萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全：物業(yè)本質(zhì)是替業(yè)主花好錢(qián)

　　中證網(wǎng)訊（記者 齊金釗）9月18日下午，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在上海Jump大會(huì)發(fā)表“物業(yè)的本質(zhì)”演講，從日前市場(chǎng)熱議的“錦旗門(mén)”談起，對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀和痛點(diǎn)進(jìn)行了分析。他認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)該像基金管理人（GP）一樣，替業(yè)主花好錢(qián)。

　　日前，因?yàn)槲茨芘c部分業(yè)主就小區(qū)停車(chē)位收費(fèi)問(wèn)題達(dá)成一致，寧波萬(wàn)科物業(yè)收到了一面“嘲諷錦旗”，隨后萬(wàn)科物業(yè)方宣布欲退出該小區(qū)管理，引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于物業(yè)管理存在價(jià)值和商業(yè)模式的大討論。對(duì)此，朱保全認(rèn)為，“如果冷靜下來(lái)，看行業(yè)是什么，這樣會(huì)很有價(jià)值�！�

　　“到底是一群勞動(dòng)者干出了令高智商投資者樂(lè)得出錢(qián)的行業(yè)？還是一群高智商投資人投出了一個(gè)不為人知的故事？”對(duì)于當(dāng)前物業(yè)公司的價(jià)值，朱保全列舉了兩組數(shù)據(jù)，目前上市物業(yè)公司市盈率的中位值已經(jīng)大于45倍，屬于較高水平，但從外接二手物業(yè)數(shù)據(jù)看，起始物業(yè)費(fèi)收繳率往往小于70%。對(duì)比數(shù)據(jù)，可以看出物業(yè)公司收投資人錢(qián)的能力遠(yuǎn)大于收客戶錢(qián)的能力。而從人才的角度看，物業(yè)行業(yè)中90%的從業(yè)者學(xué)歷低于本科，地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者80%高于本科，而基金和投行99%的從業(yè)者高于本科。

　　朱保全認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)管理這樣一個(gè)本身充滿矛盾、價(jià)格又無(wú)法完全市場(chǎng)化的行業(yè)，其內(nèi)在價(jià)值的分析可能與大多數(shù)人想象中的有所區(qū)別。他舉例稱：“現(xiàn)在大家都覺(jué)得物業(yè)有離客戶近+保安攔截的天然優(yōu)勢(shì)，可以開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。但事實(shí)是，在過(guò)去15年里，物業(yè)公司被電梯廣告、快遞、中介、外賣(mài)、團(tuán)購(gòu)等行業(yè)一一攻破，物業(yè)公司毫無(wú)還手之力�！�

　　那么物業(yè)公司在商業(yè)模式上的上述遭遇是否意味著物業(yè)公司并不“值錢(qián)”呢？對(duì)此，朱保全持否定態(tài)度。“沒(méi)有一個(gè)行業(yè)比這個(gè)行業(yè)更好。”他表示，相對(duì)于其他幾乎所有行業(yè)是用腳投票的行業(yè)，而物業(yè)公司則是51%的業(yè)主投票就能夠決定100%的事。因此，物業(yè)公司只需要在小區(qū)里好好干，讓超過(guò)半數(shù)的業(yè)主愿意為物業(yè)公司的服務(wù)付更多的錢(qián)，物業(yè)公司就可以獲取超額收益。

　　“所以，物業(yè)的本質(zhì)是替業(yè)主花好錢(qián)。物業(yè)和基金管理人（GP）一樣。”朱保全認(rèn)為，如果物業(yè)公司能花好錢(qián)，讓業(yè)主滿意，那么提高的物業(yè)費(fèi)就是超額的純收益，這是其他行業(yè)無(wú)法媲美的。

　　“物業(yè)是個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，我們要做的就是用好基層的資源。要少一些地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，少一點(diǎn)商業(yè)假象，多花點(diǎn)錢(qián)和時(shí)間在客戶和基層員工身上，多一點(diǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造�！睂�(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)前景，朱保全表示，只要城市文明還在，只要多業(yè)權(quán)的容積率還在，只要人們還生活在一起，聘請(qǐng)一家第三方專(zhuān)業(yè)公司的機(jī)會(huì)就永遠(yuǎn)存在。