多地推進房產(chǎn)“收儲” 助力樓市預(yù)期改善

　　當(dāng)前，多個城市針對房產(chǎn)“收儲”開展了一系列部署。

　　此前，中國人民銀行宣布擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房用作保障性住房。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。業(yè)內(nèi)人士表示，收購已建成未出售商品房用作保障性住房，有利于推動建立“租售并舉”的住房體系，加快存量商品房去庫存。

　　5月21日，自然資源部就《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）公開征求意見，提出各地對三年內(nèi)可收儲的土地資源，在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序等方面作出統(tǒng)籌安排，結(jié)合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。

　　多地開展房產(chǎn)“收儲”

　　中國證券報記者觀察到，當(dāng)前，多個城市針對房產(chǎn)“收儲”工作開展了一系列部署。

　　杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布公告稱，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房。房源基本條件如下：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

　　大理出臺樓市“17條”措施。對于保障性租賃住房，大理發(fā)文明確，加快構(gòu)建以保障性租賃住房為主的城鎮(zhèn)住房保障體系。鼓勵收購存量房作為保障性租賃住房或人才住房，住宅商品房去化周期超過24個月的縣市、大理經(jīng)開區(qū)，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部配套和離縣城（主城區(qū)）較遠的鎮(zhèn)區(qū)外，不再新建保障性租賃住房；城市更新、城中村改造等項目改建地段或就近地段可提供存量房屋進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上不再新建回遷安置房，優(yōu)先采取市場購買方式安置。支持民營房企與國有企業(yè)聯(lián)合組建保障性住房運營公司。

　　“重慶住建”微信公眾號此前發(fā)文，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目簽約儀式舉行。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個項目，合計4207套房源，投入市場后將有效滿足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中國證券報記者表示，部分城市明確保障性住房可以通過“收儲”存量的方式獲得，有利于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房。預(yù)計后續(xù)各地“以購代建”形成保障性租賃住房的政策會持續(xù)完善，對于房地產(chǎn)市場去庫存和增加保障性住房供給將起到積極作用。

　　設(shè)立保障性住房再貸款

　　《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）提出，各地應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，編制土地儲備三年滾動計劃，合理確定未來三年土地儲備規(guī)模，對三年內(nèi)可收儲的土地資源，在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序等方面作出統(tǒng)籌安排，結(jié)合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。

　　5月17日，中國人民銀行宣布擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，期限為1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行等。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，以市場化的方式運作。作為收購主體的國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

　　中國人民銀行副行長陶玲表示，這項政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，收購已建成未出售商品房用作保障性住房，對于消化存量房產(chǎn)有直接作用，有利于緩解企業(yè)流動性壓力。但對收購資金要求較高，同時面臨項目選擇評估等問題。央行設(shè)立保障性住房再貸款后，預(yù)計接下來會有更多城市跟進，相關(guān)配套政策將繼續(xù)完善，促進政策落地見效。

　　關(guān)注“以舊換新”推進情況

　　國泰君安認(rèn)為，這些政策出臺有助于改善房地產(chǎn)基本面預(yù)期，后續(xù)可以關(guān)注財政手段的使用和地方“以舊換新”推進情況。

　　平安證券研報顯示，假設(shè)各地按照二手住宅均價“收儲”新房，目標(biāo)將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，一年內(nèi)需“收儲”的住宅庫存接近1600萬平方米，對應(yīng)所需收儲資金2.7萬億元。另外，房地產(chǎn)庫存分布與保障性住房需求分布可能存在一定差異。按照3月份數(shù)據(jù)，一線城市存銷比為19.2個月，二線城市存銷比為21.6個月，三四線城市存銷比為33.1個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高，一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度看，一、二線城市的保障性住房需求更大。

　　58安居客研究院院長張波向中國證券報記者表示，地方收購商品房會有多種方式，包括常規(guī)的銀行信貸、發(fā)放債券，以及利用國家的保租房相關(guān)資金支持。收購之后用作保障房儲備，盈利并不是第一訴求。不過，在占用大量資金的背景下，如何實現(xiàn)保障項目長期保本運行是需要重點關(guān)注的問題。預(yù)計后續(xù)會采取逐漸搭建公募REITs的方式，為盤活龐大的保障房資產(chǎn)蹚出一條新路。