判斷投資價(jià)值 更好挑選公募REITs

　　自2020年4月開始試點(diǎn)以來，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。作為一種新型金融產(chǎn)品，公募REITs在投資標(biāo)的、運(yùn)作管理等方面與傳統(tǒng)基金存在不小差異，投資者關(guān)注的問題也較多。本文從投資者角度出發(fā)，探討與公募REITs投資相關(guān)的問題，更好的向投資者闡明推行公募REITs的意義。

　　為什么要推出公募REITs？

　　在“十四五”時(shí)期，我國(guó)要進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡發(fā)展。其中，生態(tài)環(huán)保、交通、水利、公共醫(yī)療衛(wèi)生等方面有大量短板需要補(bǔ)齊，新增基礎(chǔ)設(shè)施投資需求依然很大。

　　雖然我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存在較大的建設(shè)需求，但新建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目缺乏資本金、基礎(chǔ)設(shè)施投資主體高負(fù)債運(yùn)營(yíng)、大量的存量資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性，是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域面臨的短期挑戰(zhàn)，阻礙了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展。

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動(dòng)各類社會(huì)資本積極性，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，有利于各方籌集項(xiàng)目資本金、加大新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入。

　　同時(shí)，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品，可以為投資者提供中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，豐富除了股票、債券之外的投資選擇，具有較高的配置價(jià)值。

　　為什么要買公募REITs？

　　公募REITs最大的優(yōu)勢(shì)就是在資產(chǎn)配置中，屬于一類獨(dú)特資產(chǎn)，跟股票和債券相關(guān)度都不高，能起到分散組合風(fēng)險(xiǎn)的作用，具有組合投資的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該將其作為多元資產(chǎn)配置的重要組成部分，而不能簡(jiǎn)單將公募REITs和股票比收益、和債券比波動(dòng)。

　　我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)類型十分豐富，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、數(shù)據(jù)中心等，都是可以看得見、具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。同時(shí)，根據(jù)海外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在最優(yōu)的資產(chǎn)配置組合中引入一定比例的REITs，可以有效改善組合投資的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況。

　　如果真是好資產(chǎn)，為什么會(huì)賣給公募REITs？

　　對(duì)于企業(yè)來說，通過公募REITs出售資產(chǎn)，具有多方面的意義，包括中短期有利于改善企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)；實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化定價(jià)和價(jià)格發(fā)現(xiàn)；拓寬多元化股權(quán)融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率；優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司利潤(rùn)及現(xiàn)金流；樹立資本市場(chǎng)創(chuàng)新形象，為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供定價(jià)基準(zhǔn)等。

　　同時(shí)，企業(yè)可以借助公募REITs平臺(tái)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)資本平臺(tái)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張：公司母體將運(yùn)營(yíng)管理較為成熟的項(xiàng)目打包出售作為REITs的底層資產(chǎn)吸引投資者投資，從中獲取的資金可用于后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)或收購(gòu)。企業(yè)通過該種投融資模式，實(shí)現(xiàn)“建設(shè)/收購(gòu)、管、退、融”的“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)”的全周期循環(huán)運(yùn)作模式，建立輕重并舉的經(jīng)營(yíng)模式。根據(jù)指引要求，企業(yè)也會(huì)持有至少20%的REITs份額并有至少五年的鎖定期限制，和公眾投資者一同享受分紅和未來物業(yè)升值收益。

　　如何挑選公募REITs？

　　可以從發(fā)起人、底層資產(chǎn)和基金管理人三方面出發(fā)，判斷公募REITs的投資價(jià)值。

　　首先，要選擇實(shí)力強(qiáng)勁、知名度較高的發(fā)起人，從源頭上保障項(xiàng)目質(zhì)量和現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

　　其次，項(xiàng)目方面，可以優(yōu)先選擇具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)，例如具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；也可以進(jìn)行實(shí)地考察獲取一手信息。投資者也要關(guān)注項(xiàng)目的可擴(kuò)募資源是否豐富，公募REITs上市后，可以通過不斷購(gòu)入新的底層資產(chǎn)，增強(qiáng)基金的收益與想象空間，這點(diǎn)也是篩選項(xiàng)目的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　最后，基金管理人方面，優(yōu)先選擇股東背景雄厚、集團(tuán)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)顯著的基金公司，這樣可以全方位對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行管理和支持，更好地履行基金公司主動(dòng)管理職責(zé)。

　　什么時(shí)候能買到公募REITs？

　　目前，我國(guó)公募REITs試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)中，上海證券交易所也在近期組織開展了相關(guān)系統(tǒng)測(cè)試工作，公募REITs預(yù)計(jì)在2021年與大家見面。

　　公募REITs向個(gè)人投資者發(fā)售的比例并不高，建議投資者保持關(guān)注，在充分考慮自身風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資需求的基礎(chǔ)上，參與公募REITs的認(rèn)購(gòu)。