長(zhǎng)租公寓不賺錢？1000套公寓月盈利20余萬(wàn)
我愛我家離職副總裁胡景暉炮轟長(zhǎng)租公寓助推房租猛漲，SOHO潘石屹直言長(zhǎng)租公寓的生意不賺錢、不要做，自如的租金分期項(xiàng)目被詬病濫用租客信用，杭州鼎輝家破產(chǎn)波及4000租客……圍繞長(zhǎng)租公寓展開的一出出戲碼正逐漸拉開大幕。
接二連三收獲政策紅利后，近兩年市場(chǎng)逐步對(duì)長(zhǎng)租公寓形成一種共識(shí)，即租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年后的下一個(gè)轉(zhuǎn)型方向，同時(shí)也是資本眼中的新一輪“風(fēng)口”。不過(guò)，在當(dāng)前階段，其中暴露出來(lái)的問題并不比市場(chǎng)嗅到的機(jī)會(huì)少。在套用傳統(tǒng)的模式無(wú)效的情況下，長(zhǎng)租項(xiàng)目要采用何種融資模式、盈利模式，是整個(gè)市場(chǎng)下一步繞不開的話題。
從當(dāng)前跑馬圈地的市場(chǎng)格局來(lái)看，長(zhǎng)租市場(chǎng)主體主要包括開發(fā)商系、中介系、酒店系以及創(chuàng)業(yè)系等不同背景的運(yùn)營(yíng)方。財(cái)大氣粗的開發(fā)商運(yùn)營(yíng)者吐槽長(zhǎng)租項(xiàng)目虧損已經(jīng)成為常態(tài)，不過(guò)據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從市場(chǎng)了解，市場(chǎng)早已存在的一些從事租賃的小規(guī)模商戶甚至個(gè)體二房東運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況十分樂觀。
“長(zhǎng)租市場(chǎng)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化是大方向，但是此前都只是個(gè)體戶小打小鬧的運(yùn)作。如今政策開始鼓勵(lì)了，但是圍繞這個(gè)市場(chǎng)需要的一整套的基礎(chǔ)設(shè)施還是一片空白。開發(fā)商們現(xiàn)在開始涉足，用他們?cè)瓉?lái)那一套做新房開發(fā)的模式來(lái)做租賃，就好比馬路上開的大奔突然沖進(jìn)泥巴路上，短期的不適應(yīng)和虧損是必然的�！遍L(zhǎng)租公寓綜合服務(wù)商水滴管家CEO、創(chuàng)始人馮玉光對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此表示。
“個(gè)體戶年現(xiàn)金流300-500萬(wàn)很正�！�
吳子福原本在一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)策劃和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，在運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，他認(rèn)為租賃市場(chǎng)將是有很大前景的，一番考察之后，2016年5月出來(lái)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)立了久拾公寓。“當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)考察和測(cè)算之后選擇了蘭州地區(qū)。主要原因，一是這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)和租金都不低，有充分的利差；二是競(jìng)爭(zhēng)比較小。”吳子福對(duì)記者表示。
到目前，吳子福運(yùn)營(yíng)的租賃項(xiàng)目規(guī)模剛剛超過(guò)1000套，不考慮新增量，存量部分每個(gè)月的盈利20萬(wàn)-30萬(wàn)。具體而言，他介紹說(shuō)，盈利主要分為兩大部分，一是已經(jīng)租出去的，這部分已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)盈利；二是新增部分，投入200多萬(wàn)拿下50套集中式，一年半到兩年回本；分散式，今年新增了毛坯房，因?yàn)槊鞣坷钶^大，回本周期12個(gè)月左右，簡(jiǎn)裝房控制在6-8個(gè)月。
吳子福的項(xiàng)目運(yùn)作得相當(dāng)順利，盈利按照其測(cè)算的情況一一實(shí)現(xiàn)，這并不是孤例。由于這是一個(gè)極度分散和個(gè)體化的市場(chǎng)，目前尚無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過(guò)，據(jù)上海地區(qū)對(duì)租賃項(xiàng)目做過(guò)充分調(diào)研的金融機(jī)構(gòu)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，上海很多類似的公寓租賃項(xiàng)目，由少數(shù)個(gè)人組成的小團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，每年的現(xiàn)金流300萬(wàn)-500萬(wàn)很常見，比部分上市公司的財(cái)務(wù)情況好很多。
硬幣的另一面是，大型開發(fā)商們不斷抱怨租賃項(xiàng)目只是“賠本賺吆喝”。旭輝CEO說(shuō)長(zhǎng)租公寓盈利很難，主要是成本太高，拿房成本是大頭，裝修、運(yùn)營(yíng)成本都很高，稍微控制不好就會(huì)虧損。無(wú)獨(dú)有偶，soho潘石屹的原話是“按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%，你可能4.9%貸不過(guò)來(lái)，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，你租出去，你的回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧�！�
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目確實(shí)很多都不賺錢，主要是收益是單一的，而且很多租金上升空間不大。這和租賃需求的過(guò)渡性有關(guān)。租賃市場(chǎng)收益呈U型，剛開始靠收租可以，但隨著規(guī)模做大，經(jīng)營(yíng)成本增加，比如說(shuō)消防、職工薪酬成本增加，政府監(jiān)管導(dǎo)致各類審批節(jié)奏放緩等，所以做到一定程度要想辦法突破一個(gè)瓶頸。
圍繞長(zhǎng)租公寓崛起的一整條產(chǎn)業(yè)鏈也在逐漸形成。吳子福告訴記者，其租賃項(xiàng)目現(xiàn)在管理上比早期要成熟很多，主要是規(guī)�；�，運(yùn)用一些線上管理系統(tǒng)，比如智能電表聯(lián)網(wǎng)，在催繳租金、平攤電費(fèi)等事務(wù)上不僅效率提高很多，而且使其作為運(yùn)營(yíng)方掌握了更多主動(dòng)權(quán)。
上述調(diào)研長(zhǎng)租項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，非�？春瞄L(zhǎng)租公寓的前景，現(xiàn)在大家之所以虧損也要跑馬圈地?fù)屨际袌?chǎng)，就是看到了其中的價(jià)值所在。租賃的市場(chǎng)份額不僅是房源問題，圍繞租客吃穿住行一整套的數(shù)據(jù)信息均是未來(lái)的富礦。
融資難題仍未突破
融資是另一個(gè)關(guān)鍵問題。
從目前市場(chǎng)的選擇來(lái)看，租賃市場(chǎng)多以REITS、類REITS為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為主要融資模式。不過(guò)，在實(shí)際操作中這些產(chǎn)品也沒有逃脫傳統(tǒng)的路徑，面臨著頗多問題。據(jù)多位券商資管或基金子公司人士對(duì)記者透露，由于政策層面的鼓勵(lì)，長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行報(bào)備的條件和流程均較其他產(chǎn)品要容易很多。不過(guò)，考慮到回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利難等問題，資金方尤其是銀保等金融機(jī)構(gòu)仍以謹(jǐn)慎為主。
“產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，還是‘抵押+兜底’，還要求發(fā)行方出25%的劣后，利率比同等級(jí)債券高1%左右。”上海地區(qū)一位正在承銷長(zhǎng)租公寓ABS的券商資管人士對(duì)記者表示。
馮玉光說(shuō)，吸引金融產(chǎn)品進(jìn)入，核心問題是租價(jià)比（一年租金/售價(jià)），分子和分母都很難動(dòng)。觀察國(guó)家政策的思路，是要通過(guò)非住轉(zhuǎn)住的方式做大分母；但是非住轉(zhuǎn)住資產(chǎn)流動(dòng)性很差，甚至不能流動(dòng)、不能抵押，現(xiàn)在主要看主體信用，實(shí)際上就縮小了融資主體范圍。這些問題需要進(jìn)一步的解決對(duì)策。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 方海平）
