中證網(wǎng)
返回首頁

兩單獲批、一單受理 保障性租賃住房REITs試點加速落地

黃一靈 中國證券報·中證網(wǎng)

  中證網(wǎng)訊(記者 黃一靈)7月29日,中國證券報記者從中國證監(jiān)會及滬深交易所獲悉,保障性租賃住房REITs試點項目已取得重要進展。其中,紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT于7月29日獲證監(jiān)會注冊批復(fù);華夏北京保障房中心REIT于同日完成證監(jiān)會及上交所受理。

  據(jù)介紹,此次推出保障性租賃住房REITs是落實黨中央國務(wù)院部署,按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》精神,發(fā)揮REITs市場功能,盤活存量資產(chǎn),維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極舉措,探索了一條盤活存量資產(chǎn)、擴大社會投資、深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有效路徑,充分體現(xiàn)了保障性和市場化統(tǒng)籌兼顧的政策導(dǎo)向。

  業(yè)內(nèi)專家表示,此次保障性租賃住房REITs試點工作的加速落地,體現(xiàn)了資本市場積極發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能,堅守“房住不炒”定位的基調(diào),是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措,也是盤活資產(chǎn),激活REITs產(chǎn)品市場功能的重大進展。

  發(fā)揮REITs資產(chǎn)盤活功能  助力保障性租賃住房健康發(fā)展

  當前,北京、上海、深圳、湖北、福建等地積極籌建保障性租賃住房,增加市場供給數(shù)量。然而,就目前保障性租賃住房的開發(fā)模式來看,項目籌建資金需求較大,其收益主要通過租金回收方式實現(xiàn),資金投入周期較長。

  “當前,保障性租賃住房的融資模式主要以債權(quán)為主導(dǎo),而傳統(tǒng)的債務(wù)融資方式與保障性租賃住房企業(yè)前期投入高、回報周期長的投資特點難以匹配,且在實際業(yè)務(wù)發(fā)展中,債權(quán)融資加大了企業(yè)資產(chǎn)負債率,不利于其長期可持續(xù)發(fā)展!敝薪鸸緲I(yè)務(wù)負責(zé)人表示。

  相比傳統(tǒng)債務(wù)融資方式,基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種權(quán)益型融資,其“將擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市”的融資特性與保障性租賃住房領(lǐng)域的資金需求天然契合。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn),增加新增投資,促進形成投資良性循環(huán)方面具有明顯優(yōu)勢;同時,作為一種權(quán)益型工具,可以有效降低企業(yè)資產(chǎn)負債率,為這一市場的健康發(fā)展提供必要的金融支持!币晃毁Y深REITs研究員告訴記者。

  記者發(fā)現(xiàn),根據(jù)當前保障性租賃住房試點要求,相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設(shè),這將有效拓寬建設(shè)資金來源,充分吸引企業(yè)、金融機構(gòu)、個人等社會資金進入保障性租賃住房市場,增加保障住房供給。

  據(jù)了解,本次3單試點項目凈回收資金約20億元,按20%的資本金比例計算,將撬動社會資金近100億元,用于新建保障性租賃住房。其中,華夏北京保障房中心REIT凈回收資金6.77億元,將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設(shè),擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場站等公共服務(wù)配套設(shè)施。而紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項目及中金廈門安居REIT項目的凈回收資金將分別用于擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給,可新增23600余套住房。

  保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺,將有效提升企業(yè)融資及運管能力。通過實現(xiàn)“開發(fā)-培育-退出-開發(fā)”的投融資閉環(huán),助力行業(yè)打造新發(fā)展模式,推動提高運營效率,促進相關(guān)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展!癛EITs產(chǎn)品的權(quán)益型特點高度契合保障性租賃住房企業(yè)的融資需求特點。從此次試點項目的情況來看,REITs將成為此類企業(yè)資產(chǎn)上市的平臺,持續(xù)為企業(yè)提供長期權(quán)益性資金,有效緩解保障性租賃住房投資建設(shè)的資金壓力,從而更好地支持當?shù)刈》勘U象w系建設(shè)!敝行抛C券相關(guān)負責(zé)人告訴記者。

  同時,根據(jù)試點要求,REITs基金管理人和運營管理機構(gòu)將按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營管理機制,提高運營效率,強化保障性租賃住房的認定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)等有針對性的信息披露要求,推動企業(yè)從“管資產(chǎn)”向“管資本”轉(zhuǎn)型,實現(xiàn)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。

  加快REITs項目落地  堅持“房住不炒”

  《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,促進解決好大城市住房突出問題,解決好新市民、青年人等群體的住房困難問題。

  “堅持‘房住不炒’的定位,嚴格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求,積極推動保障性租賃住房REITs規(guī)范有序發(fā)展,始終是滬深交易所推進公募REITs發(fā)展中的一個重要議題。”上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人表示。為落實中央經(jīng)濟工作會議提出的堅持租購并舉,推進保障性住房建設(shè),促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的重大決策部署,在證監(jiān)會的指導(dǎo)下,滬深交易所前期已發(fā)布保障性租賃住房REITs指引,對相關(guān)試點工作作了明確規(guī)范和引導(dǎo)。

  “保障性租賃住房REITs項目的加速落地,體現(xiàn)了監(jiān)管層全方位支持保障性租賃住房發(fā)展,補齊租賃住房短板的決心! 紅土創(chuàng)新基金業(yè)務(wù)負責(zé)人表示。

  此次保障性租賃住房REITs試點項目中,華夏北京保障房中心REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT及中金廈門安居REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別位于北京、深圳、廈門的城市核心區(qū)域或核心地段,交通便利,配套齊全,房源充足,入住率高,且租金價格遠低于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房租金。項目通過規(guī)范、透明、嚴格的標準篩選出符合條件的新市民、青年人等住房困難群體,為其提供“高品質(zhì)、有溫度、可負擔(dān)”的安居之所。

  以紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項目為例,其基礎(chǔ)資產(chǎn)包含4個保障性租賃住房項目,總建筑面積合計13.47萬平方米,包含1830套保障性租賃住房,評估價值約11.58億元。截至2022年3月末,4個項目的出租率均超過98%,其中3年期租約占比達98%,且存在續(xù)租機制。入住群體為新市民、青年人,租金價格僅為同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金的60%左右。

  一位受訪的青年人表示,保障性租賃住房租金水平合理,房屋地段較好,交通便利,為新市民群體提供了良好的居住條件。

  試點帶動形成示范效應(yīng)  深化保障性租賃住房市場化進程

  “從本次保障性租賃住房REITs試點項目來看,其資產(chǎn)成熟、模式清晰、運營穩(wěn)健,回收資金有效支持了當?shù)乇U闲宰赓U住房市場建設(shè),具有顯著示范效應(yīng),為我國保障性租賃住房創(chuàng)新投融資模式提供了可復(fù)制、可借鑒的經(jīng)驗!鄙罱凰嚓P(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人表示。

  本次試點落地,打通了保障性租賃住房的資產(chǎn)上市渠道,為保障性租賃企業(yè)參與REITs試點提供了參考路徑,將進一步促進保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行。從其實際落地的效果來看,將有效促進各省市積極推動保障性租賃住房REITs試點,引導(dǎo)企業(yè)在項目資金籌集、建設(shè)、運營等各環(huán)節(jié)中充分考慮REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和運營模式,為后續(xù)的資產(chǎn)上市融資打下基礎(chǔ),有力支持保障性租賃住房建設(shè)。據(jù)記者了解,上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。

  保障性租賃住房REITs試點落地項目也為推動保障性租賃住房服務(wù)模式向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型起到了良好示范作用。“目前,全國各地保障性租賃住房普遍在建設(shè)階段,已投入運營的項目較少。試點落地項目通過運營管理服務(wù)協(xié)議約定,促進形成專業(yè)化的運營管理機構(gòu),設(shè)置激勵服務(wù)費等方式,為未來此類項目提高運行效率提供了藍本,將進一步提升保障性租賃住房的服務(wù)能力,為租戶提供良好的居住體驗。”華夏基金項目參與人表示,試點項目的落地,為未來投入運營的保障性租賃住房項目提供良好實踐經(jīng)驗。

  “從促進企業(yè)盤活存量、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的角度來看,試點項目將推動改變保障性租賃住房企業(yè)經(jīng)營模式,進一步有效支持我國住房保障體系建設(shè)!敝薪鸹鹣嚓P(guān)負責(zé)人表示。REITs作為資產(chǎn)上市平臺,將促進“投融管退”循環(huán)形成,逐步推動保障性租賃住房企業(yè)向“管資本”“重運營”方向轉(zhuǎn)型,持續(xù)為企業(yè)提供長期權(quán)益性資金,推進形成新的行業(yè)發(fā)展模式。

  “這將持續(xù)推動保障性租賃住房穩(wěn)步發(fā)展,助力行業(yè)打造發(fā)展新模式,推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”上述中金基金相關(guān)負責(zé)人表示。

中證網(wǎng)聲明:凡本網(wǎng)注明“來源:中國證券報·中證網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬于中國證券報、中證網(wǎng)。中國證券報·中證網(wǎng)與作品作者聯(lián)合聲明,任何組織未經(jīng)中國證券報、中證網(wǎng)以及作者書面授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。