“528”新政將滿月 深圳樓市分化加劇

　　深圳南山西麗片區(qū)一新盤(pán)售樓處 本報(bào)記者 黃靈靈 攝

　　“網(wǎng)紅豪宅盤(pán)”每天約100批客戶參與認(rèn)籌，售樓處開(kāi)放20天已有超2000批參觀者到訪，片區(qū)二手房成交量翻倍……近期，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研了解到，自5月28日深圳宣布跟進(jìn)下調(diào)首付比例及房貸利率后，疊加前期分區(qū)放寬限購(gòu)政策影響，深圳部分豪宅片區(qū)成交呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)正加劇分化。在豪宅改善片區(qū)成交帶看活躍的同時(shí)，部分樓齡20年以上的“老破小”門(mén)可羅雀，陷入“有價(jià)無(wú)市”的尷尬境地。

　　整體來(lái)看，在前期多項(xiàng)利好政策刺激下，深圳樓市逐步進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，周成交量呈現(xiàn)三連漲走勢(shì)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱深房中協(xié)）最新公布的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周（6月17日-23日）深圳二手房簽約量約1362套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，創(chuàng)下近3年來(lái)的新高。

　　豪宅改善住宅火熱

　　深圳豪宅被譽(yù)為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，向來(lái)備受關(guān)注。近日，深圳“網(wǎng)紅豪宅盤(pán)”——中海深灣玖序獲批預(yù)售，該盤(pán)看房需驗(yàn)資1000萬(wàn)元，在引發(fā)市場(chǎng)熱議的同時(shí)，給豪宅市場(chǎng)點(diǎn)了“一把火”。

　　時(shí)值周末看房高峰，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，短短5分鐘內(nèi)該樓盤(pán)銷售就接待了3-4批客戶?！笆蹣翘帍?月6日開(kāi)放以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)2000批參觀者到訪，6月21日取得預(yù)售證后，每天平均有100批左右的客戶參與認(rèn)籌?！敝泻５禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)悉，中海深灣玖序首推293套房源，戶型建筑面積約196-555平方米，毛坯備案均價(jià)為13.3萬(wàn)元/平方米。該樓盤(pán)關(guān)注度較高主要由于地段優(yōu)勢(shì)明顯。“深圳灣超級(jí)總部基地區(qū)域固定投資金額高達(dá)3000億元，深灣玖序項(xiàng)目是深超總22年來(lái)唯一的住宅項(xiàng)目，且具備公園、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂(lè)休閑等豐富配套?！鼻笆鲋泻５禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　事實(shí)上，不僅是豪宅市場(chǎng)，面向改善需求的新盤(pán)成交量也有所上升?！罢叱鰜?lái)后，我們樓盤(pán)140平方米的戶型好賣了，最近成交了4-5套。”南山西麗片區(qū)一位樓盤(pán)銷售告訴記者，該樓盤(pán)于去年12月開(kāi)盤(pán)，推售300余套戶型面積為81-140平方米的3-4居室產(chǎn)品。

　　該樓盤(pán)銷售介紹，81-115平方米戶型的房源比較好賣，目前僅剩低樓層2-3套可選。140平方米戶型產(chǎn)品折后約1040萬(wàn)元，此前“賣不太動(dòng)”，但新政后情況出現(xiàn)變化。“‘528新政’后，首付款比例下調(diào)，很多客戶賣了之前的房子，拿到房款之后入手了我們這邊140平方米的戶型?！?/p>

　　新政不僅作用于新房市場(chǎng)，也提升了豪宅及改善二手房市場(chǎng)的熱度。“新政后，我們門(mén)店的帶看量上來(lái)了，1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元總價(jià)的房子成交量出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。”鏈家香山里旗艦店商圈經(jīng)理李林告訴記者。該門(mén)店位于深圳知名豪宅片區(qū)華僑城。

　　價(jià)格則表現(xiàn)比較平穩(wěn)?！皾q價(jià)的房源比較難賣出，急出手的業(yè)主主動(dòng)讓價(jià)則比較好成交。”李林表示，客戶需求以改善型為主，很多客戶是賣了原來(lái)幾百萬(wàn)元的房子到款后置換新房。

　　“老破小”有價(jià)無(wú)市

　　在剛需客戶主導(dǎo)的市場(chǎng)中，住房品質(zhì)重要性愈發(fā)凸顯，這也使得改善型住宅和“老破小”分化加劇。部分二手房中介反映，新政下，二手房成交熱度回升，但“冷熱不均”現(xiàn)象明顯，樓齡20年以上的“老破小”有價(jià)無(wú)市，去化周期較長(zhǎng)。

　　“新政對(duì)八卦嶺片區(qū)二手房成交量影響不大。”深圳貝殼八卦嶺旗艦店商圈經(jīng)理謝鑫坦言，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的二手房多是樓齡20年以上的小戶型，主力房源是20-40平方米的大開(kāi)間或一居室戶型。

　　謝鑫介紹，2019年前后，由于知名學(xué)?！袄髨@系”在周邊建校疊加舊區(qū)改造概念，八卦嶺片區(qū)小戶型學(xué)區(qū)房曾備受熱捧，單價(jià)曾觸及10幾萬(wàn)元/平方米。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，片區(qū)二手房市場(chǎng)回歸理性?！敖鼉赡陙?lái)看房買房的客戶多是有剛性需求，看中荔園小學(xué)的學(xué)位。”

　　近半年來(lái)，深圳房地產(chǎn)利好政策頻出，但對(duì)該片區(qū)的影響也較為有限。謝鑫表示，從價(jià)格看，年初34平方米的戶型成交價(jià)約為160萬(wàn)-170萬(wàn)元，目前相似戶型成交價(jià)約為150萬(wàn)元。

　　“528”新政后，首套住房個(gè)人貸款最低首付款比例由原來(lái)的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%調(diào)整為30%。在謝鑫看來(lái)，降低首付比例等新政對(duì)八卦嶺片區(qū)影響有限的原因主要為，片區(qū)內(nèi)房源以小戶型為主，總價(jià)較低，首付款比例降低1-2成對(duì)首付款影響不大。

　　由于有名校學(xué)位加持，八卦嶺片區(qū)房源流通性尚可，但沒(méi)有名校學(xué)位且地段不占優(yōu)的“老破小”則門(mén)可羅雀。“現(xiàn)在接待的很多客戶是年輕人，買房的時(shí)候更看重居住品質(zhì)，周邊2000年前建成的‘老破小’幾乎有價(jià)無(wú)市?！蹦仙絽^(qū)一家頭部地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

　　中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，5月份以來(lái)，深圳樓市迎來(lái)限購(gòu)松綁、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調(diào)整政策，新政策對(duì)近期的樓市有一定提振作用，樓盤(pán)來(lái)訪量、看房量上升，市場(chǎng)活躍度顯著增強(qiáng)。

　　“但深圳樓市復(fù)蘇仍低于預(yù)期，市場(chǎng)的行情冷熱不均。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤(pán)成交比較活躍，包括新房及二手房市場(chǎng)，位置好、價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的盤(pán)，交易量在明顯上升，近期消化了很多房源。冷門(mén)板塊的樓盤(pán)，目前去化還是比較難?！睂O紅梅說(shuō)。

　　持續(xù)觀察政策效果

　　業(yè)內(nèi)人士表示，5月以來(lái)，在多重利好政策刺激下，深圳樓市成交量在新政后提升明顯但隨后回落。由此可見(jiàn)，政策效果持續(xù)性仍需進(jìn)一步觀察。

　　5月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)等范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。此外，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士在前述限購(gòu)“松綁”區(qū)內(nèi)購(gòu)房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

　　該項(xiàng)新政出臺(tái)后，深圳二手房成交量明顯提升。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，5月6日-12日，深圳二手房簽約量約1361套，環(huán)比增長(zhǎng)201.8%。但隨后三周，深圳二手房簽約量出現(xiàn)下滑，周度成交數(shù)據(jù)分別為1226套、1204套、1155套（5月27日-6月2日）。

　　5月28日，深圳宣布下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。隨后，深圳二手房成交量呈上漲趨勢(shì)。深房中協(xié)最新數(shù)據(jù)顯示，最近三周（6月3日至6月23日），深圳單周二手房成交錄得量分別為1198套、1309套、1362套，呈現(xiàn)三連漲的走勢(shì)。

　　深圳貝殼研究院分析稱，“506”新政出臺(tái)后，深圳樓市的熱度上了一個(gè)臺(tái)階；“528”新政出臺(tái)，推動(dòng)市場(chǎng)熱度繼續(xù)上升。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，5月29日-6月25日深圳二手房成交量相比4月29日-5月26日增長(zhǎng)27.5%。

　　然而，熱度能否延續(xù)仍待觀察?！熬腿A僑城片區(qū)行情看，6月下半月的熱度明顯不及上半月?！崩盍指嬖V記者，其所在門(mén)店有30多位經(jīng)紀(jì)人，6月上半月的周末門(mén)店大概有18-19組帶看，但上周末只有8-9組。

　　孫紅梅認(rèn)為，深圳樓市雖有利好，但市場(chǎng)基礎(chǔ)并不牢固。目前，深圳樓市的新房供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)一直低位運(yùn)行，同時(shí)深圳保障房數(shù)量越來(lái)越多，分流了很多剛需購(gòu)房者，加之收入漲幅沒(méi)達(dá)到預(yù)期，大部分居民不敢高負(fù)債。“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過(guò)程需要鞏固?！?/p>