(duì)外害羞靦腆，但在內(nèi)部是有名的大炮，敢說敢做，十分犀利”。
其實(shí)，對(duì)于深圳地產(chǎn)圈而言，祝九勝“九哥”名氣在外，萬科這位新總裁擁有深厚的金融從業(yè)背景。據(jù)地產(chǎn)圈內(nèi)人士透露，在進(jìn)入萬科之前，祝九勝曾在建行深圳分行工作多年，擔(dān)任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理等多個(gè)職位。其對(duì)資金管理有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的見解。
事實(shí)上，祝九勝和萬科的淵源也是始于建行。
2007年6月19日，萬科與建行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方一致同意建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)協(xié)議，未來幾年，建行將為萬科提供意向性授信額度200億元。2007年8月30日，萬科A(35.840, -1.15, -3.11%)股非公開發(fā)行完成，扣除發(fā)行費(fèi)用后的99.37億元募集資金全部存放在建設(shè)銀行(9.670, -0.12, -1.23%)（港股00939）深圳分行的銀行賬戶。
2008年，萬科在深交所發(fā)行59億元5年期的公司債券，其中有擔(dān)保品種“2008萬科G1”30億元，為其擔(dān)保的正是建設(shè)銀行。
在2009年8月18日，萬科再次與建設(shè)銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，由建行向萬科提供500億元的授信額度，創(chuàng)造了銀行業(yè)給房企最大的授信額度，是當(dāng)時(shí)萬科1245.2億元總資產(chǎn)的2/5。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，萬科與建行深圳分行進(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接時(shí)，當(dāng)時(shí)分管公司業(yè)務(wù)的副行長祝九勝便是直接對(duì)接人。而作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房企融資需求極高，萬科則將目光放到了引進(jìn)銀行高管上。
2012年，祝九勝加入萬科擔(dān)任高級(jí)副總裁一職并且分管萬科集團(tuán)資金管理部。僅過三年， 2015年12月31日晚間，萬科內(nèi)部員工曾收到關(guān)于高級(jí)副總裁祝九勝辭職的郵件。彼時(shí)，最大的猜想是，祝九勝的辭職，或許與當(dāng)時(shí)的資管計(jì)劃有關(guān)。之后去向不明，鮮少出現(xiàn)在公眾面前。事實(shí)上，祝九勝于2016年擔(dān)任了深圳市鵬鼎創(chuàng)盈金融信息服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“鵬鼎創(chuàng)盈”）董事長兼總經(jīng)理。
面對(duì)離開萬科的說法，祝九勝一笑置之并表示，萬科的公司文化是很尊重每個(gè)人的意愿，給大家自由的選擇權(quán)，也會(huì)有一些試錯(cuò)的做法，其從來沒有離開，只是做事情的范圍有所差異而已。
而外界傳言，在引退的兩年期間，祝九勝其實(shí)也未真正離開萬科，更多的是扮演著一個(gè)幕后軍師的角色為萬科謀劃未來。其還兼任萬科投資的徽商銀行（港股03698）股份有限公司非執(zhí)行董事和綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司獨(dú)立非執(zhí)行董事，以及深圳市康達(dá)爾(23.580, -0.48, -2.00%)（集團(tuán)）股份有限公司董事。
在2016年，萬科入股3億元，一躍成為鵬金所第一大股東。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬科一直非常關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，對(duì)行業(yè)的前景持續(xù)看好。而這也跟祝九勝有著千絲萬縷的聯(lián)系。據(jù)工商信息顯示，鵬金所運(yùn)營公司全稱深圳市鵬鼎創(chuàng)盈金融信息服務(wù)股份有限公司，2014年6月16日成立，注冊(cè)資本為5.2778億元。
新萬科權(quán)力金字塔
房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)金流是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展能力的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，現(xiàn)金流越充裕代表企業(yè)的基本面就越好。而擁有金融底色的祝九勝深諳此道理。
在經(jīng)營現(xiàn)金流方面，祝九勝一直都游刃有余。其中以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)就是來自于祝九勝為萬科做的貢獻(xiàn)之一。郁亮坦言，在同行里面萬科的回款率是最高的，相比銷售數(shù)字，萬科更在乎的是銷售的回款速度。
時(shí)間往前回溯到2014年，受到黑石內(nèi)部管理的啟發(fā)，萬科召開合伙人創(chuàng)始大會(huì)，共有1320位員工率先成為首批萬科事業(yè)合伙人，推出事業(yè)合伙人持股計(jì)劃，委托給盈安合伙進(jìn)行投資管理。至此，萬科員工身份從職業(yè)經(jīng)理人變身為事業(yè)合伙人。據(jù)了解，事業(yè)合伙人持股計(jì)劃是由祝九勝親自操盤。
2015年6月26日，鵬華前海萬科REITS正式落地，為國內(nèi)第一只公募REITs，該基金的落地發(fā)行具有里程碑的意義，視為萬科向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一步。這只基金的幕后推動(dòng)者正是祝九勝。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年二季度末，鵬華前海萬科REITs自成立以來累計(jì)收益超11%，這給投資者帶來了豐厚的利益，同時(shí)還獲得深圳市金融創(chuàng)新獎(jiǎng)。
利用財(cái)務(wù)手段和金融創(chuàng)新幫助萬科解決融資和拿地的難題，顯然，在內(nèi)部人士眼里，祝九勝對(duì)萬科貢獻(xiàn)巨大。
目前最新的權(quán)力格局是，董事會(huì)主席仍由郁亮來擔(dān)任，黨委書記、監(jiān)事會(huì)主席解凍，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝；而執(zhí)行副總裁仍是老臣坐鎮(zhèn)，分別是王文金、張旭、孫嘉，其中王文金擔(dān)任首席風(fēng)險(xiǎn)官，張旭是首席運(yùn)營官，孫嘉為首席財(cái)務(wù)官。
另外，萬科還有八位高級(jí)副總裁，其中包含四大區(qū)域首席執(zhí)行官張紀(jì)文、劉肖、張海、王海武，他們都曾在萬科的核心權(quán)力機(jī)構(gòu)“七人會(huì)”中擔(dān)任過輪值主席，代郁亮行使部分總裁責(zé)任。除了四大區(qū)首，還包括商業(yè)平臺(tái)印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)、物業(yè)事業(yè)本部首席執(zhí)行官朱保全，以及副總裁譚華杰、丁長峰。
值得注意的是，另有四位女性副總裁，這在萬科歷史上還是首次。
實(shí)際上，在萬寶之爭(zhēng)最激烈的時(shí)候，萬科內(nèi)部組成了代表核心權(quán)力機(jī)構(gòu)“七人會(huì)”。彼時(shí)公司的主要業(yè)務(wù)決策都由“七人會(huì)”決定。主要成員由三個(gè)執(zhí)行副總裁和四大區(qū)首組成。
而在股權(quán)爭(zhēng)奪的戰(zhàn)火日益平息之后，“七人會(huì)”的集體決策形式發(fā)揮的功效也在遞減。萬科亟待一個(gè)能掌控全局的人，而祝九勝的位置就猶如定海神針。
伴隨著祝九勝出任萬科總裁，至此，萬科新的權(quán)力金字塔已經(jīng)全部搭建完畢。
萬科未來
郁亮帶領(lǐng)下的萬科也發(fā)生著一系列的變化：從重視規(guī)模增長到多元化業(yè)務(wù)布局，從按部就班到更注重資本運(yùn)作。
2017年萬科在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、教育、租賃等復(fù)合領(lǐng)域的布局和轉(zhuǎn)型步伐不斷加快，不斷拓寬公司的護(hù)城河。
除了在業(yè)務(wù)上多處開花，而考察過黑石以及經(jīng)歷了股權(quán)之爭(zhēng)的萬科也深諳 “資本的力量”，過去一年，萬科不斷加快并購重組和資本化運(yùn)作的腳步。
2017年7月，萬科攜手中國幾大財(cái)團(tuán)以787億元總價(jià)收購物流巨頭普洛斯，并借此舉成為國內(nèi)物流地產(chǎn)老大。萬科還聯(lián)合4家公司共同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金，自身持股比例約25%。
以基金方式盤活存量物業(yè)價(jià)值已逐漸成為萬科的慣用手法。在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科收購印力，規(guī)模得以迅速擴(kuò)張，躋身全國商管平臺(tái)前三。除此之外，萬科還對(duì)商業(yè)物業(yè)設(shè)立了兩只基金，其對(duì)應(yīng)出資比例約為39.4%。
2013年，萬科從專心做“住宅地產(chǎn)商”而后轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，隨著“郁�！贝顧n登臺(tái)，萬科的發(fā)展方向是否會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)變呢？
祝九勝明確表示，城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略會(huì)堅(jiān)定地執(zhí)行下去。
郁亮經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)的背景加上祝九勝在金融行業(yè)豐富的經(jīng)驗(yàn)沉淀，讓外界對(duì)萬科今后在金融方面的發(fā)展產(chǎn)生遐想，為此，祝九勝表示，萬科是不會(huì)直接做金融的，金融化的邏輯和思維對(duì)工作的經(jīng)營肯定是有借鑒意義和影響的，但不會(huì)改變公司的戰(zhàn)略。
對(duì)于外界提出的萬科是否會(huì)成為“中國的黑石”的疑問，祝九勝表示：“萬科不會(huì)成為‘中國的黑石’，很多年前王石曾經(jīng)跟我們分享，如果我們簡(jiǎn)單學(xué)別人，那么永遠(yuǎn)是追趕的，是不可能超越別人的。在這么一個(gè)偉大的時(shí)代，偉大的國家，我們要做一些有意義的探索�！�
對(duì)此，郁亮也強(qiáng)調(diào)，“地產(chǎn)需要和資金緊密結(jié)合，地產(chǎn)的金融屬性越來越強(qiáng)。但是不是用金融思想做地產(chǎn)呢？我們要借助金融手段而已，不是以金融為主，不要隨便貼標(biāo)簽。”
2018年第一個(gè)月，萬科賣出652.3億元，實(shí)現(xiàn)了開年紅。而在郁亮和祝九勝的帶領(lǐng)下，萬科能否重返王座？
