上海杭州：共享辦公定位千差萬(wàn)別

　　無(wú)論是叫共享辦公、聯(lián)合辦公抑或創(chuàng)造者社區(qū)，像WeWork、雷格斯（Regus）、米域、辦伴這樣的企業(yè)都有一個(gè)共同特征，即自持、租用或改造既有的商業(yè)樓宇或其他老舊建筑物，通過(guò)裝修設(shè)計(jì)融入企業(yè)自身文化，嵌入物業(yè)所處區(qū)域的歷史內(nèi)涵，主要以租金差價(jià)、設(shè)備技術(shù)增值服務(wù)等為收入來(lái)源。他們屬于辦公物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)服務(wù)企業(yè)，借助空間載體，在里面裝入社交、娛樂(lè)、人文等多重元素。

　　近日，證券時(shí)報(bào)記者在上海、杭州的科創(chuàng)園區(qū)及核心商圈走訪，與運(yùn)營(yíng)者、入駐企業(yè)交流，發(fā)現(xiàn)有的地方很熱鬧，共享辦公空間里有輕食休閑和“睡眠倉(cāng)”，有的則更像傳統(tǒng)寫字樓，各家企業(yè)相互獨(dú)立，總體環(huán)境偏安靜�？磥�(lái)提高辦公效率這件事，不同企業(yè)認(rèn)知并不一樣。

　　為幫助入駐企業(yè)提高辦公效率，空間運(yùn)營(yíng)者會(huì)運(yùn)用大量科技手段，例如不同企業(yè)使用會(huì)議室的頻次以及員工喝咖啡的偏好等消費(fèi)數(shù)據(jù)，在被整合分析之后，也有助于提高辦公效率。我們?cè)撛诙啻蟮拿娣e里配置多少個(gè)會(huì)議室，如何延伸法律財(cái)務(wù)、人力資源等增值服務(wù)項(xiàng)目？長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也將成為運(yùn)營(yíng)企業(yè)活用大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。

　　這樣一來(lái)，傳統(tǒng)辦公空間就被賦予了智慧辦公的意味，相關(guān)企業(yè)便成為智慧辦公運(yùn)營(yíng)和解決方案的提供商。多數(shù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)都在中國(guó)多個(gè)城市，甚至在紐約、倫敦、新加坡、香港這樣的國(guó)際據(jù)點(diǎn)開辟了連鎖空間社區(qū)。

　　不少中小企業(yè)面臨這樣一個(gè)問(wèn)題：初創(chuàng)時(shí)未曾想到會(huì)發(fā)展得如此迅速，從業(yè)人員很快就從幾個(gè)人擴(kuò)張到數(shù)十、上百人，這就意味著需要不停地更換辦公場(chǎng)所。而利用聯(lián)合辦公空間，就避免了頻繁搬家或租用過(guò)大空間的麻煩。

　　國(guó)內(nèi)這些運(yùn)營(yíng)者，大都是2015年前后興起的。這幾年下來(lái)，不少創(chuàng)業(yè)企業(yè)死去，大家對(duì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的追捧日趨理性。辦公的底層邏輯在不斷發(fā)生變化，但基本形態(tài)依舊未變，一個(gè)原因當(dāng)然是它屬于重資產(chǎn)類別。我們看到，零售、餐飲等多數(shù)消費(fèi)領(lǐng)域已被互聯(lián)網(wǎng)顛覆，惟獨(dú)辦公領(lǐng)域仍與十年前大體一樣。

　　還有很重要的一點(diǎn)在于與物業(yè)的合作形式。很多人都認(rèn)同中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入下半場(chǎng)，住宅市場(chǎng)姑且不論，一二線城市等的核心商圈已經(jīng)飽和，很難找到重新開發(fā)空間，存量市場(chǎng)已經(jīng)到來(lái)。此外，由于設(shè)計(jì)裝修等原因，一些核心商圈的經(jīng)典老樓逐漸在競(jìng)爭(zhēng)中落于下風(fēng)。辦公空間運(yùn)營(yíng)者對(duì)這類優(yōu)質(zhì)地段寫字樓最為青睞，對(duì)其重新改造也有助于提升物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，雙方很容易一拍即合。

　　在租用大廈物業(yè)這一點(diǎn)上，除了整租式的自營(yíng)，雙方還可采用合作的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式。對(duì)于空間運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，后者可以節(jié)省更多資金投入，相當(dāng)于有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)者。重要的是，傳統(tǒng)物業(yè)的出租率正在不斷走低，空間運(yùn)營(yíng)企業(yè)因此有了更多話語(yǔ)權(quán)，合作控制力增強(qiáng)�？梢姡�存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

　　再就是租戶的構(gòu)成。有的空間運(yùn)營(yíng)者傾向于小微企業(yè)，有的則更愿意接受中型以上企業(yè)入駐，這與地理位置、共享空間的多寡有關(guān)。此外，租期的選擇也有藝術(shù)，這主要取決于對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。證券時(shí)報(bào)記者了解到，有的運(yùn)營(yíng)方希望靈活的、短一些的租期，比如說(shuō)總部在上海的某運(yùn)營(yíng)企業(yè)，其平均租期在8個(gè)月左右；而米域、雷格斯等則鼓勵(lì)更長(zhǎng)的租期。

　　對(duì)這些空間運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，他們的使命就是把那些在傳統(tǒng)辦公場(chǎng)所里的企業(yè)吸引到共享辦公空間里來(lái)。不管是什么類型的企業(yè)，都可以借助聯(lián)合辦公節(jié)省一部分人事和財(cái)務(wù)成本�？臻g運(yùn)營(yíng)者非常希望得到這一塊蛋糕的，但這不是一家品牌能做的，需要整個(gè)行業(yè)聯(lián)合起來(lái)，并在培養(yǎng)消費(fèi)者上付出一定的時(shí)間成本。

　　其實(shí)，不管是硬件設(shè)計(jì)裝修、辦公科技設(shè)備或是人事財(cái)務(wù)、法律財(cái)會(huì)等增值服務(wù)，積累形成品牌效應(yīng)后，未來(lái)也是可以對(duì)外輸出的。

　　頭部企業(yè)中，WeWork于2010年在美國(guó)紐約成立，全球共擁有超過(guò)40萬(wàn)辦公會(huì)員。雷格斯隸屬英國(guó)辦公空間上市公司IWG集團(tuán)，在全世界超過(guò)1000座城市的3300個(gè)地點(diǎn)提供辦公空間，擁有超過(guò)250萬(wàn)會(huì)員。2017年，IWG向中國(guó)引進(jìn)一個(gè)全新的荷蘭品牌Spaces，該企業(yè)成立于2008年，迄今已運(yùn)營(yíng)第11個(gè)年頭。

　　一些企業(yè)仍以租金作為主要收入來(lái)源，比如雷格斯，他們并不忌諱承認(rèn)這一點(diǎn)，這或許與其初心有關(guān)。另外據(jù)Distrii辦伴透露，截至去年10月底，辦伴2018年辦公租賃業(yè)務(wù)的總體營(yíng)收（不包含定制業(yè)務(wù)）已超過(guò)1.5億元人民幣，提前2個(gè)月完成全年目標(biāo)。此外，2018年辦伴已有25%以上的營(yíng)收來(lái)自增值服務(wù)，包含智慧辦公空間定制、科技辦公系統(tǒng)定制及企業(yè)增值服務(wù)等收入，預(yù)計(jì)將成為未來(lái)營(yíng)收的主力增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2018年5月，IWG發(fā)布了一項(xiàng)針對(duì)全球96個(gè)國(guó)家及地區(qū)1.8萬(wàn)名商務(wù)人士的調(diào)查。結(jié)果顯示，有53%的員工每周有更多時(shí)間在遠(yuǎn)程工作。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像Etihad Airways、Microsoft、Oracle及Uber等全球知名企業(yè)均已采納靈活辦公空間方案。

　　對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)判斷，米域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這個(gè)行業(yè)很難像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那樣形成壟斷。目前階段，不同的品牌已在形成差異，但差異還不足以形成顯著優(yōu)勢(shì)。聯(lián)合辦公還處在探索期，每個(gè)品牌找到市場(chǎng)細(xì)分之后，還要優(yōu)化自己的產(chǎn)品模型才能進(jìn)入大規(guī)模擴(kuò)張 ，最終資源將向有特色、有能力的幾個(gè)品牌聚攏。