產(chǎn)業(yè)資本在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的生態(tài)鏈布局：協(xié)同與閉環(huán)

　　隨著全新的資產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品公募REITs首次對(duì)公眾投資者發(fā)售，首批9只公募REITs吸金合計(jì)超過1000億元，被“追捧”的REITs背后，是萬億級(jí)的市場(chǎng)蛋糕和在政策催生下逐漸形成的資本市場(chǎng)新生態(tài)。除了保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)資金在積極參與之外，部分產(chǎn)業(yè)資本也在瞄準(zhǔn)這一條新賽道。

　　打造全新商業(yè)模式

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說，意味著廣闊的新業(yè)務(wù)藍(lán)海待發(fā)掘，國家和多地政府近期密集出臺(tái)的政策也讓我們看到，REITs不只是一個(gè)賽道，更是一個(gè)全新品類的生態(tài)鏈。產(chǎn)業(yè)資本通常也是基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)鏈多個(gè)環(huán)節(jié)上的資產(chǎn)管理方和運(yùn)營方，以戰(zhàn)略投資人身份參與首批公募REITs的投資，是布局整個(gè)賽道的第一步。

　　首批公募REITs的原始權(quán)益人多為行業(yè)龍頭，布局公募REITs的戰(zhàn)略投資有助于與其他原始權(quán)益人在相關(guān)的領(lǐng)域板塊實(shí)現(xiàn)資源共享和協(xié)同發(fā)展，如首程控股便與部分原始權(quán)益人在停車、城市更新及基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域達(dá)成了戰(zhàn)略合作。產(chǎn)業(yè)資本與資產(chǎn)方的合作一方面可以依托各自在屬地領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位，整合雙方的資源，挖掘產(chǎn)業(yè)協(xié)同點(diǎn)，互相進(jìn)行產(chǎn)業(yè)賦能和聯(lián)合投資，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。另一方面作為產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，可借力REITs這一金融產(chǎn)品、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合、獲取產(chǎn)業(yè)與金融的協(xié)同效應(yīng)，增強(qiáng)自身產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)通過REITs戰(zhàn)略配售投資，在國內(nèi)火爆的認(rèn)購熱情下，預(yù)計(jì)將為產(chǎn)業(yè)投資者帶來可觀的收益回報(bào)。由于資本和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)周期不盡相同，通過在資產(chǎn)端的組合持有，通過資產(chǎn)管理方的規(guī)范運(yùn)營和風(fēng)險(xiǎn)管理，兩者結(jié)合可以熨平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)導(dǎo)致的沖擊，獲取穩(wěn)健回報(bào)。戰(zhàn)略投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也是產(chǎn)業(yè)資本在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求積極的平衡。另外，通過對(duì)公募REITs的投資，也為產(chǎn)業(yè)資本提供了具有穩(wěn)定回報(bào)和長期增值預(yù)期的投資工具和共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的渠道。

　　助力完善投融資閉環(huán)

　　國內(nèi)公募REITs的推出提供了經(jīng)濟(jì)資源跨時(shí)間、跨地域和產(chǎn)業(yè)配置的方法和機(jī)制，為產(chǎn)業(yè)資本提供了閉環(huán)的商業(yè)模式和核心競(jìng)爭(zhēng)力，解決了一直困擾產(chǎn)業(yè)資本的“退”的問題，戰(zhàn)略投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也是緊抓新的政策紅利進(jìn)行的積極布局，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了更好的退出路徑和金融環(huán)境。未來核心區(qū)域、經(jīng)營狀況良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將成為投資者備受青睞的產(chǎn)品。同時(shí)依托產(chǎn)業(yè)資本擁有的大量基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，配合其在基金管理或資本運(yùn)作方面的專業(yè)能力，從而真正實(shí)現(xiàn)“投融管退”高度吻合的閉環(huán)。

　　在整個(gè)REITs賽道的戰(zhàn)略版圖中，戰(zhàn)略配售投資只是產(chǎn)業(yè)資本參與REITs領(lǐng)域的起步和切入點(diǎn)，未來可以通過持續(xù)設(shè)立基金，打通孵化培育基金（Pre-REITs基金）收購、公募REITs退出、循環(huán)再投資的全鏈條布局。當(dāng)REITs深入?yún)⑴c到國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資時(shí)，其價(jià)格可作為定價(jià)“錨”傳導(dǎo)至前期投資，成為權(quán)益性產(chǎn)業(yè)資本配置的重要指引。研究表明，全球大部分REITs市場(chǎng)都具有較強(qiáng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，隨著國內(nèi)REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展，日益成熟，將有利于形成基于經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)營效率的市場(chǎng)定價(jià)。

　　公募REITs讓產(chǎn)業(yè)資本有工具、有能力去實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)端的持有和投資的循環(huán)，促使產(chǎn)業(yè)資本通過REITs進(jìn)行精準(zhǔn)投資、進(jìn)行重資產(chǎn)上市、將資金循環(huán)投入到新的投資建設(shè)，擴(kuò)大運(yùn)營規(guī)模。同時(shí)，REITs強(qiáng)化了以終為始的投資邏輯，以退定投，以REITs現(xiàn)有的管理模式和制度保障反向促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營方提升管理能力，以效率提升帶來的持久收益及價(jià)值增長回饋給投資人，打造整個(gè)REITs生態(tài)鏈長效吸引力。產(chǎn)業(yè)資本在REITs領(lǐng)域的發(fā)展需要堅(jiān)持“精準(zhǔn)投資+精益經(jīng)營”的理念，精準(zhǔn)投資不易，精益經(jīng)營更難，兩者結(jié)合才能構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)資本長期發(fā)展的護(hù)城河。只有抓住產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的內(nèi)在邏輯，理解市場(chǎng)創(chuàng)新發(fā)展的變革，看到好的機(jī)會(huì)，做大規(guī)模的飽和投入，輔以最大程度的運(yùn)營投入和效率提升，深度與產(chǎn)業(yè)整合，才能獲得更大盈利概率。

　　問題與挑戰(zhàn)

　　未來REITs作為資本市場(chǎng)上的一類重要資產(chǎn)，推動(dòng)試點(diǎn)工作過程中仍可能面臨來自制度建設(shè)、運(yùn)營管理、市場(chǎng)磨合等各方面的問題與挑戰(zhàn)。

　　管理方是否擁有持續(xù)挖掘、孵化擴(kuò)募資產(chǎn)的外延增長能力，是否能通過資產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和基金管理人的專業(yè)能力提升整體收益回報(bào)，將是產(chǎn)業(yè)投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

　　同時(shí)如何讓持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原始權(quán)益人有能力有意愿分享其現(xiàn)金流收益，也是REITs市場(chǎng)規(guī)模不斷增長并獲得良性發(fā)展的關(guān)鍵。目前國內(nèi)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的擁有方和運(yùn)營方多以國有企業(yè)為主，這類企業(yè)擁有的融資優(yōu)勢(shì)及自身需要做大做強(qiáng)的訴求，需要匹配REITs良好的市場(chǎng)環(huán)境及配套政策，如何建立機(jī)制鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的盤活是REITs業(yè)務(wù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的前提。

　　另外，嚴(yán)格的內(nèi)控、完善的信息披露、合理的激勵(lì)機(jī)制可以降低外部管理人模式的代理成本，選用更能協(xié)調(diào)利益相關(guān)方的治理機(jī)制，進(jìn)行管理職責(zé)的合理分配，防范利益沖突也是保護(hù)投資人的重要手段。