平安基金李華平：公募REITs啟航 打造優(yōu)質不動產上市平臺
李華平，中南大學管理學碩士，現(xiàn)任平安基金REITs投資中心高級副總監(jiān)。曾是注冊會計師和專職律師，先后在香港路勁基建有限公司和平安信托有限責任公司從事16年的高速公路投資和運營管理工作，對高速公路的投資、運營、風控管理具有豐富的經驗。
首批9只公募REITs試水“萬億”藍海市場，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“平安廣州交投廣河高速公路REITs”）的募集規(guī)�；蚩蛇_91.14億元，是首批REITs中規(guī)模最大的一只。
在近日接受中國證券報記者專訪時，平安基金REITs投資中心高級副總監(jiān)李華平指出，基于對公募REITs發(fā)展前景的堅定看好，平安基金在相關領域已進行了多年布局。通過基金發(fā)行上市與未來可能的擴募方式購買優(yōu)質資產，將基金打造成收益穩(wěn)定、聚焦優(yōu)質高速公路的資產上市平臺。
盤活存量優(yōu)質資產
李華平指出，中國的公募REITs具有以下特點：結構上采用“公募基金+ABS的結構”，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些設置從制度上保證了公募REITS能為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報。
“比如，投資于高速公路資產的REITs產品，負責公路運營的就是當?shù)氐慕煌都瘓F或者其子公司。經過多年的制度改革，大多數(shù)省份的高速公路主體已經完成集中化管理，各地均擁有一家占據(jù)主導地位的高速公路經營主體，業(yè)務占比較高，具有明顯的集聚特征。一般來說，這些原始權益人多為地方國企，具備豐富的運營經驗，他們有強制配售比例要求和持有期限制，以保證運營管理機構盡職盡責管理底層資產�！崩钊A平說。
根據(jù)上述框架，平安廣州交投廣河高速公路REITs首次募集的資金將全部用于投資的基礎設施項目廣河高速公路（廣州-河源）廣州段。據(jù)李華平介紹，該項目位于粵港澳大灣區(qū)一線城市核心區(qū)域，已運營超過9年，近三年年均營業(yè)收入超過6.4億元，2017年-2019年標準車流量年均復合增長率達13.43%，整體收益較為穩(wěn)定，是比較優(yōu)質的高速公路資產。據(jù)悉，廣河項目的特許經營權將于2036年12月16日到期，該產品的凈值會隨著特許經營權剩余期限的縮短而不斷遞減，基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，產品到期后無需償還本金。
平安廣州交投廣河高速公路REITs于5月25日啟動了網(wǎng)下詢價，擬認購數(shù)量為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的4.56倍，最終發(fā)售價格確定為13.020元/份，該基金的募集總份額為7億份，基金發(fā)行規(guī)�；蚩蛇_91.14億元，是首批9只公募REITs中募集規(guī)模最大的一只產品，由平安基金擔任基金管理人，平安證券擔任資產支持證券管理人和財務顧問，廣州交通投資集團（下稱“廣州交投”）作為原始權益人及運營管理機構。
根據(jù)平安廣州交投廣河高速公路REITs6月2日公告，該基金在回撥機制啟動后，本次發(fā)售數(shù)量的1.31%(915.73萬份)將由網(wǎng)下投資者回撥至公眾投資者，網(wǎng)下最終發(fā)售份額為10303.37萬份，有效認購申請確認比例為20.03%；公眾投資者最終發(fā)售份額為4415.73萬份，有效認購申請確認比例為10.80%。
李華平進一步說道，平安廣州交投廣河高速公路REITs的基礎設施項目廣河高速（廣州段）全長70.754公里，雙向六車道，自2011年12月17日開始運營。廣河高速（廣州段）位于國家中心城市廣州和粵港澳大灣區(qū)，擁有多元化的出行需求，具有廣佛都市圈至河源、梅州、潮汕揭及福建、浙江南部地區(qū)大通道功能，是連接廣州至上述區(qū)域的最優(yōu)通道。同時，廣河高速連接廣佛核心區(qū)至黃埔北部，途經國家級雙邊合作項目——中新知識城，具有城市通勤交通。此外，其還途經擁有豐富旅游資源的增城中北部，可帶動周邊游出行需求。廣東省人口規(guī)模持續(xù)攀升、城鎮(zhèn)化率逐步提高、人流和物流出行需求的持續(xù)增長，將為廣河高速路費收入增長帶來強勁支撐。
“廣州交投通過這種模式把存量資產盤活了，借助REITs產品的發(fā)行，可打通廣州交投在‘投、融、建、管’全生命周期的發(fā)展與投融資鏈條，在優(yōu)化商業(yè)模式的同時，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的利潤貢獻，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營。從長遠來看，這種做法有生命力，符合中國宏觀經濟環(huán)境發(fā)展趨勢�！崩钊A平說。
適合長期投資
根據(jù)基金合同，平安廣州交投廣河高速公路REITs應當將不低于合并后年度可供分配金額的95%以現(xiàn)金形式分配給投資者，且收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。另外，滿足上市交易條件后將在深交所上市交易，場內普通投資者可以在交易所進行基金份額買賣，場外投資者可以將基金份額跨系統(tǒng)轉托管至場內進行交易。
談及上述分紅依據(jù)，李華平介紹道，2020年7月31日發(fā)改委與證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》指出，項目預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。在符合分配條件的情況下，公募REITs的分配每年不得少于1次，且要把基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。
李華平認為，這類產品的面世，將會極大豐富公募市場的產品品類。一直以來，市場上在低風險和高風險之間存在一個斷層。公募REITs的面世，有望給中國的大類資產類別補上一個缺口。根據(jù)相關預測，中國存量基礎設施資產大概有380萬億元人民幣，其中30%-40%屬于有經營性收入的基礎設施資產。這么大的存量資產需要通過一定的方式盤活，推向資本市場。從企業(yè)層面來看，以基礎設施存量資產發(fā)行REITs，可以在不增加債務的情況下收回前期投資，募集的資金可用于歸還其他債務或補充其他投資項目的資本金，從而降低其資產負債率。
“在我國現(xiàn)階段客觀國情下，現(xiàn)行REITs機制安排實現(xiàn)了金融端與產業(yè)端較為有效的融合與平衡。基金管理人將向項目公司派駐財務人員，對項目公司的印章、證照、銀行賬戶、資金、賬冊合同、檔案等進行管理�！崩钊A平說。
“投資者可持續(xù)的收益回報主要來源于基金底層優(yōu)秀資產收益�！崩钊A平表示，好的資產項目應該具有“權屬清晰”“可轉讓”等特征，其次是資產的收益穩(wěn)定且可持續(xù)。以廣河項目為例，李華平說道，當初在對該項目進行考察時，平安基金的REITs團隊分別從區(qū)位、人口凈流入、未來交通規(guī)劃等各方面進行了投資價值判斷，并進一步通過專業(yè)的數(shù)據(jù)模型考察其收益和現(xiàn)金流是否穩(wěn)定可持續(xù)。
從詢價情況來看，李華平表示，平安廣州交投廣河高速公路REITs的戰(zhàn)略投資比例接近80%，各類投資者對公募REITs的認可度非常高。其中，廣州市高速公路有限公司、中國平安人壽保險股份有限公司、東興證券股份有限公司、中信建投證券股份有限公司、廣州銀行股份有限公司、中銀理財有限責任公司、易方達基金管理有限公司、華潤深國投信托有限公司等17家機構簽署了戰(zhàn)略投資協(xié)議，合計占比為基金份額發(fā)售總量的78.97%。從機構角度來看，在未來全球無風險利率持續(xù)下行背景下，REITs產品能給他們提供相對較好的穩(wěn)健收益，適合進行長期投資。
深耕REITs領域
李華平表示，從產品形態(tài)上看，平安廣州交投廣河高速公路REITs是一個存續(xù)期限為99年的基金產品�！霸O定足夠長的期限，就是想以此為契機，將基金打造成穩(wěn)定的、聚焦高速公路的資產上市平臺。”
據(jù)李華平介紹，此項目是平安基金公募REITs團隊多年準備后的厚積薄發(fā)。實際上，平安基金早在2015年就開始了資產證券化類業(yè)務，且在業(yè)內的規(guī)模排名一直處于前列。而為了開展基礎設施基金業(yè)務，平安基金已設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，即不動產投資信托基金（REITs）投資中心（簡稱“REITs投資中心”），REITs投資中心下設產品部與投資運營部，分別負責項目執(zhí)行與投資運營，已建立超過10人的專職REITs業(yè)務團隊。
李華平說道，平安基金很早就留意到了國內公募REITs的發(fā)展前景�！肮糝EITs也算是證券化業(yè)務的一個分支。早在2016年時，我們就和有關部門開展了相關的課題研究。同時，基于平安集團的牌照和資源優(yōu)勢，我們從那時候起就開始了一些前瞻性的業(yè)務布局�！�
“有信心做這么大的布局，是基于我們對公募REITs發(fā)展前景的堅定看好，更是我們基于自身多年以來的持續(xù)布局和資源優(yōu)勢所做出的預判。”李華平介紹，廣河項目于2020年7月正式啟動，平安基金不僅集合了內部的投研、運營、產品、合規(guī)、風險、財務等部門力量，還和外部的做市商、財務顧問、ABS管理人、委托運營機構、原始權益人等各方進行了大量溝通，這些既是首批項目的寶貴經驗，更是為以后的發(fā)展打下基礎。
“我們將繼續(xù)依托平安集團綜合金融服務優(yōu)勢，充分發(fā)揮協(xié)同效應，繼續(xù)深耕基礎設施公募REITs領域，努力為我國基礎設施投融資機制創(chuàng)新、資源配置優(yōu)化、存量資產盤活和構建雙循環(huán)發(fā)展的新格局繼續(xù)貢獻力量。除了廣州交投項目外，目前我們還儲備了其他項目，并且項目會一直增加。在未來合適的時機，會逐漸推向公開市場。”李華平對記者說。
