社科院發(fā)布《住房綠皮書》 稱若政策不當(dāng)乏力 住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤 并預(yù)測(cè)——
明年住房 量?jī)r(jià)穩(wěn)上漲
今天下午，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》， 綠皮書預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將整體反彈和局部崩盤；如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”。
專家上午接受本報(bào)采訪時(shí)表示，住房市場(chǎng)“大穩(wěn)定小震蕩”可能性最大。也就是說，住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)繼續(xù)逐步上漲。
房?jī)r(jià)
政策不當(dāng) 反彈或崩盤
綠皮書指出，2011年第四季度以來住房市場(chǎng)總體走勢(shì)是：降中有升。大致經(jīng)歷了三個(gè)不同的階段：第一階段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地產(chǎn)理性回歸；第二階段，2012年6-8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈；第三階段，2012年第三季度之后，延續(xù)溫和地回暖，近期住房市場(chǎng)走勢(shì)值得高度警惕。
綠皮書預(yù)測(cè)，2012年第四季度與2013年，住房市場(chǎng)發(fā)展有三種可能的趨勢(shì)，即：第一，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場(chǎng)將發(fā)生整體反彈和局部崩盤；第二，如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”；第三，如果政策十分有力得當(dāng)，住房市場(chǎng)理性回歸。
專家表示，第二種可能性最大。具體表現(xiàn)：住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)繼續(xù)逐步上漲，但上漲幅度低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均收入的增長(zhǎng)。
分季度來看，2012年第四季度和2013年第一季度將延續(xù)溫和上漲，第二季度后政府采取措施，住房市場(chǎng)開始降溫。
分析
政策得力 明年二季度就該降溫
專家稱，對(duì)于多數(shù)城市，如果在房?jī)r(jià)溫和上漲的趨勢(shì)下，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生漸變，房?jī)r(jià)便有再度暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。
將來一段時(shí)間，有可能出現(xiàn)多數(shù)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤；多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)，一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾的情況。
對(duì)于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤。
而對(duì)于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)中小項(xiàng)目或企業(yè)來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)，從而可能帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。
2013年的調(diào)控繼續(xù)體現(xiàn)市場(chǎng)各方主體與中央調(diào)控的市場(chǎng)博弈，市場(chǎng)各方對(duì)中央的調(diào)控政策較為敏感，但是中央政府擁有較大的主動(dòng)性和回旋余地。
為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)整體反彈和局部崩盤，爭(zhēng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)。政府應(yīng)針對(duì)當(dāng)前和未來住房市場(chǎng)不斷變化的實(shí)際，繼續(xù)重申從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，并根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)有針對(duì)性出臺(tái)相關(guān)儲(chǔ)備調(diào)控政策。
平穩(wěn)上漲 不會(huì)暴漲暴跌
對(duì)于明年的房?jī)r(jià)，專家認(rèn)為，由于中央房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性與市場(chǎng)存在變數(shù)，2013年中國(guó)樓市將“震蕩上行”、房?jī)r(jià)“平穩(wěn)上漲”。樓市總體上保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
原因首先在于，2012年中國(guó)樓市經(jīng)歷“下降探底、筑底回暖、復(fù)蘇上升”三個(gè)階段后，市場(chǎng)又重新恢復(fù)到穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市行情“低迷徘徊”，二季度樓市行情“淡季不淡”，三季度樓市行情“高位盤整”，四季度樓市行情“暖冬見春”，今年下半年樓市好過上半年，可以預(yù)見明年比今年好。
二是供求關(guān)系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地供給是低增長(zhǎng)、負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致2011年、2012年有大量的庫(kù)存，但這種庫(kù)存不能正常消化和運(yùn)行的時(shí)候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)。
三是從房企銷售業(yè)績(jī)與現(xiàn)金流及貨幣政策看，房企基本不缺錢，因而不會(huì)有降房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。因此，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場(chǎng)需求導(dǎo)致的上行壓力并存情況下，2013年房?jī)r(jià)將“穩(wěn)中上升”，不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌。中國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅會(huì)被控制在名義GDP和實(shí)質(zhì)CPI之間，即5%～10%之間。
地價(jià)
四個(gè)一線城市 土地出讓金大漲
綠皮書指出，2012年上半年，受房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，土地市場(chǎng)整體偏冷，購(gòu)地需求相對(duì)不足，致使住房用地供應(yīng)量同比減少約兩成。
但從今年8月底開始，全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的“圈地”運(yùn)動(dòng)，土地的溢價(jià)率不斷攀升為下一階段房?jī)r(jià)的上升埋下伏筆。
2012年第三季度，北京、上海等十大重點(diǎn)城市土地出讓金總額為1352億元，環(huán)比上漲123.8%，而北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市住宅用地出讓金總計(jì)414.7億元，環(huán)比大漲355.7%，溢價(jià)率為23.12%，達(dá)2011年調(diào)控后最高。
綠皮書預(yù)測(cè)，2012年底至2013年初土地市場(chǎng)仍會(huì)保持一定熱度，這不僅是因?yàn)殚_發(fā)商購(gòu)地需求升溫，更是由于臨近年底，國(guó)土部門為了完成全年供地計(jì)劃，往往會(huì)集中推地。而國(guó)企和大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金相對(duì)充裕，成為拿地的主力。
分析
央企競(jìng)相高價(jià)拿地 調(diào)控目標(biāo)難實(shí)現(xiàn)
專家指出，這輪拿地中央企競(jìng)相成為拿地的主角。10月，僅10日一天保利地產(chǎn)在長(zhǎng)沙和上海成為2個(gè)“地王”，上海地王的溢價(jià)率達(dá)42.86%。中海地產(chǎn)在杭州，金融街在北京，招商地產(chǎn)在蘇州和佛山都不斷競(jìng)相上演搶地大戲。
近期一線城市像北京、上海、廣州的“地王”項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，兩年后，這些“地王”有可能再度推高房?jī)r(jià)。
專家指出，作為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)由于融資的便利和財(cái)大氣粗成為土地價(jià)格推動(dòng)者和“地王”創(chuàng)造者。
支持專家：
中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任、研究員 倪鵬飛
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究所研究助理 劉尚超
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員 李超
�。ㄓ浾� 王婷婷 李洪鵬 制圖 李銘）
近兩年住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅
月份 價(jià)格 環(huán)比 上漲城市個(gè)數(shù)
2011年
1月 8645 漲0.95% —
2月 8686 漲0.48% 80
3月 8738 漲0.59% 82
4月 8773 漲0.40% 77
5月 8819 漲0.53% 76
6月 8856 漲0.41% 75
7月 8874 漲0.21% 66
8月 8880 基本持平 56
9月 8877 降0.05% 54
10月8856 降0.23% 40
11月8832 降0.28% 43
12月8809 降0.25% 37
2012年
1月 8793 降0.18% 39
2月 8767 降0.30% 27
3月 8741 降0.30% 34
4月 8711 降0.34% 29
5月 8684 降0.31% 26
6月 8688 漲0.05% 45
7月 8717 漲0.33% 70
8月 8738 漲0.24% 63
9月 8753 漲0.17% 60
10月8768 漲0.17% 56
11月8791 漲0.26% 60
