商辦還能怎么“辦”？
來源：北京晚報
3.26新政，使得4、5月北京商辦產(chǎn)品成交經(jīng)歷“斷崖式”下降。近期，北京先后處罰多家違規(guī)銷售商辦類項目。目前，北京大多數(shù)項目停止商辦產(chǎn)品銷售，樣板間也被拆除。未來，北京市場中大規(guī)模的商辦類項目將何去何從？
市相
不批貸、積壓貨
遠(yuǎn)郊商辦交易停滯
商辦類產(chǎn)品出貨難，不少開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)回到商業(yè)地產(chǎn)的老本行——商鋪業(yè)務(wù)�！斑@種情況很多，商辦賣不出去，借政策東風(fēng)賣商鋪�！蓖ㄖ菽成剔k類項目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，新政后商辦不許分割到500平方米以下，現(xiàn)在市面上遺留的小面積低總價商鋪，理論上還挺受歡迎的，算絕版產(chǎn)品。
問及銷售情況，他也坦言，現(xiàn)在剛開盤，還沒有啟動蓄客，所以賣得談不上好壞，來的基本都是老業(yè)主。
然而記者走進(jìn)幾家商辦類項目的售樓處，幾乎沒有看房人，有多位置業(yè)顧問表示，已連續(xù)好幾個星期未見一位有效客戶。
對于商辦項目而言，更為棘手的是，銀行遲遲不予客戶批貸。一位不愿透露姓名的商辦類項目負(fù)責(zé)人稱，各家企業(yè)都在想辦法，“銀行方面?zhèn)鱽硐⒃诘茹y監(jiān)會信號，說是6月份出規(guī)定�！庇浾咭惨再彿咳松矸葜码姽ど�、建設(shè)等銀行個貸中心，均被告知目前商辦類產(chǎn)品暫不批貸。
更讓開發(fā)商頭疼的是，即使銷售出手中商鋪，仍有大量商辦類產(chǎn)品積壓�！扒皟赡晔苁袌龉奈�，一沖動拿下好幾個商業(yè)地塊，沒想到項目未入市前便成雞肋。”一位房企人士慨嘆道，現(xiàn)如今，被手中上萬套商住房源困住的房企并不在少數(shù)。
“目前看各家都沒有找到合適的解決辦法。對于好位置的商辦類物業(yè)，可以當(dāng)做寫字樓銷售。但對于遠(yuǎn)郊區(qū)的商辦類物業(yè)，去化難度非常大，且這類物業(yè)自持難度也非常大。由于租金跟不上，地價都收不回來�！鄙鲜龇科笕耸咳缡钦f。
沒人買、不批貸、積壓貨，新政對商辦市場最大的殺傷仍是，分割不得低于500平方米。“對于貸款和購買資質(zhì)限制都可以解決。通州商辦限購早有先例，按‘通州模式’給客戶辦公司就可以解決。”然而上述房企人士告訴記者，“500平這事兒，團(tuán)隊內(nèi)部天天做方案上會，但到現(xiàn)在也沒什么好的解決方案。”他坦言，最后肯定是要賣的，（自持）租的可能性非常小。
變招1
找好接盤俠 整棟出售
如今，北京的政策、市場環(huán)境下，開發(fā)、運(yùn)營大體量的商業(yè)、辦公空間已非易事，此時找好下家切割銷售無疑是不錯的選擇。
據(jù)悉，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京通州運(yùn)河核心區(qū)擁有一個大型商業(yè)開發(fā)項目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2016年年報披露，通州核心區(qū)地塊項目總建筑面積47.9萬平方米，可售樓面面積33.4萬平方米，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有該項目50%權(quán)益，項目另一合作方是臺灣新光集團(tuán)。去年，北京萬科以收購方式從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得了大都會濱江項目地塊開發(fā)權(quán)益，接手后迅速推進(jìn)建設(shè)為兩棟商務(wù)型公寓。
根據(jù)地塊項目規(guī)劃，該宗地塊將建成兩棟高為23層商務(wù)型公寓，提供1053戶公寓住宅，估算總投資超過10億元。
變招2
創(chuàng)新產(chǎn)品滿足需求
而對于商辦產(chǎn)品來說，隨著市場的調(diào)整，開發(fā)商也在嘗試這不同的方式，以求能夠找到更適宜市場的模式。
對于此，36氪CEO劉成城就認(rèn)為，針對企業(yè)來說，當(dāng)下時代給公司組織帶來最大的改變就是：組織開放、去權(quán)威化。
“如同蘋果公司的辦公樓設(shè)計得像一座巨大飛船，F(xiàn)ACEBOOK總部像一個迪士尼游樂園，而谷歌公司的辦公室則像一個巨型的游樂場。整個工作環(huán)境成為一個與時俱進(jìn)的跨場所概念、娛樂化、科技、時尚乃至健康的全維度辦公+休閑娛樂場所，才能讓最富創(chuàng)造力的新一代高科技人才，釋放出最大的創(chuàng)新活力�！眲⒊沙钦f道。
正是基于“創(chuàng)新”需求，中國金茂也在嘗試著產(chǎn)品及運(yùn)營方面的創(chuàng)新。其在近期推出的金茂廣場便是力求打造出集科技、創(chuàng)新為一體的商辦空間。
“人的需求及其帶來的對整個商辦產(chǎn)業(yè)的影響，是決定未來商辦功能的核心要素，這也是金茂廣場無邊界城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生的根本原因�！敝袊鹈本┕靖笨偨�(jīng)理牛毅說道。
按照金茂廣場的規(guī)劃，整個項目將能夠提供出一個開放、主題樂園式的新商辦環(huán)境。整個商辦環(huán)境的設(shè)計將是集寫字樓、室外跑道、園林、特色餐廳、美術(shù)館、時尚店、社交空間、新科技體驗館等組成一個混搭的微型無邊界城市、無邊界的高端辦公區(qū)域。
“除去空間外，中國金茂將具有金茂特色的全健康辦公新物種。從寫字樓LEED金級標(biāo)準(zhǔn)及源自于金茂大廈的空氣質(zhì)量管理小組，到主題化的大面積互動公園，四季空中跑道，確保大家在工作時有一個像金茂住宅一樣的健康環(huán)境。”牛毅說道。
與此同時，金茂廣場還將構(gòu)建一個大金茂商辦新生態(tài)。不但鏈接金茂體系內(nèi)的商辦資源，比如金茂的金融，金茂的創(chuàng)投基金，金茂的科技，金茂的全國12家五星酒店，金茂的健康資源，還包括和國內(nèi)一線的孵化器，創(chuàng)投公司，并且通過與中關(guān)村科技園的良好互動，為金茂廣場構(gòu)建一個全產(chǎn)業(yè)鏈的社交生態(tài)和服務(wù)。
變招3
“商改辦”以求增值
被禁止散售的商業(yè)變身為房企自持的寫字樓，成為一條新的出路。
目前，市場對于零售物業(yè)的估值低于辦公物業(yè)。仲量聯(lián)行近期的研究就顯示，盡管2016年的辦公樓需求趨于疲軟，但新竣工的優(yōu)質(zhì)辦公樓項目上市后，招商租賃速度驚人。這表明，市場對優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求仍未得到滿足。自2010年以來，大型辦公樓項目入市后，入住率基本能在一年內(nèi)達(dá)到70%。
北京辦公樓市場的當(dāng)前形勢使“商轉(zhuǎn)辦”改造頗具吸引力，如果投資者眼光獨(dú)到、方法得當(dāng)，選擇“增值型”投資策略被認(rèn)為是一條獲得更高回報的理想投資途徑。
據(jù)記者了解，北京近兩年不乏“商改辦”的案例。于去年關(guān)門的太陽宮百盛店，目前已有一家基金操作，將改造成寫字樓。而三里屯的標(biāo)志性建筑盈科中心的太平洋百貨自關(guān)門后，也已改造成辦公空間。
不過，這樣的設(shè)想也并不一定成功。仲量聯(lián)行表示，建筑的位置和結(jié)構(gòu)可能會帶來限制，因此并非所有建筑都適合進(jìn)行“商改辦”改造。
變招4
長租公寓盤活閑置資產(chǎn)
伴隨著存量房市場的升溫，長租公寓成為房企發(fā)展多元業(yè)務(wù)的新舞臺。目前，包括萬科、龍湖、旭輝在內(nèi)的多家標(biāo)桿企業(yè)都已入局長租公寓，但因企業(yè)基因不同，市場上的長租公寓也各有千秋，互為補(bǔ)充。
除了常見的輕資產(chǎn)模式外，各家房企也想將自己手中的閑置商辦物業(yè)盤活。以萬科為例，泊寓北京已獲取項目13個，其中輕資產(chǎn)項目9個，重資產(chǎn)項目4個。
6月9日，石榴集團(tuán)也在北京發(fā)布旗下長租公園——熊貓公寓，以求在存量市場有所建樹。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，除石榴集團(tuán)自持的房地產(chǎn)資源之外，熊貓公寓還擁有石榴集團(tuán)的市場房源和合作商房源。另外，多年的小戶型產(chǎn)品經(jīng)驗，也使得熊貓公寓的產(chǎn)品在設(shè)計和施工方面更貼合公寓產(chǎn)品的需求。
在服務(wù)方面，熊貓公寓深挖一二線城市青年的生活需求，并結(jié)合石榴集團(tuán)豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，推出8+8服務(wù)體系。超大空間的公共區(qū)域是熊貓公寓的一大特色，包含無人超市區(qū)、咖啡休閑區(qū)、科技體驗區(qū)、陽光健身區(qū)、公共廚房區(qū)、烘干熨燙區(qū)、快遞收發(fā)區(qū)和電玩按摩區(qū)等八大免費(fèi)服務(wù)區(qū)域。在共享經(jīng)濟(jì)時代背景下，熊貓公寓更注重打造“社群”與“圈層”。
變招5
專業(yè)機(jī)構(gòu)分包運(yùn)營
目前，中國的存量商業(yè)已經(jīng)超過了20億平方米，存量商業(yè)會產(chǎn)生巨大租賃和買賣需求。在巨大的市場需求面前，商業(yè)地產(chǎn)市場卻存在著信息不對稱、商業(yè)地產(chǎn)金融工具不足、缺少大數(shù)據(jù)的支持、專業(yè)化水平低等痛點(diǎn)，這些行業(yè)痛點(diǎn)不能簡單依靠強(qiáng)銷手段、提高銷售傭金比例來解決。
對于中小企業(yè)而言，商業(yè)運(yùn)營能力較差，將商業(yè)交于商辦類運(yùn)營平臺也不失為一種選擇。良好的運(yùn)營平臺也成為企業(yè)所青睞的對象。以優(yōu)鋪網(wǎng)為例，自品牌發(fā)布以來，優(yōu)鋪先后獲得了多家機(jī)構(gòu)的投資，包括毛大慶旗下的優(yōu)享創(chuàng)智、以及中投置地、中投合眾資本等機(jī)構(gòu)，此次又得到了東方邦信的戰(zhàn)略投資。目前優(yōu)鋪在“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的路上已經(jīng)走在了行業(yè)前列，將致力將優(yōu)鋪打造成為商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的第一品牌。
6月8日，優(yōu)鋪更是宣布將以共享模式，打造國內(nèi)最大的商鋪租售經(jīng)紀(jì)人眾包平臺，而且要在商鋪銷售領(lǐng)域打造國內(nèi)服務(wù)最專業(yè)、協(xié)作最緊密的商鋪銷售經(jīng)紀(jì)人眾包網(wǎng)絡(luò)等。
本報記者 崔陸鵬 徐楠 陳靜思
