兩單獲批、一單受理 保障性租賃住房REITs試點(diǎn)加速落地
中證網(wǎng)訊（記者 黃一靈）7月29日，中國(guó)證券報(bào)記者從中國(guó)證監(jiān)會(huì)及滬深交易所獲悉，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目已取得重要進(jìn)展。其中，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT于7月29日獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)；華夏北京保障房中心REIT于同日完成證監(jiān)會(huì)及上交所受理。
據(jù)介紹，此次推出保障性租賃住房REITs是落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院部署，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》精神，發(fā)揮REITs市場(chǎng)功能，盤(pán)活存量資產(chǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極舉措，探索了一條盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大社會(huì)投資、深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有效路徑，充分體現(xiàn)了保障性和市場(chǎng)化統(tǒng)籌兼顧的政策導(dǎo)向。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，此次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作的加速落地，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)積極發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，堅(jiān)守“房住不炒”定位的基調(diào)，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，也是盤(pán)活資產(chǎn)，激活REITs產(chǎn)品市場(chǎng)功能的重大進(jìn)展。
發(fā)揮REITs資產(chǎn)盤(pán)活功能 助力保障性租賃住房健康發(fā)展
當(dāng)前，北京、上海、深圳、湖北、福建等地積極籌建保障性租賃住房，增加市場(chǎng)供給數(shù)量。然而，就目前保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，項(xiàng)目籌建資金需求較大，其收益主要通過(guò)租金回收方式實(shí)現(xiàn)，資金投入周期較長(zhǎng)。
“當(dāng)前，保障性租賃住房的融資模式主要以債權(quán)為主導(dǎo)，而傳統(tǒng)的債務(wù)融資方式與保障性租賃住房企業(yè)前期投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)的投資特點(diǎn)難以匹配，且在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)展中，債權(quán)融資加大了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不利于其長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展�！敝薪鸸緲I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。
相比傳統(tǒng)債務(wù)融資方式，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種權(quán)益型融資，其“將擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市”的融資特性與保障性租賃住房領(lǐng)域的資金需求天然契合�！盎A(chǔ)設(shè)施REITs通過(guò)盤(pán)活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，增加新增投資，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，作為一種權(quán)益型工具，可以有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，為這一市場(chǎng)的健康發(fā)展提供必要的金融支持�！币晃毁Y深REITs研究員告訴記者。
記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)當(dāng)前保障性租賃住房試點(diǎn)要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，這將有效拓寬建設(shè)資金來(lái)源，充分吸引企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人等社會(huì)資金進(jìn)入保障性租賃住房市場(chǎng)，增加保障住房供給。
據(jù)了解，本次3單試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)艋厥召Y金約20億元，按20%的資本金比例計(jì)算，將撬動(dòng)社會(huì)資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。其中，華夏北京保障房中心REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。而紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項(xiàng)目及中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目的凈回收資金將分別用于擴(kuò)大深圳及廈門(mén)保障性租賃住房供給，可新增23600余套住房。
保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺(tái)，將有效提升企業(yè)融資及運(yùn)管能力。通過(guò)實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)-培育-退出-開(kāi)發(fā)”的投融資閉環(huán)，助力行業(yè)打造新發(fā)展模式，推動(dòng)提高運(yùn)營(yíng)效率，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展�！癛EITs產(chǎn)品的權(quán)益型特點(diǎn)高度契合保障性租賃住房企業(yè)的融資需求特點(diǎn)。從此次試點(diǎn)項(xiàng)目的情況來(lái)看，REITs將成為此類(lèi)企業(yè)資產(chǎn)上市的平臺(tái)，持續(xù)為企業(yè)提供長(zhǎng)期權(quán)益性資金，有效緩解保障性租賃住房投資建設(shè)的資金壓力，從而更好地支持當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ象w系建設(shè)�！敝行抛C券相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
同時(shí)，根據(jù)試點(diǎn)要求，REITs基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將按照國(guó)家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，提高運(yùn)營(yíng)效率，強(qiáng)化保障性租賃住房的認(rèn)定依據(jù)和歷史運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)等有針對(duì)性的信息披露要求，推動(dòng)企業(yè)從“管資產(chǎn)”向“管資本”轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。
加快REITs項(xiàng)目落地 堅(jiān)持“房住不炒”
《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題，解決好新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。
“堅(jiān)持‘房住不炒’的定位，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs規(guī)范有序發(fā)展，始終是滬深交易所推進(jìn)公募REITs發(fā)展中的一個(gè)重要議題�！鄙辖凰嚓P(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的堅(jiān)持租購(gòu)并舉，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的重大決策部署，在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，滬深交易所前期已發(fā)布保障性租賃住房REITs指引，對(duì)相關(guān)試點(diǎn)工作作了明確規(guī)范和引導(dǎo)。
“保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的加速落地，體現(xiàn)了監(jiān)管層全方位支持保障性租賃住房發(fā)展，補(bǔ)齊租賃住房短板的決心�！� 紅土創(chuàng)新基金業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。
此次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目中，華夏北京保障房中心REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT及中金廈門(mén)安居REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別位于北京、深圳、廈門(mén)的城市核心區(qū)域或核心地段，交通便利，配套齊全，房源充足，入住率高，且租金價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房租金。項(xiàng)目通過(guò)規(guī)范、透明、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)篩選出符合條件的新市民、青年人等住房困難群體，為其提供“高品質(zhì)、有溫度、可負(fù)擔(dān)”的安居之所。
以紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項(xiàng)目為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)包含4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米，包含1830套保障性租賃住房，評(píng)估價(jià)值約11.58億元。截至2022年3月末，4個(gè)項(xiàng)目的出租率均超過(guò)98%，其中3年期租約占比達(dá)98%，且存在續(xù)租機(jī)制。入住群體為新市民、青年人，租金價(jià)格僅為同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的60%左右。
一位受訪的青年人表示，保障性租賃住房租金水平合理，房屋地段較好，交通便利，為新市民群體提供了良好的居住條件。
試點(diǎn)帶動(dòng)形成示范效應(yīng) 深化保障性租賃住房市場(chǎng)化進(jìn)程
“從本次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，其資產(chǎn)成熟、模式清晰、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，回收資金有效支持了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場(chǎng)建設(shè)，具有顯著示范效應(yīng)，為我國(guó)保障性租賃住房創(chuàng)新投融資模式提供了可復(fù)制、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。”深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。
本次試點(diǎn)落地，打通了保障性租賃住房的資產(chǎn)上市渠道，為保障性租賃企業(yè)參與REITs試點(diǎn)提供了參考路徑，將進(jìn)一步促進(jìn)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行。從其實(shí)際落地的效果來(lái)看，將有效促進(jìn)各省市積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，引導(dǎo)企業(yè)在項(xiàng)目資金籌集、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各環(huán)節(jié)中充分考慮REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式，為后續(xù)的資產(chǎn)上市融資打下基礎(chǔ)，有力支持保障性租賃住房建設(shè)。據(jù)記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。
保障性租賃住房REITs試點(diǎn)落地項(xiàng)目也為推動(dòng)保障性租賃住房服務(wù)模式向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型起到了良好示范作用�！澳壳埃珖�(guó)各地保障性租賃住房普遍在建設(shè)階段，已投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目較少。試點(diǎn)落地項(xiàng)目通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議約定，促進(jìn)形成專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置激勵(lì)服務(wù)費(fèi)等方式，為未來(lái)此類(lèi)項(xiàng)目提高運(yùn)行效率提供了藍(lán)本，將進(jìn)一步提升保障性租賃住房的服務(wù)能力，為租戶提供良好的居住體驗(yàn)�！比A夏基金項(xiàng)目參與人表示，試點(diǎn)項(xiàng)目的落地，為未來(lái)投入運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房項(xiàng)目提供良好實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
“從促進(jìn)企業(yè)盤(pán)活存量、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的角度來(lái)看，試點(diǎn)項(xiàng)目將推動(dòng)改變保障性租賃住房企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)一步有效支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)，將促進(jìn)“投融管退”循環(huán)形成，逐步推動(dòng)保障性租賃住房企業(yè)向“管資本”“重運(yùn)營(yíng)”方向轉(zhuǎn)型，持續(xù)為企業(yè)提供長(zhǎng)期權(quán)益性資金，推進(jìn)形成新的行業(yè)發(fā)展模式。
“這將持續(xù)推動(dòng)保障性租賃住房穩(wěn)步發(fā)展，助力行業(yè)打造發(fā)展新模式，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度�！鄙鲜鲋薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
