產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs將成經(jīng)濟發(fā)展重要引擎

　　基礎設施公募REITs試點的開展標志著我國基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)公募REITs正式起步，拉開了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設主體可持續(xù)發(fā)展的序幕。結(jié)合中關(guān)村科技園區(qū)運營情況和中關(guān)村發(fā)展集團經(jīng)營理念，筆者總結(jié)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs帶來的機遇，并展望了產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來創(chuàng)新發(fā)展的方向。

　　一、我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)的設立意義

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)是聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且具有明確的管轄邊界和管理權(quán)限的區(qū)域，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的重要空間聚集形式。自1979年我國首個產(chǎn)業(yè)園區(qū)設立以來，截至目前，國家級經(jīng)開區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占全國比例超過10%，固定資產(chǎn)投資額占比近10%，可以說產(chǎn)業(yè)園區(qū)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級作出了重要貢獻，是帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的引擎，也是助力中國制造和中國經(jīng)濟增長的重要動力。

　　（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)特征

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)是基礎設施REITs試點的重要組成部分。其中成熟度較高、符合資產(chǎn)形成條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，主要包含以工業(yè)用地或科研用地為載體的研發(fā)樓、標準廠房、孵化器等。由于此類資產(chǎn)承載著較高的科技創(chuàng)新價值和經(jīng)濟價值，通常具有產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定、具備增值潛力等優(yōu)勢，與我國試點基礎設施REITs產(chǎn)品的特征十分契合。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)具有規(guī)模體量大、定價邏輯清晰的特點，具備REITs產(chǎn)品持續(xù)做大做強的市場條件。

　�。ㄈ�）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營痛點

　　長期以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設面臨股權(quán)融資手段單一、資本退出不暢等制約可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設周期長、收益率低，基本由國有企業(yè)承擔開發(fā)建設任務，社會資本參與度低或轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)導致產(chǎn)業(yè)園區(qū)營商環(huán)境惡化。另一方面，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設主體而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設投資強度大、負債率高，一是對開發(fā)建設主體形成較大的資金和財務壓力，開發(fā)建設速度慢，重資產(chǎn)占比高，自身現(xiàn)金流持續(xù)減少，不利于其它業(yè)務的擴張；二是園區(qū)資產(chǎn)持有主體和園區(qū)運營主體“角色重疊”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設和運營服務“輕重”資產(chǎn)難以分離，產(chǎn)業(yè)服務水平和物業(yè)運營精細化程度較低，不利于為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的普惠服務。

　　二、基礎設施公募REITs帶來的政策機遇

　　中關(guān)村發(fā)展集團是北京市整合創(chuàng)新資源的市場平臺。自成立以來，始終堅守服務創(chuàng)新發(fā)展的使命，探索形成了具有中關(guān)村特色的創(chuàng)新生態(tài)集成服務模式。經(jīng)過十多年的發(fā)展，集團圍繞園區(qū)、金融、投資、共性服務等領(lǐng)域，形成了18大類160余項科技服務產(chǎn)品。但是，資產(chǎn)持有主體和運營主體合一、基礎設施投資回收周期過長、資產(chǎn)負債率水平較高等問題也是掣肘企業(yè)發(fā)展的重要原因。

　　基礎設施REITs能有效地解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)融投資以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)“角色重疊”等問題，是助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)全生命周期管理和服務的重要制度創(chuàng)新。從融資角度看，基礎設施REITs提供了盤活存量資產(chǎn)的渠道，破解了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、投入強度大的難題，有利于引導調(diào)動社會資本參與園區(qū)建設的積極性。從園區(qū)運營主體角度看，基礎設施REITs通過對園區(qū)資產(chǎn)進行“輕重分離”，促進了產(chǎn)業(yè)園區(qū)原始權(quán)益人由“開發(fā)建設”為重轉(zhuǎn)向“運營服務”為重，將有利于原始權(quán)益人更專注和專業(yè)的服務于科技企業(yè)。

　　基礎設施REITs發(fā)行可形成“投資-運營-發(fā)行REITs-再投資”的資金流動循環(huán)，將科技園區(qū)項目投資回收期由過往的平均20年大幅縮短至8年左右。不僅有利于園區(qū)開發(fā)建設主體降低企業(yè)負債率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強再投資能力，也有利于國有企業(yè)更好地發(fā)揮新型舉國體制優(yōu)勢，服務和支撐科技創(chuàng)新。近年來，中關(guān)村發(fā)展集團通過多重普惠服務產(chǎn)品，不斷增強服務黏性，儲備了大量的中關(guān)村原始創(chuàng)新、自主創(chuàng)新資源，特色園區(qū)的創(chuàng)新生態(tài)和經(jīng)營附加值得到全面提升，正在塑造可復制的中關(guān)村社區(qū)品牌和運營服務模式。

　　三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs展望

　　中關(guān)村發(fā)展集團申報的建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT是由旗下中關(guān)村軟件園公司持有的17萬平方米園區(qū)物業(yè)作為底層資產(chǎn)發(fā)行的公募基金產(chǎn)品。截至2020年末，中關(guān)村軟件園入駐企業(yè)年地均產(chǎn)值近1300億元/平方公里，園區(qū)單位密度產(chǎn)出居于全國領(lǐng)先地位。園區(qū)入駐企業(yè)包括百度、騰訊（北京）總部、新浪總部、科大訊飛（北京）總部、IBM等700多家國內(nèi)外知名IT企業(yè)總部和全球研發(fā)中心。未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs將成為金融和產(chǎn)業(yè)、資本市場和實體經(jīng)濟結(jié)合最密切的金融工具，有望構(gòu)建起更為龐大的REITs產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。

　　（一）未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)市場容量可觀

　　我國產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)規(guī)模龐大、種類多元，已上市的產(chǎn)業(yè)園基礎設施公募REITs項目擴募預期強烈。據(jù)統(tǒng)計，我國國家級開發(fā)區(qū)已超過500個，省級開發(fā)區(qū)近2000個，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量近兩萬個，資產(chǎn)規(guī)模體量巨大。

　�。ǘ�）未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理將更專業(yè)化

　　“重開發(fā)，輕運營”是當前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在的問題。公募REITs平臺可助力原始權(quán)益人實現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重運營”的全周期循環(huán)運作模式，使原始權(quán)益人更聚焦園區(qū)共性技術(shù)服務、園區(qū)企業(yè)認股權(quán)服務等高附加值業(yè)務上，逐步擴大自身運營規(guī)模，打造可復制的運營模式和服務品牌。

　�。ㄈ�）未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資將更市場化

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs通過引入各類資本，增強市場約束力，使基礎設施運營信息披露更加充分，為基礎設施建設提供長期資金支持，不斷增強產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施公募REITs的投資管理屬性，逐漸具備進行市場化并購的專業(yè)能力和市場信譽。