“紅線”劃定后房貸市場變化 銀行業(yè)務隱藏幾個變數(shù)？
原標題：“紅線”劃定后房貸市場變化 銀行業(yè)務隱藏幾個變數(shù)？
“紅線”劃定后房貸市場變化：利率環(huán)比下降，銀行業(yè)務隱藏幾個變數(shù)？
21世紀經濟報道葉麥穗廣州報道
備受關注的1月房貸數(shù)據來了！
融360大數(shù)據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據顯示，2021年1月(數(shù)據監(jiān)測期為2020年12月20日-2021年1月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，雙雙環(huán)比下降1BP。
回首2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會出臺了銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度。制度為各類銀行機構的房地產貸款占比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款余額占比最高不超過32.5%，這讓市場對于今年的開年房貸浮想聯(lián)翩，不過從目前來看，不管是房貸利率，還是貸款規(guī)模均表現(xiàn)平穩(wěn)。
上海依然是全國首套房貸利率最低的城市
被監(jiān)測的41個城市中，9個城市的房貸利率環(huán)比上漲。廣東中山地區(qū)漲幅最大，首套房貸利率環(huán)比上漲5BP，二套房貸利率環(huán)比上漲2BP；19個城市的利率環(huán)比下降，福建泉州和山西太原地區(qū)降幅最大，首套房均環(huán)比下降5BP，二套房均環(huán)比下降7BP。
一線城市中，北上深三地的房貸利率自2020年6月起至今未發(fā)生變化，廣州地區(qū)則持續(xù)下降，2021年1月，首套房貸利率再次環(huán)比下降1BP，為4.9%。
今年1月，房貸利率下降的二線城市數(shù)量有所增加，但環(huán)比降幅差異縮小，都在1-5個BP之間。除了上述提到的泉州和太原地區(qū)之外，蘇州地區(qū)也繼續(xù)延續(xù)2020年房貸利率一路下降的趨勢，首套房貸利率水平再次下降4BP，降至5.14%，昆明地區(qū)首套房貸水平從5.07%降至5.03%；惠州、長春兩地的房貸利率降幅為3BP。房貸利率上漲的城市中，中山、杭州和哈爾濱的漲幅較大，分別為5BP、4BP、4BP。
從絕對值來看，上海依然是全國首套房貸利率最優(yōu)惠的城市，今年1月首套房的平均利率僅為4.69%，相當于LPR+4BP，其次是哈爾濱和大連，均為4.84%。首套房貸利率最低的十個城市，房貸利率均在5%之下。1月份，首套房貸利率最高的城市被成都奪得，該市的首套房貸平均利率為5.95%，相當于LPR+130BP，不過環(huán)比上個月下降了1BP，其次是無錫和合肥，分別為5.9%和5.88%。
整體來看，房貸利率表現(xiàn)得較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅波動，一定程度上也反映出全國房貸利率大幅加碼的時代已經“揮手自茲去”，房地產市場進入平穩(wěn)期。
銀行房貸業(yè)務幾個變數(shù)
2020年最后一天，監(jiān)管放大招，個人房貸業(yè)務再臨變局。央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。從制度上看，為各類銀行機構的房地產貸款占比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款余額占比最高不超過32.5%，規(guī)模越小的銀行，上限要求越低。
對于房地產市場究竟會有何種影響，隨后各個機構也都對此進行了測算。據中信建投的研報，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款占比未來可能需要調整。從去年中報數(shù)據來看，大行中建行、郵儲銀行住房按揭貸款余額超過32.5%，有調整的壓力，但是有兩年的調整期。股份制銀行中，招行、興業(yè)有調整壓力，有四年的調整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農商行調整壓力相對比較大，也有四年調整期。
從上市銀行數(shù)據看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計壓降的房地產行業(yè)貸款規(guī)模是6400億。比較來看，按揭需要壓降的規(guī)模更大。大行和股份制壓降規(guī)模更大，按揭需要壓降的規(guī)模分別是3000億、4200億。
招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，劃定上限對住房貸款申請及房貸利率的影響可控。首先是超限銀行有限，其次規(guī)模有限，且個人住房貸款業(yè)務主要集中在國有大行，新規(guī)的過渡期較長，因此無論對個人還是銀行，影響都有限。
董希淼還認為，調控不是絕對縮量，如果未來其他貸款增多，房貸所占比例自然就會減少。未來，銀行涉房貸款業(yè)務可能會出現(xiàn)兩個變化：一是房地產貸款在銀行之間結構將有一定變化，部分超標的銀行進行壓降，而占比較低的銀行還有增長空間；二是房地產貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。
“相比去年，現(xiàn)在整體貸款還是比較緊張的，少數(shù)銀行情況還好，目前排隊等放貸的市民，至少要等2到3個月，這已經是比較好的結果了。貸款利率上，目前變化不大，基本還是和去年一樣，不過個別小銀行的房貸出現(xiàn)上升，但是幅度也不大。整體感覺就是價平量緊。”廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
中行廣州分行一位負責人表示，目前房貸利率方面并沒有明顯的變化，首套房依然是LPR+40BP，二套房為LPR+60BP。
“額度多少有點緊張，不過還在可控范圍內，利率方面基本上沒什么變化。放貸的速度，看借款人的資質，如果符合要求，現(xiàn)在一般在一個月左右，比去年推遲了一周到半個月左右�！蹦炒笮袀�貸部負責人表示。
匯豐銀行廣州分行屬于少數(shù)情況較好的銀行，其有關負責人告訴21世紀經濟報道記者，目前首套房的貸款利率是LPR基準，為4.65%；二套則上浮60個基點，為5.25%；目前還有額度，在資料齊全的情況下，一周就可以出審批結果。
南粵銀行目前在湛江地區(qū)，首套房改為LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前額度充足，不算緊張。審批周期相對廣州地區(qū)要快速不少，資料齊全一般是2-3天即可。
融360大數(shù)據研究院研究員李萬賦認為，從規(guī)定的上限和過渡期限來看，監(jiān)管目的不在于短期內急劇下降房貸規(guī)模，而是從調整結構入手，實現(xiàn)長期內銀行業(yè)信貸結構的轉變。
從目前各銀行的房貸占比來看，僅有少數(shù)銀行的個人房貸余額占比超標，面臨著調降壓力，多數(shù)銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間。
新規(guī)至今已實施半月有余，在信貸“開門紅”的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，但長期來看，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預期。未來房貸利率的變動預計將更加“一城一策”化：樓市穩(wěn)定地區(qū)的房貸利率在加點數(shù)固定的前提下基本緊跟5年期LPR的波動幅度，其他地區(qū)則根據熱門程度和5年期LPR波動情況綜合對房貸利率的加點數(shù)進行指導定價。
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