讀懂四方面要點 助力保障性租賃住房公募REITs前行

　　中國證監(jiān)會日前發(fā)布消息，證監(jiān)會正會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作。讀懂四方面要點，對于順利推動保障性租賃住房公募REITs前行大有裨益。

　　保障性租賃住房界定政策

　　2021年6月24日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（簡稱“22號文”）規(guī)定，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

　　2021年6月29日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎設施REITs的基礎設施范疇，強調可發(fā)行基礎設施REITs的為“包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目”。

　　2021年7月15日，財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》提出，“對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后”，比照適用該公告規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，“保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案后出具”。

　　保障性租賃住房認定要件

　　根據我們對政策的理解，同時滿足以下兩條可被認定為保障性租賃住房。

　　符合22號文的規(guī)定。主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，低于同地段同品質市場租賃住房租金。

　　由市、縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案后出具保障性租賃住房項目認定書。

　　保障性租賃住房租金水平的確定

　　2021年11月23日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會，有關人士介紹《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》提到，政府對保障性租賃住房租賃價格的管控主要包括初次定價和動態(tài)調價兩個環(huán)節(jié)。在初次定價環(huán)節(jié)，市、區(qū)房管部門加強市場租賃住房租金水平的監(jiān)測，對出租單位制定的租賃價格是否處在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下進行監(jiān)管。在動態(tài)調價環(huán)節(jié)，從嚴控制租金漲幅。保障性租賃住房租金水平的調升具有一定可行性。

　　租金水平對收益率的影響

　　對于基礎設施REITs的投資者而言，不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢價確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價確定的REITs募集金額主要參考基礎設施資產的評估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎設施資產的評估值。

　　以產權類資產為例，由于基礎設施資產的到期時間無法完全確定，投資者更關注的是REITs每年現(xiàn)金分派率，即REITs每年現(xiàn)金分派金額與REITs募集資金的比值。在租金水平具有一定剛性、租金無法實現(xiàn)大幅上漲的情況下，REITs每年現(xiàn)金分派金額變化較小。通過設置合理的折現(xiàn)率和發(fā)行價格確定合理的REITs募集資金，可以為投資者提供合理穩(wěn)定的現(xiàn)金分派率。如果折現(xiàn)率設置過高，雖然可以為投資者帶來較高的現(xiàn)金分派率，但會大幅降低基礎設施資產的估值，可能導致原始權益人放棄出售基礎設施資產。