REITs配套規(guī)則三箭齊發(fā) 萬(wàn)億元市場(chǎng)靜待花開(kāi)

　　2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式拉開(kāi)序幕，進(jìn)一步豐富了金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工具箱。參考境外REITs市場(chǎng)發(fā)展情況和中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量規(guī)模，中國(guó)REITs市場(chǎng)有望達(dá)到萬(wàn)億元量級(jí)。《通知》印發(fā)后，各監(jiān)管部門(mén)陸續(xù)發(fā)布規(guī)則指引并進(jìn)行意見(jiàn)征求，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度建設(shè)工作。

　　2021年1月29日，上海證券交易所經(jīng)過(guò)多輪專(zhuān)題研討和公開(kāi)征求意見(jiàn)，在考慮參與機(jī)構(gòu)建議、借鑒國(guó)際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、尊重市場(chǎng)發(fā)展要求的基礎(chǔ)上，出臺(tái)三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)規(guī)則：《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》、《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》及《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第2號(hào)——發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》。

　　進(jìn)一步夯實(shí)REITs制度基礎(chǔ)

　　三項(xiàng)規(guī)則出臺(tái)科學(xué)地構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs的操作體系，有力地夯實(shí)整體制度基礎(chǔ)。上交所在官網(wǎng)上線(xiàn)“基礎(chǔ)設(shè)施REITs專(zhuān)欄”，便于各機(jī)構(gòu)快速熟悉規(guī)則要求，第一時(shí)間了解實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)。就規(guī)則內(nèi)容而言，三項(xiàng)規(guī)則充分考慮了實(shí)操要求、創(chuàng)新需要、長(zhǎng)效發(fā)展等因素。

　　一是業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)覆蓋全面，操作要求清晰明確。三項(xiàng)規(guī)則涵蓋項(xiàng)目申報(bào)審核、詢(xún)價(jià)發(fā)售、上市交易及持續(xù)監(jiān)管等多重維度內(nèi)容。針對(duì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)特別關(guān)心的審核關(guān)注點(diǎn)及產(chǎn)品發(fā)售事宜，更是以單獨(dú)的配套指引予以明確。上交所正積極推進(jìn)制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)材料格式要求、進(jìn)行技術(shù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)等多方面細(xì)節(jié)配套工作。

　　二是貫徹落實(shí)《通知》精神，保持開(kāi)放創(chuàng)新特性。三項(xiàng)規(guī)則及時(shí)發(fā)布，以及在業(yè)務(wù)基本規(guī)則、審核關(guān)注事項(xiàng)和產(chǎn)品發(fā)售等各方面的細(xì)化規(guī)范，體現(xiàn)了對(duì)《通知》所要求的一系列重要精神的貫徹落實(shí)。上交所在基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品運(yùn)行、擴(kuò)募等環(huán)節(jié)的規(guī)則制定上具有一定靈活性和開(kāi)放性。

　　三是聚焦投資者保護(hù)機(jī)制。三項(xiàng)規(guī)則聚焦投資者保護(hù)，從產(chǎn)品審查、信息披露、網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)、公眾投資者認(rèn)購(gòu)及持續(xù)監(jiān)督管理等多方面制定切實(shí)可行的操作規(guī)范要求。

　　打造“簡(jiǎn)明友好型”規(guī)則體系

　　2020年9月，上交所針對(duì)三項(xiàng)規(guī)則出具征求意見(jiàn)稿，多次召集基礎(chǔ)設(shè)施REITs參與機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)題討論及意見(jiàn)征求。三項(xiàng)規(guī)則充分體現(xiàn)上交所著力打造“簡(jiǎn)明友好型”規(guī)則體系的業(yè)務(wù)思想。其中，綜合性最強(qiáng)的《業(yè)務(wù)辦法》與征求意見(jiàn)稿相比主要有下面幾點(diǎn)變化。

　　一是明確審查制度和發(fā)售規(guī)則，提高項(xiàng)目實(shí)操可行性�！稑I(yè)務(wù)辦法》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市審查制度將比照公開(kāi)發(fā)行證券要求，明確網(wǎng)下投資者需通過(guò)上交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)參與基金份額網(wǎng)下配售，規(guī)定公眾投資者可通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場(chǎng)外銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施基金。

　　二是優(yōu)化交易機(jī)制，提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)流動(dòng)性�！稑I(yè)務(wù)辦法》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs可接受全國(guó)社會(huì)保障基金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、年金基金等委托投資，進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資人范圍。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金上市期間，基金管理人原則上應(yīng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供雙邊報(bào)價(jià)等服務(wù)，推動(dòng)建立有效、活躍的基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易市場(chǎng)。進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可根據(jù)交易方式的不同分別適用基金交易或債券交易相關(guān)規(guī)定。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

　　三是完善信息披露機(jī)制，切實(shí)保護(hù)投資人利益。《業(yè)務(wù)辦法》規(guī)定召開(kāi)基金份額持有人大會(huì)，基金管理人、基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)及上交所會(huì)員等相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)告知投資者基金份額持有人大會(huì)相關(guān)事宜。明確在交易時(shí)間內(nèi)通過(guò)交易系統(tǒng)或交易所網(wǎng)站需即時(shí)公布基礎(chǔ)設(shè)施基金信息內(nèi)容。在新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的規(guī)定中，增加新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相關(guān)信息的臨時(shí)公告、定期公告、重大事項(xiàng)公告等要求，要求基金管理人在交易中應(yīng)制定切實(shí)可行的保密措施，嚴(yán)格履行保密義務(wù)。

　　四是優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施基金份額變動(dòng)規(guī)則，降低市場(chǎng)交易成本�！稑I(yè)務(wù)辦法》將持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額變動(dòng)需特別進(jìn)行信息披露的門(mén)檻由5%調(diào)整為10%。修改增持基礎(chǔ)設(shè)施基金份額到不同區(qū)間的義務(wù)履行要求，要約收購(gòu)觸發(fā)條件從30%修改為50%，且達(dá)到三分之二以上繼續(xù)增持可免于發(fā)出要約，明確三分之二以下可免于發(fā)出要約的條件要求。

　　試點(diǎn)項(xiàng)目推出在即

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易所配套規(guī)則已亮相，后續(xù)試點(diǎn)項(xiàng)目推出在即。新誕生的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)未來(lái)可期，但是，在整體制度完備性、長(zhǎng)期投資者培育、參與機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)性、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)操等行業(yè)性問(wèn)題方面仍有進(jìn)一步完善提高空間。

　　一是以試點(diǎn)推動(dòng)制度建設(shè)，持續(xù)探索優(yōu)化業(yè)務(wù)規(guī)則。業(yè)務(wù)規(guī)則的適用會(huì)產(chǎn)生一些新問(wèn)題、新情況，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需持續(xù)總結(jié)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)完善并出臺(tái)對(duì)應(yīng)配套指引細(xì)則。

　　首先，持續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)交易配套規(guī)則。需進(jìn)一步建立健全符合行業(yè)發(fā)展實(shí)際的規(guī)則規(guī)范，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)購(gòu)入、出售提供制度保障。其次，基于提升資產(chǎn)流動(dòng)性角度進(jìn)一步完善市場(chǎng)交易規(guī)則。目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs屬新興產(chǎn)品，需以流動(dòng)性為聚焦點(diǎn)優(yōu)化完善交易規(guī)則，提升二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)效率，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特色流動(dòng)性支持機(jī)制及業(yè)務(wù)規(guī)范。

　　二是加強(qiáng)長(zhǎng)期投資者培育，提升市場(chǎng)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs注重的運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)性及REITs服務(wù)能力在試點(diǎn)初期仍有提升空間。因此，一方面，需引導(dǎo)投資人建立價(jià)值投資和長(zhǎng)期持有的投資理念；另一方面，需推動(dòng)出現(xiàn)一批專(zhuān)業(yè)化參與機(jī)構(gòu)，提升市場(chǎng)整體專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力。

　　三是加強(qiáng)區(qū)域交流及機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)建REITs推廣平臺(tái)。立足上海國(guó)際金融中心特殊地位，建立健全長(zhǎng)三角乃至中國(guó)REITs的交流合作機(jī)制。例如，可在監(jiān)管部門(mén)指導(dǎo)下，定期舉辦REITs年度論壇等活動(dòng)，協(xié)同上交所“基礎(chǔ)設(shè)施REITs專(zhuān)欄”構(gòu)建長(zhǎng)期培訓(xùn)推廣平臺(tái)，進(jìn)行實(shí)操案例分享及同業(yè)探討。