讀懂四方面要點(diǎn) 助力保障性租賃住房公募REITs前行
中國(guó)證監(jiān)會(huì)日前發(fā)布消息，證監(jiān)會(huì)正會(huì)同相關(guān)部委研究推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作。讀懂四方面要點(diǎn)，對(duì)于順利推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs前行大有裨益。
保障性租賃住房界定政策
2021年6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱“22號(hào)文”）規(guī)定，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
2021年6月29日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)設(shè)施范疇，強(qiáng)調(diào)可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的為“包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目”。
2021年7月15日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》提出，“對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后”，比照適用該公告規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，“保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具”。
保障性租賃住房認(rèn)定要件
根據(jù)我們對(duì)政策的理解，同時(shí)滿足以下兩條可被認(rèn)定為保障性租賃住房。
符合22號(hào)文的規(guī)定。主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。
保障性租賃住房租金水平的確定
2021年11月23日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會(huì)，有關(guān)人士介紹《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》提到，政府對(duì)保障性租賃住房租賃價(jià)格的管控主要包括初次定價(jià)和動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)兩個(gè)環(huán)節(jié)。在初次定價(jià)環(huán)節(jié)，市、區(qū)房管部門加強(qiáng)市場(chǎng)租賃住房租金水平的監(jiān)測(cè)，對(duì)出租單位制定的租賃價(jià)格是否處在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下進(jìn)行監(jiān)管。在動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)環(huán)節(jié)，從嚴(yán)控制租金漲幅。保障性租賃住房租金水平的調(diào)升具有一定可行性。
租金水平對(duì)收益率的影響
對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢價(jià)確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價(jià)確定的REITs募集金額主要參考基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評(píng)估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評(píng)估值。
以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的到期時(shí)間無(wú)法完全確定，投資者更關(guān)注的是REITs每年現(xiàn)金分派率，即REITs每年現(xiàn)金分派金額與REITs募集資金的比值。在租金水平具有一定剛性、租金無(wú)法實(shí)現(xiàn)大幅上漲的情況下，REITs每年現(xiàn)金分派金額變化較小。通過(guò)設(shè)置合理的折現(xiàn)率和發(fā)行價(jià)格確定合理的REITs募集資金，可以為投資者提供合理穩(wěn)定的現(xiàn)金分派率。如果折現(xiàn)率設(shè)置過(guò)高，雖然可以為投資者帶來(lái)較高的現(xiàn)金分派率，但會(huì)大幅降低基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值，可能導(dǎo)致原始權(quán)益人放棄出售基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。
