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“528”新政將滿(mǎn)月 深圳樓市分化加劇

黃靈靈 齊金釗 中國證券報·中證網(wǎng)

  

  深圳南山西麗片區一新盤(pán)售樓處 本報記者 黃靈靈 攝

  “網(wǎng)紅豪宅盤(pán)”每天約100批客戶(hù)參與認籌,售樓處開(kāi)放20天已有超2000批參觀(guān)者到訪(fǎng),片區二手房成交量翻倍……近期,中國證券報記者調研了解到,自5月28日深圳宣布跟進(jìn)下調首付比例及房貸利率后,疊加前期分區放寬限購政策影響,深圳部分豪宅片區成交呈現復蘇跡象。

  與此同時(shí),二手房市場(chǎng)正加劇分化。在豪宅改善片區成交帶看活躍的同時(shí),部分樓齡20年以上的“老破小”門(mén)可羅雀,陷入“有價(jià)無(wú)市”的尷尬境地。

  整體來(lái)看,在前期多項利好政策刺激下,深圳樓市逐步進(jìn)入政策效果兌現期,周成交量呈現三連漲走勢。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )(簡(jiǎn)稱(chēng)深房中協(xié))最新公布的數據顯示,過(guò)去一周(6月17日-23日)深圳二手房簽約量約1362套,環(huán)比增長(cháng)4%,創(chuàng )下近3年來(lái)的新高。

  豪宅改善住宅火熱

  深圳豪宅被譽(yù)為樓市的“風(fēng)向標”,向來(lái)備受關(guān)注。近日,深圳“網(wǎng)紅豪宅盤(pán)”——中海深灣玖序獲批預售,該盤(pán)看房需驗資1000萬(wàn)元,在引發(fā)市場(chǎng)熱議的同時(shí),給豪宅市場(chǎng)點(diǎn)了“一把火”。

  時(shí)值周末看房高峰,記者在現場(chǎng)看到,短短5分鐘內該樓盤(pán)銷(xiāo)售就接待了3-4批客戶(hù)?!笆蹣翘帍?月6日開(kāi)放以來(lái),已經(jīng)有超過(guò)2000批參觀(guān)者到訪(fǎng),6月21日取得預售證后,每天平均有100批左右的客戶(hù)參與認籌?!敝泻5禺a(chǎn)有關(guān)負責人告訴記者。

  據悉,中海深灣玖序首推293套房源,戶(hù)型建筑面積約196-555平方米,毛坯備案均價(jià)為13.3萬(wàn)元/平方米。該樓盤(pán)關(guān)注度較高主要由于地段優(yōu)勢明顯?!吧钲跒吵壙偛炕貐^域固定投資金額高達3000億元,深灣玖序項目是深超總22年來(lái)唯一的住宅項目,且具備公園、學(xué)校、醫院、娛樂(lè )休閑等豐富配套?!鼻笆鲋泻5禺a(chǎn)負責人說(shuō)。

  事實(shí)上,不僅是豪宅市場(chǎng),面向改善需求的新盤(pán)成交量也有所上升?!罢叱鰜?lái)后,我們樓盤(pán)140平方米的戶(hù)型好賣(mài)了,最近成交了4-5套?!蹦仙轿鼷惼瑓^一位樓盤(pán)銷(xiāo)售告訴記者,該樓盤(pán)于去年12月開(kāi)盤(pán),推售300余套戶(hù)型面積為81-140平方米的3-4居室產(chǎn)品。

  該樓盤(pán)銷(xiāo)售介紹,81-115平方米戶(hù)型的房源比較好賣(mài),目前僅剩低樓層2-3套可選。140平方米戶(hù)型產(chǎn)品折后約1040萬(wàn)元,此前“賣(mài)不太動(dòng)”,但新政后情況出現變化?!啊?28新政’后,首付款比例下調,很多客戶(hù)賣(mài)了之前的房子,拿到房款之后入手了我們這邊140平方米的戶(hù)型?!?/p>

  新政不僅作用于新房市場(chǎng),也提升了豪宅及改善二手房市場(chǎng)的熱度?!靶抡?,我們門(mén)店的帶看量上來(lái)了,1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元總價(jià)的房子成交量出現翻倍增長(cháng)?!辨溂蚁闵嚼锲炫灥晟倘?jīng)理李林告訴記者。該門(mén)店位于深圳知名豪宅片區華僑城。

  價(jià)格則表現比較平穩?!皾q價(jià)的房源比較難賣(mài)出,急出手的業(yè)主主動(dòng)讓價(jià)則比較好成交?!崩盍直硎?,客戶(hù)需求以改善型為主,很多客戶(hù)是賣(mài)了原來(lái)幾百萬(wàn)元的房子到款后置換新房。

  “老破小”有價(jià)無(wú)市

  在剛需客戶(hù)主導的市場(chǎng)中,住房品質(zhì)重要性愈發(fā)凸顯,這也使得改善型住宅和“老破小”分化加劇。部分二手房中介反映,新政下,二手房成交熱度回升,但“冷熱不均”現象明顯,樓齡20年以上的“老破小”有價(jià)無(wú)市,去化周期較長(cháng)。

  “新政對八卦嶺片區二手房成交量影響不大?!鄙钲谪悮ぐ素詭X旗艦店商圈經(jīng)理謝鑫坦言,福田區八卦嶺片區的二手房多是樓齡20年以上的小戶(hù)型,主力房源是20-40平方米的大開(kāi)間或一居室戶(hù)型。

  謝鑫介紹,2019年前后,由于知名學(xué)?!袄髨@系”在周邊建校疊加舊區改造概念,八卦嶺片區小戶(hù)型學(xué)區房曾備受熱捧,單價(jià)曾觸及10幾萬(wàn)元/平方米。近幾年,隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整,片區二手房市場(chǎng)回歸理性?!敖鼉赡陙?lái)看房買(mǎi)房的客戶(hù)多是有剛性需求,看中荔園小學(xué)的學(xué)位?!?/p>

  近半年來(lái),深圳房地產(chǎn)利好政策頻出,但對該片區的影響也較為有限。謝鑫表示,從價(jià)格看,年初34平方米的戶(hù)型成交價(jià)約為160萬(wàn)-170萬(wàn)元,目前相似戶(hù)型成交價(jià)約為150萬(wàn)元。

  “528”新政后,首套住房個(gè)人貸款最低首付款比例由原來(lái)的30%調整為20%,二套住房個(gè)人貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%調整為30%。在謝鑫看來(lái),降低首付比例等新政對八卦嶺片區影響有限的原因主要為,片區內房源以小戶(hù)型為主,總價(jià)較低,首付款比例降低1-2成對首付款影響不大。

  由于有名校學(xué)位加持,八卦嶺片區房源流通性尚可,但沒(méi)有名校學(xué)位且地段不占優(yōu)的“老破小”則門(mén)可羅雀?!艾F在接待的很多客戶(hù)是年輕人,買(mǎi)房的時(shí)候更看重居住品質(zhì),周邊2000年前建成的‘老破小’幾乎有價(jià)無(wú)市?!蹦仙絽^一家頭部地產(chǎn)中介經(jīng)紀人說(shuō)。

  中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示,5月份以來(lái),深圳樓市迎來(lái)限購松綁、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調整政策,新政策對近期的樓市有一定提振作用,樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量、看房量上升,市場(chǎng)活躍度顯著(zhù)增強。

  “但深圳樓市復蘇仍低于預期,市場(chǎng)的行情冷熱不均。核心區域的優(yōu)質(zhì)盤(pán)成交比較活躍,包括新房及二手房市場(chǎng),位置好、價(jià)格有優(yōu)勢的盤(pán),交易量在明顯上升,近期消化了很多房源。冷門(mén)板塊的樓盤(pán),目前去化還是比較難?!睂O紅梅說(shuō)。

  持續觀(guān)察政策效果

  業(yè)內人士表示,5月以來(lái),在多重利好政策刺激下,深圳樓市成交量在新政后提升明顯但隨后回落。由此可見(jiàn),政策效果持續性仍需進(jìn)一步觀(guān)察。

  5月6日,深圳市住房和建設局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》明確,有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳戶(hù)籍居民家庭,在執行現有住房限購政策的基礎上,可在鹽田區、龍崗區、龍華區等范圍內再購買(mǎi)1套住房。此外,非深圳戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士在前述限購“松綁”區內購房,個(gè)人所得稅、社會(huì )保險的繳交年限要求由3年調整為1年。

  該項新政出臺后,深圳二手房成交量明顯提升。深房中協(xié)數據顯示,5月6日-12日,深圳二手房簽約量約1361套,環(huán)比增長(cháng)201.8%。但隨后三周,深圳二手房簽約量出現下滑,周度成交數據分別為1226套、1204套、1155套(5月27日-6月2日)。

  5月28日,深圳宣布下調個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。隨后,深圳二手房成交量呈上漲趨勢。深房中協(xié)最新數據顯示,最近三周(6月3日至6月23日),深圳單周二手房成交錄得量分別為1198套、1309套、1362套,呈現三連漲的走勢。

  深圳貝殼研究院分析稱(chēng),“506”新政出臺后,深圳樓市的熱度上了一個(gè)臺階;“528”新政出臺,推動(dòng)市場(chǎng)熱度繼續上升。據深圳貝殼研究院監測,5月29日-6月25日深圳二手房成交量相比4月29日-5月26日增長(cháng)27.5%。

  然而,熱度能否延續仍待觀(guān)察?!熬腿A僑城片區行情看,6月下半月的熱度明顯不及上半月?!崩盍指嬖V記者,其所在門(mén)店有30多位經(jīng)紀人,6月上半月的周末門(mén)店大概有18-19組帶看,但上周末只有8-9組。

  孫紅梅認為,深圳樓市雖有利好,但市場(chǎng)基礎并不牢固。目前,深圳樓市的新房供應量充足,房?jì)r(jià)一直低位運行,同時(shí)深圳保障房數量越來(lái)越多,分流了很多剛需購房者,加之收入漲幅沒(méi)達到預期,大部分居民不敢高負債?!爱斍暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩復蘇的階段,但復蘇過(guò)程需要鞏固?!?/p>

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