商業(yè)地產(chǎn)大資管時(shí)代已到來。日前，曾于去年推遲開業(yè)的上海靜安大融城再次啟動(dòng)招商，并計(jì)劃今年6月開業(yè)。在上海今年將有41個(gè)商業(yè)項(xiàng)目推出市場的背景下，靜安大融城背后非傳統(tǒng)的基金資管運(yùn)營模式受到關(guān)注。
上海靜安大融城是由光大安石發(fā)起設(shè)立的基金收購綠地星光耀購物中心項(xiàng)目，后重新定位、招商而來。這也是光大安石擅長模式的一個(gè)縮影，即收購存量商業(yè)項(xiàng)目改造運(yùn)營后，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
光大安石運(yùn)營及在建的大融城已布局上海、北京、重慶、西安、青島、南昌、佛山等城市，管理及在建項(xiàng)目12個(gè)，面積達(dá)125萬平方米。
日前，光大安石資產(chǎn)管理有限公司副總裁、光控安石商業(yè)管理有限公司總裁周頌明接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)透露，光大安石今后布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)不斷提速，甚至?xí)扇∨c大開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作的方式做大資產(chǎn)規(guī)模。下一步看好長三角、珠三角、西部、中部地區(qū)一些有消費(fèi)力的城市。預(yù)計(jì)到2022年底，光大安石將完成50個(gè)大融城布局，管理資產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)達(dá)900億。
商業(yè)地產(chǎn)資管潮起
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資管平臺的崛起，背后是被稱為“第四類資產(chǎn)”（股票、債券、現(xiàn)金之外）的房地產(chǎn)投資信托基金，近年來逐漸參與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是存量商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營中。
比如，新加坡凱德置地集團(tuán)通過凱德中國商用信托，在華管理資產(chǎn)總值約131億人民幣。美國黑石基金旗下的盈石資產(chǎn)管理公司，深耕中國商業(yè)地產(chǎn)市場，已布局上海、武漢等城市，對上海長壽商業(yè)廣場項(xiàng)目的運(yùn)作，浮盈達(dá)50%。
戴德梁行高級董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管饒偉剛指出，目前資金進(jìn)入房地產(chǎn)有三種模式，一種是大玩家，比如萬科、中糧，他們自身是開發(fā)商，再借助基金做運(yùn)營；第二種是純粹的基金投資，收購已開發(fā)的項(xiàng)目重新規(guī)劃、定位再做運(yùn)營，比如光大安石、盛熙地產(chǎn)；第三種是城市更新，開發(fā)商將自己的項(xiàng)目重新改造，比如百聯(lián)集團(tuán)正對旗下第一百貨與東方商廈進(jìn)行改造。
饒偉剛認(rèn)為，上述三種模式各有利弊，比如百聯(lián)集團(tuán)如果把存量資產(chǎn)做好，租金收益提高，反過來會(huì)令上市公司在資本市場上獲益�；鹨话銥�5年運(yùn)作周期，短期若退出，對于收益率會(huì)有要求，倒推過來就是對商場租金有追求。
據(jù)仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部高級經(jīng)理李寒透露，商場的培育期在8-10年左右，換言之，基金做項(xiàng)目運(yùn)營，就需要不斷做退出與新基金接入。
李寒也指出，上海商業(yè)地產(chǎn)市場正出現(xiàn)兩大趨勢。一方面開發(fā)增速在放緩，相比2016年新增的商場數(shù)量，今年41個(gè)不算多，2019年、2020年增速還要放緩，5萬-8萬平方米規(guī)模的商場比較受基金歡迎；此外，商業(yè)運(yùn)營仍然依賴品牌，以虹橋機(jī)場附近的商業(yè)地產(chǎn)為例，某知名房企開發(fā)的商場平均租金不到3元/平方米/天，而馬路對面的項(xiàng)目已經(jīng)是6元/平方米/天。
“商業(yè)地產(chǎn)適合于基金模式，很多地產(chǎn)開發(fā)商在找基金公司，基金公司在找開發(fā)商合作，但融合需要過程。光大安石是產(chǎn)融結(jié)合一體化管理�！敝茼灻髡f，光大安石采用多元化模式，可以是自行開發(fā)建造商場，可以是第三方定制，也可以收購已建成物業(yè)。不過在基金角度，開發(fā)模式并不占據(jù)主導(dǎo)地位。
