本報(bào)記者 王海春 南京報(bào)道
2016年南京成為地王誕生最密集的城市之一，如今一些地王即將上市，面臨著2018年的大考。
春節(jié)前，南京江寧區(qū)的地王項(xiàng)目京奧港未來墅傳出停工的消息，鄰近樓盤的售樓人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，該項(xiàng)目春節(jié)前便已停工。2月22日京奧港集團(tuán)方面表示停工消息不準(zhǔn)確，但對于何時(shí)復(fù)工以及資金方面等問題，婉拒了本報(bào)記者的采訪。
上述地王項(xiàng)目的境地，在一定程度上反映出前兩年在南京激進(jìn)的土地市場中，一些地王項(xiàng)目如今正面臨的尷尬。中指院南京總經(jīng)理曹旭東指出，因看好南京樓市，2016年以來一大批開發(fā)商不惜成本在南京拍下了大量高價(jià)地塊，按建設(shè)和開發(fā)周期算，今年南京將約有40到50個(gè)樓盤陸續(xù)上市。
與地王命運(yùn)略有不同，那些未拿高價(jià)地的普通商品房項(xiàng)目，雖然面對較嚴(yán)的限購、限價(jià)政策，但仍然被認(rèn)為會獲得較好的收益。
40多個(gè)地王項(xiàng)目面臨大考
今年年初多家媒體報(bào)道稱，位于江寧區(qū)的一個(gè)地王樓盤已經(jīng)停工。2月22日春節(jié)后首個(gè)工作日，記者試圖聯(lián)系南京京奧港未來墅售樓處，但無人應(yīng)答。
距離京奧港未來墅不遠(yuǎn)處的一個(gè)樓盤——中南世紀(jì)雅苑的售樓人員21日告訴本報(bào)記者，這個(gè)項(xiàng)目在春節(jié)前就停工了�！叭ツ�9月推出一批房源，賣得還不錯(cuò)。但沒過幾個(gè)月，項(xiàng)目就不再施工了。也可能還處于春節(jié)假期的緣故，現(xiàn)在還沒看到施工的跡象�！鼻笆鍪蹣侨藛T說。
對于停工消息是否屬實(shí)，以及背后原因，記者22日向京奧港集團(tuán)進(jìn)一步求證。
“南京一些媒體的報(bào)道并不準(zhǔn)確，我們保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。”京奧港集團(tuán)一位員工向本報(bào)記者表示。但對于該項(xiàng)目停工風(fēng)波背后的原因，該名工作人員拒絕回答。
對于停工的部分報(bào)道，南京京奧港未來墅項(xiàng)目公司——南京華麟置業(yè)有限公司不久前發(fā)布聲明澄清，表示項(xiàng)目停工是為了全面配合近期南京相關(guān)部門的有關(guān)要求。在政府規(guī)定的停工期限到期后，項(xiàng)目于近期恢復(fù)正常施工。
多家南京房產(chǎn)機(jī)構(gòu)向記者表示，京奧港未來墅被推到南京輿論風(fēng)口，很大程度上是由于該樓盤不久前出售的房源，被指處于虧本出售的狀態(tài)。
“土地成本加上建安成本，目前的售價(jià)恐怕是虧本的。”南京一家房企表示。
公開資料顯示，2016年4月京奧港以47.6億總價(jià)摘得南京麒麟G09地塊，樓板價(jià)約2.2萬元/平米，成為當(dāng)年江寧區(qū)域的地王。2017年2月至4月，該項(xiàng)目傳出風(fēng)聲，樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)在4萬元/平米以上。然而到了5月份，樓盤對外報(bào)價(jià)改為“待定”。
去年9月，京奧港未來墅2.6萬元/平米的報(bào)價(jià)，與此前4萬元/平米的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)�！叭绻创饲�4萬元/平米的報(bào)價(jià)，開發(fā)商仍有賺頭。2萬元/平米的樓板價(jià)，加上建安成本，這一售價(jià)基本上是虧損。”南京一位不愿具名的地產(chǎn)人士說。
易居中國南京市場總監(jiān)周穎指出，南京物價(jià)局對商品房預(yù)售做出嚴(yán)格的限價(jià)，新建商品房須在物價(jià)局指導(dǎo)限價(jià)范圍內(nèi)銷售。
曹旭東告訴記者，該區(qū)域新建商品房的指導(dǎo)售價(jià)，在2.5萬元-2.6萬元/平米左右�！绊�(xiàng)目若要銷售，不得超出物價(jià)局這一指導(dǎo)價(jià)范圍�！辈苄駯|表示。
開發(fā)商為何選擇銷售而非延遲開盤，有南京地產(chǎn)人士表示，這或與項(xiàng)目欲早回籠資金有關(guān)�！霸擁�(xiàng)目是兩年前的區(qū)域地王，前期用于支付土地的出讓金投入就不少，以貼近成本價(jià)出售，可能是出于緩解資金壓力考慮。”南京一位地產(chǎn)人士說。
南京另一個(gè)地王項(xiàng)目也面臨著相似的囧境。2016年5月葛洲壩(9.210, 0.53, 6.11%)以4.52萬元/平米的樓板價(jià)，拍下南京G14地塊，成為當(dāng)年的河西地王。時(shí)隔兩年，該地塊今年也面臨著上市或延后的選擇。
南京地產(chǎn)界人士告訴記者，物價(jià)局給出的該區(qū)域銷售指導(dǎo)價(jià)約4.5萬元/平米，這意味著葛洲壩河西項(xiàng)目如果今年進(jìn)入銷售，其面臨的價(jià)格空間并不比京奧港未來墅更大。
不過周穎指出，目前南京新房市場仍很有吸引力，很多房源推出沒多久便結(jié)束一輪銷售。但對南京40多個(gè)地王項(xiàng)目來說，今年是像京奧港未來墅一樣在限價(jià)范圍內(nèi)早早回籠資金，還是向后延遲等待可能到來的新的價(jià)格窗口期，將是接下來不得不面對的艱難選擇。
普通商品房市場仍被看好
與地王項(xiàng)目相比，雖然南京的樓盤不像杭州那樣一房難求，但其銷售仍然處于較熱的狀態(tài)。
周穎告訴記者，因今年春節(jié)較往年略晚，很多項(xiàng)目將開盤時(shí)間提前到1月份�！按汗�(jié)前熱銷樓盤開盤幾個(gè)小時(shí)售完，平常一些的項(xiàng)目一天的去化率也可以達(dá)到五到六成。”周穎說。
記者在采訪中了解到，為趕春節(jié)前最后一波行情，南京江北一個(gè)樓盤1月底推出500多套公寓房源，引來大量購房者排隊(duì)買房，其1.8萬元/平米的均價(jià)很有吸引力，因此短短幾天的時(shí)間里便賣掉九成。
從成交的價(jià)格段來看，均價(jià)在2.5萬元/平米以上的普通商品房，占據(jù)了南京新房成交量的半壁江山。
中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2017年南京商品房共成交856萬平方米，幾乎只有2016年成交量1561萬平方米的一半。這其中單價(jià)在2.5萬元/平米的銷售套數(shù)占到全年銷售量的近一半，而1.2萬-1.8萬元/平米的商品房，占到總成交套數(shù)約二成。
對于春節(jié)后以及今年的價(jià)格走勢，南京地產(chǎn)界人士表示，春節(jié)后南京樓市快速升溫的概率有限。
“認(rèn)為南京樓市還會走高的人數(shù)不少，但價(jià)格應(yīng)該不會漲太快。買家較理性，還是愿意多走幾家樓盤看一看比較后再下單�！蹦暇┮晃毁彿空吒嬖V記者，買家之所以較從容，與政府調(diào)控價(jià)格有很大關(guān)系。物價(jià)局等相關(guān)部門的限價(jià)措施，使得開發(fā)商即使想漲價(jià)，也會在一定的范圍內(nèi)，因此穩(wěn)定了購房者的情緒。
新景祥置業(yè)副總裁陳光華指出，今年南京樓市雖然被普遍看好，但價(jià)格上揚(yáng)幅度不會太大。隨著今年南京樓市供應(yīng)量的增加，供求緊張關(guān)系較去年將有所緩和。
據(jù)了解，今年南京將有7萬套商品房上市，其中商品住宅5.8萬套。新增的供應(yīng)主要集中在城東、浦口、江寧板塊。
周穎告訴記者，南京本地人購買房產(chǎn)的意向很強(qiáng)，但受到購房資格以及貸款政策的影響，南京本地人再次購買房產(chǎn)的能力今年會受到限制，而這將影響到今年南京樓市的成交量。
“貸款成本的不斷提高，春節(jié)后南京樓市可能會出現(xiàn)分化，高端樓盤繼續(xù)走高，而一些剛需及首次改善項(xiàng)目可能會對價(jià)格調(diào)整�！标惞馊A表示。
但另一方面，南京正在通過政策引入新的有購房資格的人群。春節(jié)前一周，南京發(fā)布了關(guān)于引入人才的政策。自今年3月1日起，40歲以下有本科學(xué)歷的專業(yè)人士可以直接落戶南京，先落戶后就業(yè)；而研究生落戶南京不受年齡限制。
曹旭東認(rèn)為，這一政策有望引入一大批具有購房資格的人群進(jìn)入南京樓市，并對當(dāng)?shù)厥袌龀山涣亢蛢r(jià)格產(chǎn)生正面影響。
