深圳房價暴漲的真正原因：6000億房貸超北京
[摘要]這一波深圳樓市走牛，不是轉(zhuǎn)型牛，不是年輕牛，不是直轄牛，是一波徹頭徹尾的“杠桿牛市”。
2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。這一波深圳樓市走牛，不是轉(zhuǎn)型牛，不是年輕牛，不是直轄牛，是一波徹頭徹尾的“杠桿牛市”。
2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。
這一波深圳樓市走牛，不是轉(zhuǎn)型牛，不是年輕牛，不是直轄牛，是一波徹頭徹尾的“杠桿牛市”。
前段時間南開大學(xué)發(fā)布“中國住房消費(fèi)發(fā)展指數(shù)體系”，包括住房價格風(fēng)險(xiǎn)、住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)、住房消費(fèi)增長、住房特征需求、住房消費(fèi)景氣五個指數(shù)。其中“住房價格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)”排名中，深圳、北京和上海位居前三。
但是一份廣為流傳的“房價最不可能跌的城市”中，京滬深也位居前三。
不管怎么說，一線就是一線，風(fēng)險(xiǎn)屬于我，抗跌也是我！
但這三大城市今年也分化，深圳獨(dú)立于大市，直線上揚(yáng)，一騎絕塵~
如今快到年底，也值得說道說道，深圳的房價為什么那么強(qiáng)？
答案有多種角度：1、貨幣放水了；2、深圳年輕人進(jìn)入婚配期；3、深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功；4、深圳要直轄了……
都不太靠譜：1、貨幣放水不是深圳一地的事；2、全國結(jié)婚登記數(shù)都在下降，盡管深圳年輕人比例高，結(jié)婚登記數(shù)也開始下降；3、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看不出轉(zhuǎn)型成功，除了金融業(yè)在膨脹；4、民間叫得越歡，越不可能直轄。
然則，什么風(fēng)把深圳這波樓市給吹起來了？
一、杠桿牛市：深圳房貸超北京
先看看下面這張圖
深圳的住宅成交量和金額歷來都低于京滬，但是，深圳的住房貸款余額卻超出北京一截，在全國僅次于上海！而深圳的經(jīng)濟(jì)總量、貨幣量、人口數(shù)，都是遠(yuǎn)低于京滬的。即便剝離央企等機(jī)構(gòu)存款，居民儲蓄存款仍不及京滬的一半。
簡單粗暴的結(jié)論是：深圳樓市是基于高杠桿的樓市，今年的深圳樓市是杠上加杠！
在去年930新政之后，深圳樓市開始聞風(fēng)而動，深圳人行在年度報(bào)告中總結(jié)道：“從趨勢看，住房貸款是 930 新政的最大受惠者，930 新政出臺后，該項(xiàng)貸款連續(xù)增長三個月，投 放額分別為 77.5、110.1 及 163.5 億元，環(huán)比分別增長 3.5%、42.1%及 48.5%。”
今年的330新政，讓深圳樓市乘勝追擊，年內(nèi)深圳住房貸款破6000億已無懸念。
2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。
算上房地產(chǎn)開發(fā)貸的話，深圳銀行業(yè)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款近8000億元，超過人民幣貸款總額的1/3。在房地產(chǎn)杠桿率上，深圳近年一直保持著全國最高的比例。
可以明確地說，這一波深圳樓市走牛，不是轉(zhuǎn)型牛，不是年輕牛，不是直轄牛，是一波徹頭徹尾的“杠桿牛市”。
人們憧憬的遠(yuǎn)景利好都不是短期可以實(shí)現(xiàn)的，樓市的走牛，與股市類似，是寬松貨幣無處可去的選擇，只是同在貨幣寬松的環(huán)境下，深圳人民更敢于將杠桿最大化。
樓市的杠桿牛會像股市那樣夭折么？答案是否定的，6個月期限的股市融資很容易被打爆，但樓市杠桿（按揭貸款）是長期貸款，對樓價的支撐也就更堅(jiān)挺。
但也要有條件：政策不能收回，銀行不能收緊。而且后續(xù)的杠桿力度，不能弱于之前。
原標(biāo)題：深圳房價暴漲的真正原因：6000億房貸超北京！
摘要]2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。這一波深圳樓市走牛，不是轉(zhuǎn)型牛，不是年輕牛，不是直轄牛，是一波徹頭徹尾的“杠桿牛市”。
二、2005和2015：剛需推動和泡沫推動的不同版本
2005年是深圳樓市的起漲之年，那一年入市的人到現(xiàn)在賺得盆滿缽滿，房貸已不在話下。2015年的深圳，還能復(fù)制上一個十年的光景么？
看下面這張圖表
2005年不但是深圳樓市的起漲之年，也是深圳有史以來成交量最大的一年！當(dāng)年樓市供應(yīng)量（預(yù)售）是712萬㎡，但強(qiáng)勁的需求不但將預(yù)售盤一掃而空，而且將往年庫存都消化殆盡，成交量高達(dá)901萬㎡！
2006年繼續(xù)供不應(yīng)求的市況。到2007年，樓市均價破萬，當(dāng)年的購買力已消化不了，出現(xiàn)過剩。
之后兩年，深圳人體會了過山車的行情。2008年金融危機(jī)之下，樓市驟冷，當(dāng)年過剩260萬㎡；2009年在4萬億刺激之下，供需大逆轉(zhuǎn)。
2010年之后的深圳樓市，供應(yīng)量相比以往大幅下滑，但每年都供過于求，消化不完。積壓庫存到目前已有逾600萬㎡以上。
所以在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組的會議上，習(xí)大大會喊話“化解房地產(chǎn)庫存”的話，就連深圳這樣的城市都連續(xù)5年供應(yīng)過剩，何況其他城市？
至于為什么供應(yīng)過剩之下房價還會狂飆，市場還會喊漲？
一方面因?yàn)樾枨蟠_實(shí)有，雖然“剛需”相比投資客（或者叫資產(chǎn)配置大戶）不值一提，但，畢竟，人人都想有個家的需求是在的。
再者，也是關(guān)鍵一點(diǎn)，還是政策和銀行對房地產(chǎn)的長線呵護(hù)，畢竟拉動幾十個實(shí)體行業(yè)：不穩(wěn)則兜。
但是像深圳這樣政府一兜就竄起來的情況，是中央不想看到的。
這種態(tài)勢不利于“化解房地產(chǎn)庫存”。2014年在930的刺激下，深圳樓市還過剩了近200萬㎡。拉高到目前的位置，“剛需”進(jìn)不了場，非最優(yōu)效果。
言而歸之，杠桿已經(jīng)成了開發(fā)商和需求端共同的藥丸，吃了就能勃一下，沒了哪一端也吃不消。就像股市，如果銀行對融資盤提供20年期的長期貸款，并且不限量，破萬點(diǎn)那也不是事兒。
當(dāng)下要注意的是，藥丸不能永遠(yuǎn)當(dāng)飯吃。
原標(biāo)題：深圳房價暴漲的真正原因：6000億房貸超北京！
摘要]2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。這一波深圳樓市走牛，不是轉(zhuǎn)型牛，不是年輕牛，不是直轄牛，是一波徹頭徹尾的“杠桿牛市”。
三、樓市已是“消耗戰(zhàn)”
即使你是個炒樓客，了解下宏觀形勢也沒壞處。
世異時移，2005年和2015年面臨的情況有顯著差異：內(nèi)外環(huán)境都不同。
2005年，是這樣的：
入世紅利開始釋放，產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易增速迅猛，投資出口均看漲，勞動力源源不斷入市，收入穩(wěn)步增長，城市化成本低；有貨幣需求，并且創(chuàng)造貨幣，外溢效應(yīng)迅速傳導(dǎo)到樓市。
2015年，是這樣的：
入世紅利已釋放完，貿(mào)易保護(hù)主義升溫。產(chǎn)能過剩，投資不振，出口乏力，勞動年齡人口減少。貨幣寬松之下，最終去了樓市，是因?yàn)椤百Y產(chǎn)荒”無處可去。但“地租模式”已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化的阻礙因素。
信貸的擴(kuò)張不止制造了大量需要化解的庫存，更有大量需要化解的債務(wù)。中國企業(yè)負(fù)債率已是全球最高，居民杠桿率雖然不高，但CPI屢提不振，手里剩那點(diǎn)錢要消化房子庫存，就增加消費(fèi)品庫存。
樓市杠桿影響消費(fèi)么？至少深圳是這樣
深圳GDP位列全國第四，緊跟廣州。今年有人以銀行資金量給城市排名，深圳位列第三。但居民儲蓄存款和社會消費(fèi)品零售總額只排到第五。
高杠桿樓市，帶來的是消費(fèi)乏力。經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上已通縮，顧此則失彼。
另外要提一下：2005年是匯率改革、人民幣升值開始的年份。
匯改和外資對房價的意義不亞于城市化本身。
2005年啟動匯改，人民幣兌美元從低位迄今升值約30%。那之前的2004年底，總理還對外堅(jiān)稱“人民幣不會迫于壓力升值”。
這十年里，外資無風(fēng)險(xiǎn)套利30%。
2015年，人民幣兌美元貶了一下，又彈回來�？偫韺ν獗硎荆喝嗣駧艣]有持續(xù)貶值基礎(chǔ)。大大在深改組會議上表示：積極利用外資。
個中滋味，自己體會。
本文無意唱衰房價。相反，未來幾年中國極大可能繼續(xù)在消費(fèi)端加杠桿，拉動各種內(nèi)需，只是這是一場典型的“消耗戰(zhàn)”，藥丸之外，沒有彈藥。（深圳經(jīng)濟(jì)觀察）
