短期漲幅過大 公募REITs扎堆警示風險
繼上周兩只公募REITs停牌一日，另有公募REITs提示風險后，2月14日盤前，又有三只公募REITs公告早盤停牌一小時。停牌的背后，是該類產(chǎn)品進入2022年以來的持續(xù)上漲。富國首創(chuàng)水務REIT2022年以來二級市場價格漲幅超40%，另有兩只REITs漲幅超30%，該類產(chǎn)品中漲幅最低的一只也上漲近5%。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果公募REITs二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，則回落概率較大，存在因價格下跌導致投資虧損風險。此外，公募REITs價格上漲還會使現(xiàn)金流分派率顯著下降。
REITs紛紛停牌
2月14日盤前，建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱，早盤9點30分至10點30分停牌1小時。
2月12日，中航首鋼綠能REIT也發(fā)布溢價風險提示稱，2月11日該產(chǎn)品二級市場收盤價為19.066元/份，相較發(fā)行價13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價，提醒投資者密切關(guān)注二級市場交易價格，注意投資風險。
在2月9日盤前，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務REIT發(fā)布停復牌及交易風險提示公告，兩只公募REITs均在2月9日停牌一天。值得一提的是，紅土鹽田港REIT2022年以來已經(jīng)連發(fā)四條溢價風險提示公告。
在這些停牌和交易風險提示公告中，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風險：公募REITs以獲取基礎設施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。
以首批上市的中航首鋼綠能REIT為例，公告顯示，如果投資者在首次發(fā)行時買入該產(chǎn)品，買入價格13.38元/份，該投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現(xiàn)金分派率為8.52%；如果在二級市場以19.066元/份的價格買入該基金，投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現(xiàn)金分派率為5.98%。
開年以來集體大漲
截至目前，共有兩批共11只基礎設施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行并上市。從2022年以來的二級市場表現(xiàn)看，富國首創(chuàng)水務REIT漲幅超40%，紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅雙雙超30%，另有三只產(chǎn)品漲幅超20%，排行榜最后一名的浙商滬杭甬REIT漲幅也接近5%。
從成立以來表現(xiàn)看，富國首創(chuàng)水務REIT漲幅最高，成立以來二級市場漲幅達到96.02%。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT，漲幅達74.48%；華安張江光大REIT漲幅為44.25%，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅也超40%。還有四只REITs成立以來漲幅均超30%。
對于近期公募REITs的上漲，建信基金認為，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅，股性體現(xiàn)為場內(nèi)價格變動。受益于近期公募REITs行業(yè)利好政策、大基建板塊持續(xù)走強等因素影響，公募REITs年內(nèi)二級市場價格普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現(xiàn)。
短期回落風險隱現(xiàn)
公募REITs收益一部分來源于二級市場價格變動，另一部分來源于每年穩(wěn)定的分紅。二級市場短期漲幅過大一方面有短期回落風險，另一方面也使得現(xiàn)金流分派率顯著下降。
一位公募REITs基金經(jīng)理表示：“如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險：一是從長遠看價格會向內(nèi)在價值回歸，存在因價格下跌導致投資虧損風險；二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內(nèi)部收益率下降，無法實現(xiàn)投資目標�！�
建信基金相關(guān)業(yè)務負責人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產(chǎn)的定價是密切關(guān)聯(lián)的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應該逐步趨同，但受到產(chǎn)品端屬性、市場情緒影響，兩方面的走勢可能會出現(xiàn)短期偏離的現(xiàn)象，如果二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，則回落概率較大，此時投資公募REITs的風險收益比可能有所下降。
建信基金建議，投資者深入了解公募REITs價格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關(guān)份額而造成投資損失。
