公募REITs持續(xù)上新 部分產品出現(xiàn)超募

　　日前，消費基礎設施REITs持續(xù)上新，其中華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT兩只產品更是出現(xiàn)超募。公募REITs新發(fā)持續(xù)火熱，但是二級市場卻面臨一定壓力。

　　面對“新發(fā)熱、二級冷”現(xiàn)象，行業(yè)人士認為，基金管理人應該主動應對市場的不確定性。

　　再現(xiàn)發(fā)行超募

　　近日，首批消費基礎設施REITs陸續(xù)發(fā)行，兩只先發(fā)產品再現(xiàn)超募的火爆場面。1月30日，華夏金茂商業(yè)REIT發(fā)布的認購申請確認比例結果公告顯示，戰(zhàn)略投資者有效認購申請比例為100%；網下投資者實行全程比例配售，實際確認比例為49.04%；公眾投資者采用全程比例配售，實際確認比例為94.41%。

　　同日，嘉實物美消費REIT發(fā)布認購申請確認比例結果公告。其中，戰(zhàn)略投資者有效認購申請比例為100%；網下投資者實行全程比例配售，實際確認比例為75.95%；公眾投資者也采用全程比例配售，實際確認比例為71.64%。

　　此外，華夏華潤商業(yè)REIT于1月30日至2月2日正式發(fā)售，發(fā)售價格為6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。資料顯示，華夏華潤商業(yè)REIT的首發(fā)資產青島萬象城，是華潤置地旗下核心區(qū)位標桿項目。該項目位于青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場，雙地鐵上蓋，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。

　　二級市場冷清

　　與發(fā)行火熱截然不同的是，公募REITs二級市場頗為冷清。在30只已上市的公募REITs中，僅有6只產品近一月內二級市場價格實現(xiàn)上漲。Wind數據顯示，截至2月1日，華夏北京保障房REIT近一個月以來二級市場價格累計上漲3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集團高速公路REIT、國金中國鐵建高速REIT二級市場價格漲逾2%，富國首創(chuàng)水務REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT二級市場價格微漲。

　　由于一處底層資產的續(xù)租凈有效租金突降，嘉實京東倉儲基礎設施REIT近期成為市場焦點，其二級市場價格連連下跌。截至2月1日，近一個月跌幅最大的三只產品為嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張江產業(yè)園REIT、國泰君安東久新經濟REIT，期間分別下跌27.65%、16.90%、16.49%。

　　盡管短期內REITs二級市場價格單邊下降，基金人士表示，相對于同期股票市場而言，公募REITs市場仍有一定的超額回報，基礎資產經營整體穩(wěn)健�？紤]到REITs底層資產業(yè)績與經濟基本面恢復情況息息相關，整體經營仍呈一定韌性，REITs作為資產配置標的具有一定的投資價值。

　　關注配置機會

　　發(fā)行時投資者熱搶超募，但上市后價格卻連跌不止。面對“新發(fā)熱、二級冷”現(xiàn)象，一位公募REITs基金經理認為，發(fā)行上市是公募REITs生命周期的開始，而不是結束，基金管理人應該主動應對市場的不確定性。

　　以產業(yè)園的管理為例，需要基金管理人更加關注租金單價和出租率的均衡，努力維持穩(wěn)定的租賃收入。通過合理的配置長租約比例，投入改造成本爭取優(yōu)質租戶，在租約到期前提前進行續(xù)約等措施，努力提升未來租金收入的確定性。

　　在中金基金副總經理、創(chuàng)新投資部負責人李耀光看來，自2021年6月21日首批公募REITs試點產品上市以來，REITs市場經歷了擴容、擴募，由試點邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。公募REITs二級市場在不斷發(fā)展過程中，也經歷了多輪行情。

　　2023年中國REITs二級市場表現(xiàn)出定價邏輯的深度重構，重構后的市場更為貼切地反映風險溢價水平，釋放估值及業(yè)績運營壓力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市場走勢，預計市場波動因素有所收斂，應更關注運營管理的表現(xiàn)分化及價值過度重估帶來的配置機會。