市民購房款屢屢有去無回 "資金保險(xiǎn)箱"推出8年用者寥寥

　　盡管市房地局8年前已推出資金監(jiān)管模式，但辦理此業(yè)務(wù)者寥寥。本版攝影 青年報(bào)記者 羅水元

　　據(jù)《青年報(bào)》報(bào)道，近期，多位市民向青年報(bào)記者投訴，購買二手房過程中面臨資金“有去無回”風(fēng)險(xiǎn)，有的則在付完定金后陷入進(jìn)退兩難境地。

　　青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為幫助市民解決二手房交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，市房地局等有關(guān)方面于8年前就推出了資金監(jiān)管方式。然而，盡管此項(xiàng)資金監(jiān)管措施不收費(fèi)，但因種種原因，其效果仍差強(qiáng)人意。

　　案例一

　　缺乏資金監(jiān)管 上家不退定金不解約

　　市民李女士向青年報(bào)記者投訴稱，她通過我愛我家地產(chǎn)中介居間相中了浦東新區(qū)濰坊地區(qū)一套學(xué)區(qū)房，簽訂居間協(xié)議時(shí)，上家稱相應(yīng)房子“滿五唯一”，稅費(fèi)由作為下家的她這一方承擔(dān)。

　　李女士同意了，沒有采取資金監(jiān)管方式，當(dāng)場(chǎng)就將5萬元作為定金付給了上家。但此后，她進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上家房子非“滿五唯一”，她要承擔(dān)的稅費(fèi)將比原來高出很多。

　　由此，她要求上家與她無責(zé)解約，并退還5萬元定金。但是，上家“神龍見首不見尾”，以種種理由不愿與其無責(zé)解約。及至青年報(bào)記者將有關(guān)情況反映至我愛我家，我愛我家進(jìn)一步斡旋，李女士才與上家無責(zé)解約，并拿回5萬元。

　　案例二

　　定金由中介監(jiān)管 12萬元被上家套牢

　　2015年12月7日，劉先生與龔女士通過松江區(qū)古樓公路上的德佑地產(chǎn)中介居間相中了馬先生與陳女士一套155萬元的市政動(dòng)遷房。這套房子雖沒有銀行貸款“尾巴”，但是，上家卻以這套房子為抵押，向民間第三方借款100萬元，并在房地產(chǎn)交易中心作了相應(yīng)記錄。如不還清這100萬元，就不能辦理過戶手續(xù)。

　　劉先生考慮到了其中風(fēng)險(xiǎn)，居間方德佑地產(chǎn)也考慮到了其中風(fēng)險(xiǎn)。2015年12月7日，三方簽訂居間協(xié)議時(shí)，就準(zhǔn)備由鏈家地產(chǎn)的“鏈家金融”提供資金監(jiān)管服務(wù)。只是，定金12萬元并沒有進(jìn)入鏈家地產(chǎn)資金監(jiān)管賬戶，而是直接給了上家。

　　而就在定金付完，居間協(xié)議簽訂后，原約定于2015年12月15日進(jìn)一步辦理交易手續(xù)的前一天，德佑地產(chǎn)說要推遲辦理進(jìn)一步交易手續(xù)的時(shí)間。隨后，三方重新簽訂居間協(xié)議，將進(jìn)一步交易手續(xù)辦理時(shí)間推遲到12月16日。到12月16日，又再次重簽居間協(xié)議進(jìn)一步將時(shí)間推遲到了12月18日。

　　然而，盡管這一過程中，劉先生同意以總計(jì)2.5萬元為代價(jià)，讓“鏈家金融”先出100萬元給上家，解除上家將這套房子向第三方的抵押關(guān)系，但是，考慮到一些可以預(yù)見和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，“鏈家金融”不愿繼續(xù)提供服務(wù)了。后續(xù)交易手續(xù)也就此擱淺。

　　這時(shí)，劉先生要求上家退還12萬元，上家雖然同意與他無責(zé)解約，并退還12萬元，但是，原來所收的12萬元已用于償還其他債務(wù)，即使退，也不知何日能退。由于德佑地產(chǎn)與鏈家地產(chǎn)早已合并，劉先生欲追究德佑地產(chǎn)責(zé)任，但是，翻來覆去查看居間協(xié)議，上面并沒有其違約責(zé)任表述。

　　記者現(xiàn)場(chǎng)采訪后，上海眾華律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張翼慶律師認(rèn)為，劉先生可以堅(jiān)持要求中介按居間協(xié)議履行其義務(wù)。但是，劉先生后來告訴記者，德佑地產(chǎn)給他與上家推薦了“富美來”地產(chǎn)中介，建議他們通過那家地產(chǎn)中介繼續(xù)交易。而與德佑地產(chǎn)解除居間協(xié)議后再通過“富美來”地產(chǎn)中介繼續(xù)交易時(shí)，劉先生不但要多出幾萬元，還同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)，“心還是懸的”。

　　案例三

　　資金由官方監(jiān)管 170萬元定金無損失

　　相比李女士和劉先生，從事金融投資的吳先生，則因采取了由松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心的資金監(jiān)管交易模式，要“幸運(yùn)”多了。

　　原來，吳先生通過一中介相中位于松江區(qū)嘉松南路一套總價(jià)近700萬元且有房貸沒還清的別墅后，并沒有與相關(guān)中介簽訂居間協(xié)議，而是與上家指定的其朋友開的置恒房產(chǎn)中介網(wǎng)簽了購房合同。

　　為防止意外，簽訂居間協(xié)議時(shí)，吳先生在協(xié)議里明確要求采取資金監(jiān)管方式進(jìn)行交易。結(jié)果，簽約當(dāng)天，吳先生要求按居間協(xié)議約定前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心，將170多萬元首付款交到房地產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管賬戶內(nèi)時(shí)，被中介勸止。

　　而到第二天，上家就想要收回合同，被吳先生拒絕后，上家則“失聯(lián)”了。其間，吳先生曾單獨(dú)前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心交首付款170多萬元，但是，上家的貸款銀行為廣發(fā)銀行，不在松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管業(yè)務(wù)可操作的九大銀行(工商、上海、建設(shè)、中國(guó)、農(nóng)業(yè)、農(nóng)商、交通、興業(yè)、浦發(fā))范圍內(nèi)，在上家不還清貸款的情況下，無法開設(shè)資金監(jiān)管賬戶。

　　為了讓上家及時(shí)還清房貸，以便后續(xù)交易順利進(jìn)行，吳先生多次致電上家，上家均“失聯(lián)”。無奈中，考慮到中介由上家所指定，吳先生又要求中介聯(lián)系上家，但中介以聯(lián)系不上上家等為由，不推進(jìn)交易繼續(xù)進(jìn)行下去。

　　及至吳先生向上家發(fā)去律師函，要求上家按居間協(xié)議履行其義務(wù)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，上家才回復(fù)。但回復(fù)時(shí)反而將交易未繼續(xù)進(jìn)行下去的責(zé)任歸咎于他沒有交納首付款。

　　“不是我不愿意交，是他的房貸銀行不在資金監(jiān)管范圍內(nèi)，我的錢交不進(jìn)。”由于擔(dān)心上家還有更多債務(wù)，結(jié)合上家指定房產(chǎn)中介簽訂居間協(xié)議之情況，吳先生感嘆：如果不約定通過資金監(jiān)管交易，170多萬元首付款交給上家后，如果上家不�？顚Ｓ茫�還清那套房子的100萬元房貸，就可能面臨不能退款也不能繼續(xù)交易的境地。

　　■降風(fēng)險(xiǎn)措施

　　購房資金監(jiān)管 今年擬擴(kuò)大試點(diǎn)

　　記者前往松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)地采訪時(shí)，大門口掛著醒目橫幅：“松江區(qū)全面試點(diǎn)存量房交易資金監(jiān)管�！苯灰字行拇髲d內(nèi)，不但還有更多二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)提示，還設(shè)立了專門的資金監(jiān)管窗口。資金監(jiān)管窗口工作人員告訴記者，松江區(qū)于去年7月1日全面試點(diǎn)存量房交易資金監(jiān)管，試點(diǎn)以來，已受理業(yè)務(wù)220多筆。

　　記者隨后從上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司實(shí)地采訪了解到，為減少、防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，上海市房地產(chǎn)交易中心早在2008年就推出了資金監(jiān)管服務(wù)，但并未如試點(diǎn)一樣在交易中心醒目提醒并設(shè)專窗受理。盡管該項(xiàng)服務(wù)不收手續(xù)費(fèi)，選擇進(jìn)行資金監(jiān)管模式進(jìn)行二手房交易的市民并不多——除了去年7月試點(diǎn)以來的松江區(qū)至去年年末受理了220多筆業(yè)務(wù)外，其他區(qū)8年來平均每年只有30-40筆業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于并不算高的業(yè)務(wù)量，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司副總經(jīng)理吳女士分析認(rèn)為，這一方面可能與資金監(jiān)管模式“知名度”不高有關(guān)，另一方面也與一些市民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)有關(guān)——有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的即使不差錢，即使不知道這個(gè)由上海市房地產(chǎn)交易中心推出的資金監(jiān)管模式，也會(huì)到交易中心詢問；沒有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的，即使有也不一定采納；還有，一些房地產(chǎn)中介，不主動(dòng)向上下家介紹這種個(gè)資金監(jiān)管模式來防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，即使介紹，也可能會(huì)從其自身利益出發(fā)，向上下家推薦中介自己搞的有償“資金監(jiān)管”模式。

　　吳女士介紹，資金監(jiān)管這一模式，其實(shí)不只是對(duì)下家進(jìn)行保護(hù)，對(duì)上家也同樣進(jìn)行保護(hù)——通過這一模式，下家付給上家的資金，會(huì)先付進(jìn)資金監(jiān)管賬戶，上家只有在安全、順利過戶后才能從資金監(jiān)管賬戶拿到相應(yīng)款項(xiàng)；而下家，在付完錢后，也會(huì)順利拿到房地產(chǎn)證。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)方面負(fù)責(zé)人透露，繼去年在松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心試點(diǎn)存量房交易資金監(jiān)管模式后，今年擬進(jìn)一步在其他區(qū)推廣這一模式。