6月份全國(guó)房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定，三線(xiàn)城市上漲勢(shì)頭得到抑制，但二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大。分析人士預(yù)計(jì)，部分二線(xiàn)城市尤其是此前房?jī)r(jià)上漲較大的城市，三季度調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)收緊。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè)。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，6月70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)算術(shù)平均環(huán)比上漲1.1%，增速較5月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)，同比增速小幅回升至5.8%。
“從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)運(yùn)行情況來(lái)看，房?jī)r(jià)總體還是比較平穩(wěn)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇稍早在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，4月至6月是樓市的慣例旺季，從目前市場(chǎng)情況看，7月上半月房?jī)r(jià)有所回落，預(yù)計(jì)后續(xù)的價(jià)格上漲幅度將被抑制。
今年以來(lái)，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分熱點(diǎn)城市上漲的壓力比較大。但從最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，這一情況發(fā)生了變化，三線(xiàn)城市上漲勢(shì)頭得到了抑制。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6%，環(huán)比上漲0.7%，漲幅均與上月相同。
二線(xiàn)城市成為領(lǐng)漲全國(guó)樓市的主力。數(shù)據(jù)顯示，6月份，31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)；從環(huán)比來(lái)看，二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%。
交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，二線(xiàn)城市樓市回暖的客觀條件是隨著預(yù)售證審批加快，開(kāi)發(fā)企業(yè)加速推盤(pán)，價(jià)格上漲則與樓市套利投機(jī)有關(guān)。她預(yù)計(jì)，下半年商品房銷(xiāo)售可能再次趨于分化
6月底，七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治行動(dòng)方案，選取的30個(gè)城市全部是房?jī)r(jià)上漲較快或潛在上漲壓力突出的熱點(diǎn)城市，在治理交易亂象的同時(shí)旨在打擊投機(jī)炒房行為。
張大偉認(rèn)為，7月份以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市出手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前已有超過(guò)23個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。預(yù)計(jì)各地將繼續(xù)發(fā)布相關(guān)調(diào)控政策。
易居研究院研究員詹毅凡表示，近期七部門(mén)聯(lián)手治理樓市亂象，不給樓市留下炒作空間。預(yù)計(jì)部分二線(xiàn)城市尤其是此前房?jī)r(jià)上漲較大的城市，三季度政策或?qū)⒗^續(xù)收緊。
毛盛勇指出，下一步要從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布“6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，三線(xiàn)城市上漲勢(shì)頭得到抑制，一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體穩(wěn)定，二線(xiàn)城市有所上漲。專(zhuān)家認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，但調(diào)整幅度會(huì)控制在相對(duì)溫和的區(qū)間。當(dāng)前應(yīng)適當(dāng)讓各地給予更務(wù)實(shí)的政策，研究各地當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力和機(jī)制，主要調(diào)控目標(biāo)應(yīng)是降低購(gòu)房成本。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲主要和部分城市郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有關(guān)，部分房?jī)r(jià)上漲的地級(jí)市或三線(xiàn)城市要警惕政策收緊風(fēng)險(xiǎn)。
6月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降的城市有7個(gè)，比上月減少1個(gè)，最大降幅為2.2%；上漲的城市有8個(gè)，增加1個(gè)，最高漲幅為5.3%。
嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，既有政策效應(yīng)會(huì)面臨利空出盡的特點(diǎn)，未來(lái)需要重新審視既有的房?jī)r(jià)走勢(shì)。另外，適當(dāng)讓各地給予更務(wù)實(shí)的政策也很關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)研究各地當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力和機(jī)制；主要調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是降低購(gòu)房成本。
對(duì)于下半年房?jī)r(jià)，摩根士丹利華鑫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，但調(diào)整幅度會(huì)控制在相對(duì)溫和的區(qū)間。一方面，下半年去杠桿的大方向不會(huì)改變，銷(xiāo)售增速持續(xù)放緩，開(kāi)發(fā)商融資壓力上升；另一方面，下半年貨幣政策會(huì)在操作層面偏向?qū)捤?，監(jiān)管層也會(huì)考慮防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來(lái)應(yīng)設(shè)定房?jī)r(jià)波動(dòng)區(qū)間，三季度住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)的督查會(huì)強(qiáng)化，也有助于對(duì)全國(guó)部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)形成抑制和打壓效應(yīng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，房地產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，今年以來(lái)，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅較高，有熱點(diǎn)城市上漲壓力仍然較大，但一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力較大的地區(qū)還有一些庫(kù)存。
毛盛勇進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)調(diào)控要因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控。一方面，要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控；另一方面，要從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)，加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的基本定位。（趙白執(zhí)南）
17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，從同比看，70個(gè)大中城市中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。
業(yè)內(nèi)人士表示，2018年下半年樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)上半年。
房?jī)r(jià)觸及過(guò)熱區(qū)間
易居研究院對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均計(jì)算得知，2018年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大，是近21個(gè)月最高值。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月70大中城市從環(huán)比看，超過(guò)一半以上的城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超1%。一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%。
具體來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市多達(dá)37個(gè)。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長(zhǎng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟(jì)南、?？跐q幅更是超過(guò)3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，6月份，一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體穩(wěn)定，二線(xiàn)城市有所上漲，三線(xiàn)城市上漲勢(shì)頭得到抑制。其中，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲跌互現(xiàn)。環(huán)比下降的城市有2個(gè)，比上月減少3個(gè)，最大降幅為0.2%；持平的3個(gè)，增加2個(gè)；上漲的10個(gè)，增加1個(gè)，最高漲幅為3.6%。同比下降的城市有7個(gè)，比上月減少1個(gè)，最大降幅為2.2%；上漲的8個(gè)，增加1個(gè)，最高漲幅為5.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)造了2016年9月以來(lái)房?jī)r(jià)平均漲幅最高點(diǎn)，也是本輪從2015年開(kāi)始持續(xù)到今天3年樓市上行周期中的樓市價(jià)格高峰的次高點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡表示，6月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅有所擴(kuò)大主要是由二線(xiàn)城市所拉動(dòng)的。全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間之后，5、6月再度觸及“偏熱”區(qū)間。
調(diào)控開(kāi)啟嚴(yán)打模式
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在住建部發(fā)布30城市巡查整頓房地產(chǎn)通知后，全國(guó)多城市密集開(kāi)啟了一輪房地產(chǎn)嚴(yán)打整頓。
7月17日，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》劃分思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個(gè)調(diào)控片區(qū)實(shí)施精準(zhǔn)控價(jià)，確保全市新建商品住房控價(jià)目標(biāo)的完成。
7月9日，大理市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》，在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)行新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報(bào)備案制度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷(xiāo)售、炒買(mǎi)炒賣(mài)、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。
7月1日，昆明市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房接受價(jià)格管理的6個(gè)月內(nèi)，每月實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類(lèi)型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)；在預(yù)售價(jià)格6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整，且每12個(gè)月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過(guò)6%。
福建省寧德市新政提出，中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以?xún)?nèi)，普通高層住宅（毛坯）預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以?xún)?nèi)。今年下半年漲幅控制在3%以?xún)?nèi)。
河南省明確列出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)16種違規(guī)銷(xiāo)售行為，包括取得預(yù)售證后不在10天內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源信息并銷(xiāo)售、捆綁搭售、向不具備購(gòu)房資格的對(duì)象出售商品住房、實(shí)行“零首付”“首付貸”等違規(guī)行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門(mén)會(huì)以暫停網(wǎng)簽、案例曝光，甚至列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單等方式進(jìn)行處置。
“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)30次，刷新最近2年樓市調(diào)控同期紀(jì)錄?！睆埓髠フf(shuō)，2018年下半年樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)上半年。
房企資金壓力難解
業(yè)內(nèi)人士表示，下半年，在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，資金收緊趨勢(shì)難改。同時(shí)，銀行貸款、信托、公司債等境內(nèi)融資渠道收緊，海外發(fā)債也開(kāi)始受限。有消息稱(chēng)，監(jiān)管層通過(guò)窗口指導(dǎo)，已進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資，禁止公司債與票據(jù)之間互還。
同策咨詢(xún)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元，環(huán)比上月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來(lái)新低。
6月11日，證監(jiān)會(huì)披露文件顯示，中弘控股、泰禾集團(tuán)提交審批的非公開(kāi)發(fā)行融資計(jì)劃已被中止。2018年以來(lái)，已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行中止。
海外融資方面，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，將規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。
2018年或是房企資金最近4年資金壓力最大的一年。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模564.75億元左右，2019年、2020年到期規(guī)模更是均超千億元，分別達(dá)1436.95億元和1007.03億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，部分負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來(lái)源。他建議，房地產(chǎn)企業(yè)加快其去庫(kù)存的節(jié)奏，加快銷(xiāo)售回籠資金，加快周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流，恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力。另外，房企應(yīng)減少盲目拿地，量入為出。