專家稱高端住宅市場去庫存壓力巨大

　　中證網(wǎng)訊　在近日由搜房網(wǎng)主辦的2014年第十一屆中國別墅節(jié)上，與會專家認為，包括別墅、高檔公寓的高端住宅市場去庫存壓力巨大，但也面臨限購、限價、限貸松動等政策利好，市場需求在逐步回升，開發(fā)商應(yīng)抓住時機加快去庫存速度。

　　高端住宅價格近6年來首次下跌

　　中國指數(shù)研究院副總裁兼指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰說，包括別墅、高檔公寓的高端住宅市場去庫存壓力同樣巨大。前7月高端住宅銷售均價是12766元，比去年同期下降了2.3%，是近6年來首次下跌。

　　他詳細說，前7月，高端住宅市場的銷售面積和銷售額分別下降了19%和21%，降幅大于整體住宅市場。從供求看，全國高端住宅新開工面積與銷售面積比值是1.57，而去年同期是1.39；而竣工和銷售面積比是0.95，高于整個住宅整體市場的0.67。從價格情況來看，由于部分城市房價下調(diào)以及高端住宅市場結(jié)構(gòu)性變化，前7月高端住宅銷售均價是12766元，比去年同期下降了2.3%，是近6年來首次下跌。

　　“除了上面說的原因，還有房地產(chǎn)稅預(yù)期以及反腐的影響�！备鸷７逭f。

　　但在不同區(qū)域，高端住宅市場呈明顯的分化狀態(tài)。首先，一線城市中的北京和上海，供應(yīng)量有所增加。1-7月，北京新增供應(yīng)了2200多套別墅，是去年同期的2.7倍，5月是供應(yīng)高峰，供應(yīng)量是706套。上海的別墅新增供應(yīng)量同比增長了12%，主要供應(yīng)期也是在3—5月。 但從成交上來看，北京和上海成交量同比出現(xiàn)了下降。1-7月，北京下降31%，上海下降了23%。葛海峰說，受整個市場環(huán)境的影響，即使在一線城市，也確實有供過于求的特征�！暗�我覺得從不同的城市來講，它的特點是不一樣的，北京的別墅市場是以大戶型、高總價的產(chǎn)品更受青睞，上海則是以低總價和中等戶型的經(jīng)濟型別墅最受歡迎�！�

　　加速營銷創(chuàng)新

　　葛海峰說，下一階段高端住宅市場有一些利好，這種利好會進一步刺激市場需求。首先是限購放松。在很多城市限購放松的標準是不一樣的，比如杭州、蘇州首先是對140平米以上的大戶型放松限購，所以很多城市首先可能是對高端市場放開，這樣就給我們提供了更多的需求。 

　　其次，重點城市高價項目的獲準入市。之前一線城市和二線城市是不批高檔房的證。今年已經(jīng)不再談價格了，所以批證應(yīng)該不是問題，預(yù)售證會比去年好拿。第三，金融支持，國家在加大房地產(chǎn)信貸方面的相關(guān)力度�！吧习肽陮π枨笥绊懽畲蟮囊粋�問題是個人住房按揭貸款的不足，或者說銀行的放貸意愿不足，但在央行表態(tài)之后，包括下半年我們所了解的情況，住房按揭貸款額度比上半年要足、要多。所以，我們覺得今年下半年市場需求力度會比上半年要好，所以下半年是一個比較好的去庫存時機�！�

　　不少專家認為，今年下半年的主題是營銷創(chuàng)新、加快去化。隨著“金九銀十”即將來臨，也將進入今年最后一個銷售季，開發(fā)商如果在此時不抓緊促銷，今年的業(yè)績表現(xiàn)將會慘淡收場。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，“金九銀十”房企為了消化庫存、回籠資金、完成業(yè)績，將會全面打響營銷戰(zhàn)。或降低項目價格預(yù)期，以低價換取銷量；或改變產(chǎn)品策略，如推出商住產(chǎn)品打不限購牌、推出區(qū)域稀缺的產(chǎn)品打差異化牌等。受此影響，今年的“金九銀十”有望迎來一輪市場行情的反彈，但在整體政策環(huán)境依然趨緊、限購限貸政策仍未放松的前提下，年底樓市成交還將恢復清淡局面。

　　搜房別墅節(jié)以“全球別墅、中國巡展”為主題，8-9月期間將先后在北京、上海、重慶、武漢四個城市進行巡展落地活動。本次別墅節(jié)也是首屆移動別墅節(jié)，全國336城聯(lián)動。搜房控股副總裁張志宏女士在致開幕辭中指出，今年別墅節(jié)首次引入了移動的概念，將移動和別墅節(jié)進行對接。搜房網(wǎng)提出了“房天下、大平臺”的轉(zhuǎn)型，著力打造交易的平臺、金融的平臺。