土地供應(yīng)增加 樓市庫(kù)存高企

　　今年以來(lái)，土地出讓政策相比2018年有所放寬，土地供應(yīng)增加，房企積極拿地。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50個(gè)大中城市合計(jì)出讓土地4.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.6%。多數(shù)房企為加快周轉(zhuǎn)，積極推盤，樓市庫(kù)存處于高位。從同比數(shù)據(jù)看，庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)12個(gè)月增長(zhǎng)。

　　土地市場(chǎng)高位運(yùn)行

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年以來(lái)，土地出讓金額整體保持高位。截至12月26日，50個(gè)大中城市合計(jì)出讓土地4.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.6%。其中，34個(gè)城市土地出讓金額同比上漲，占比達(dá)68%；32個(gè)城市土地出讓金額超過500億元，14個(gè)大中城市土地出讓金額超過千億元，刷新歷史同期紀(jì)錄。

　　分城市看，杭州土地出讓金額居前，合計(jì)2787億元，同比增長(zhǎng)11.47%。上海合計(jì)出讓土地1942.21億元，同比增長(zhǎng)4.4%。蘇州出讓土地金額合計(jì)1792.47億元，同比增長(zhǎng)33.05%。此外，武漢市、北京市、廣州市、南京市、重慶市土地出讓金額均超過1500億元。

　　分季度看，土地市場(chǎng)二季度明顯沖高，三季度有所降溫，但整體依然高位運(yùn)行。50個(gè)大中城市合計(jì)土地出讓金額超過4萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。三季度，一系列政策收緊了開發(fā)商資金，對(duì)土地市場(chǎng)整體成交溢價(jià)率產(chǎn)生一定影響。

　　值得注意的是，部分一二線熱點(diǎn)城市，近期土地出讓條件比此前有所放寬，不限價(jià)地塊土地供應(yīng)有所增加。

　　易居研究院指出，2020年全國(guó)房企土地購(gòu)置均價(jià)預(yù)計(jì)將小幅上漲，漲幅在2%左右。2020年樓市整體仍處于下行周期，開發(fā)商資金相對(duì)緊張，購(gòu)地謹(jǐn)慎態(tài)度不會(huì)改變。

　　房企積極拿地

　　臨近年末，不少房企積極拿地。年底促銷加速回款，使得房企整體資金緊張局面有所緩解。部分企業(yè)計(jì)劃2020年加大土地儲(chǔ)備。從市場(chǎng)變化情況看，第二梯隊(duì)房企搶地堅(jiān)決。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來(lái)多地政府的土地出讓政策有所放寬。從全國(guó)范圍看，相比2018年嚴(yán)格的土地出讓限制，今年以來(lái)限制條件普遍減少。多數(shù)城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房等方面的限制條件有所放寬。在這種情況下，疊加部分城市限價(jià)政策的微調(diào)，開發(fā)商拿地積極性有所提高。從房企角度看，為了發(fā)展規(guī)模，需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　張大偉指出，房企在不同地區(qū)的銷售出現(xiàn)分化，在不同地區(qū)拿地積極性和拿地價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)分化。預(yù)計(jì)未來(lái)房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地的定價(jià)將下調(diào)。優(yōu)質(zhì)土地仍是爭(zhēng)搶重點(diǎn)。對(duì)一二線城市而言，即使調(diào)控政策依然嚴(yán)格，但房企為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。

　　三四線樓市相對(duì)低迷。房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市。這也是一二線城市土地市場(chǎng)升溫的主要原因。三四線城市在土地市場(chǎng)成交額下降的情況下，不排除會(huì)出現(xiàn)政策微調(diào)，以人才落戶為代表的樓市政策力度可能加大。

　　庫(kù)存連續(xù)12個(gè)月增長(zhǎng)

　　不少房企為加快周轉(zhuǎn)，積極推盤，但樓市庫(kù)存也被推向高位。

　　易居房產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》指出，截至11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存（取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目）總量為47359萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)5.7%。從同比數(shù)據(jù)看，當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)12個(gè)月正增長(zhǎng)，庫(kù)存壓力加大。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模大致相當(dāng)于2017年4月份的高位水平。

　　2019年11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5717萬(wàn)平方米，而成交量為4814萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。9月份和11月份，房企密集推盤，供應(yīng)明顯放量，而成交量表現(xiàn)較弱，庫(kù)存數(shù)據(jù)自然容易增長(zhǎng)。

　　從去化周期看，2019年11月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.4個(gè)月。該數(shù)值相比10月份的9.1個(gè)月已明顯增加。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，11月份全國(guó)百城庫(kù)存呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢(shì)，這和近期供應(yīng)放量等因素有關(guān)。2018年百城庫(kù)存就步入上行通道。這使得去庫(kù)存的壓力加大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，短期看，去庫(kù)存任務(wù)更多會(huì)落在房企身上。預(yù)計(jì)今年年底以及明年第一季度，“降價(jià)促銷去庫(kù)存”或成為房企經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵詞。